Eine Umkehrhypothek ist eine Art von Hypothekendarlehen, das mit einer Wohnimmobilie besichert ist und Rentnern ein zusätzliches Einkommen verschaffen kann, indem sie Zugriff auf den unbelasteten Wert ihrer Immobilien erhalten. Aber es gibt Nachteile bei diesem Ansatz, wie zum Beispiel saftige Gebühren und hohe Zinssätze, die einen erheblichen Teil des Eigenkapitals eines Hausbesitzers ausschlachten können.
Key Takeaways
- Umkehrhypotheken ermöglichen Hausbesitzern ab 62 Jahren, auf ihr Eigenkapital zuzugreifen, um im Alter ein Einkommen zu generieren.
- Während eine Umkehrhypothek für einige Situationen ideal sein kann, ist sie für andere nicht immer die beste.
- Wenn Sie Ihr Haus Ihren Kindern hinterlassen wollen, könnte eine Umkehrhypothek auf die Immobilie zu Problemen führen, wenn Ihre Erben nicht über die nötigen Mittel verfügen, um das Darlehen zu tilgen.
- Hauseigentümer, die eine Umkehrhypothek erhalten, müssen auch im Haus wohnen, sonst kann das Darlehen annulliert werden und die Kreditgeber können die Immobilie zwangsvollstrecken.
1. Das Erbe Ihrer Erben
Wenn Hauseigentümer sterben, würden ihre Ehepartner oder ihr Nachlass üblicherweise das Darlehen zurückzahlen. Nach Angaben der Federal Trade Commission bedeutet dies oft den Verkauf des Hauses, um das benötigte Geld zu generieren. Wenn das Haus für mehr als den ausstehenden Kreditsaldo verkauft wird, gehen die verbleibenden Mittel an die Erben.
Wenn das Haus jedoch für weniger verkauft wird, erhalten die Erben nichts, und die FHA-Versicherung deckt den Fehlbetrag des Kreditgebers. Deshalb müssen Kreditnehmer Hypothekenversicherungsprämien für Reverse Home Loans zahlen.
Diskriminierung bei der Hypothekenvergabe ist illegal. Wenn Sie glauben, dass Sie aufgrund von Rasse, Religion, Geschlecht, Familienstand, Inanspruchnahme öffentlicher Unterstützung, nationaler Herkunft, Behinderung oder Alter diskriminiert wurden, gibt es Schritte, die Sie unternehmen können. Ein solcher Schritt besteht darin, eine Anzeige bei der Verbraucherschutzbehörde (Consumer Financial Protection Bureau) oder beim US-Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.
Die Aufnahme einer Umkehrhypothek könnte die Dinge verkomplizieren, wenn Sie Ihr Haus Ihren Kindern hinterlassen möchten, die möglicherweise nicht über die nötigen Mittel verfügen, um das Darlehen zu tilgen. Während eine traditionelle Forward-Hypothek mit festem Zinssatz Ihren Erben eine Finanzierungslösung bieten kann, um das Eigentum zu sichern, kann es sein, dass sie sich nicht für dieses Darlehen qualifizieren. In diesem Fall kann es sein, dass das geschätzte Familienheim an einen Fremden verkauft wird, um die Schulden der Reverse-Hypothek schnell zu begleichen.
Die Richtlinien in diesem Artikel beziehen sich auf Home Equity Conversion Mortgages (HECMs), die von der Federal Housing Administration (FHA) unterstützt werden.
2. Sie leben mit jemandem zusammen
Wenn Sie Freunde, Verwandte oder Mitbewohner haben, die mit Ihnen leben und nicht auf den Darlehenspapieren stehen, könnten diese nach Ihrem Tod auf der Straße landen. Diese Mitbewohner könnten auch gezwungen sein, das Haus zu räumen, wenn Sie für mehr als ein Jahr ausziehen, weil Umkehrhypotheken verlangen, dass die Kreditnehmer im Haus leben, das als ihr Hauptwohnsitz gilt.
Wenn ein Kreditnehmer stirbt, sein Haus verkauft oder auszieht, wird das Darlehen sofort fällig.Eine Lösung besteht darin, Ihre Mitbewohner auf den Kreditpapieren aufzuführen; allerdings darf niemand, der mit Ihnen zusammenlebt und jünger als 62 Jahre ist, Kreditnehmer der umgekehrten Hypothek sein.
3. Sie haben Arztrechnungen
Senioren, die von gesundheitlichen Problemen geplagt werden, können umgekehrte Hypotheken als eine Möglichkeit erhalten, Bargeld für Arztrechnungen zu erhalten. Allerdings müssen sie gesund genug sein, um weiterhin im Haus zu wohnen. Verschlechtert sich der Gesundheitszustand einer Person so weit, dass sie in eine Behandlungseinrichtung umziehen muss, muss das Darlehen vollständig zurückgezahlt werden, da das Haus nicht mehr als Hauptwohnsitz des Kreditnehmers gilt.
Der Umzug in ein Pflegeheim oder eine Einrichtung für betreutes Wohnen für mehr als 12 aufeinanderfolgende Monate gilt nach den Vorschriften für umgekehrte Hypotheken als dauerhafter Umzug. Aus diesem Grund müssen Kreditnehmer jedes Jahr schriftlich bestätigen, dass sie immer noch in dem Haus leben, das sie beleihen, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden.
4. Sie könnten bald umziehen
Wenn Sie einen Umzug aus gesundheitlichen oder anderen Gründen in Erwägung ziehen, ist eine Umkehrhypothek wahrscheinlich unklug, weil die hohen Vorlaufkosten solche Darlehen kurzfristig wirtschaftlich unpraktisch machen. Zu diesen Kosten gehören Darlehensgebergebühren, anfängliche Hypothekenversicherungskosten, laufende Hypothekenversicherungsprämien und Abschlusskosten (auch Abwicklungskosten genannt), wie z.B. Eigentumsversicherung, Hausbewertungsgebühren und Inspektionsgebühren.
Wohnungseigentümer, die ihre Immobilie plötzlich verlassen oder verkaufen, haben nur sechs Monate Zeit, das Darlehen zurückzuzahlen. Und während die Kreditnehmer alle Verkaufserlöse, die über den geschuldeten Darlehensbetrag hinausgehen, einstecken können, werden Tausende von Dollar an Kosten für die umgekehrte Hypothek bereits ausgezahlt worden sein.
5. Sie können sich die Kosten nicht leisten
Die Erlöse aus der Umkehrhypothek reichen möglicherweise nicht aus, um die Grundsteuer, die Versicherungsprämien für die Hausbesitzer und die Kosten für die Instandhaltung des Hauses zu decken. Wenn man in einem dieser Bereiche nicht auf dem Laufenden bleibt, kann der Kreditgeber die Umkehrhypothek fällig stellen, was möglicherweise zum Verlust des Eigenheims führt.
Auf der anderen Seite bieten einige Gemeinden Programme zur Stundung der Grundsteuer an, um Senioren bei ihrem Cashflow zu helfen, und einige Städte haben Programme, die einkommensschwachen Senioren bei Hausreparaturen helfen, aber es gibt keine solchen Programme für die Hausratversicherung.
Das Fazit
Wenn Sie bargeldarm sind, aber eine umgekehrte Hypothek als problematisch erscheint, gibt es andere Optionen, wie z.B. den Verkauf Ihres Hauses und die Verkleinerung in eine kleinere und billigere Wohnung. Hausbesitzer können auch in Erwägung ziehen, Immobilien zu vermieten, was die Kopfschmerzen eines Hausbesitzers wie Grundsteuer und Reparaturen mindert. Andere Möglichkeiten sind die Suche nach Home-Equity-Darlehen, Home-Equity-Linien von Krediten (HELOC) oder die Refinanzierung mit einer traditionellen Forward-Hypothek.