Die Fremdkapitalrendite ist eine zunehmend wichtige Kennzahl bei der Kreditvergabe für Gewerbeimmobilien. Traditionell haben Kreditgeber den Beleihungsauslauf und den Schuldendienstdeckungsgrad verwendet, um ein gewerbliches Immobiliendarlehen zu unterschreiben. Jetzt wird der Verschuldungsgrad von einigen Kreditgebern als zusätzliche Underwriting-Kennzahl verwendet. Da sie jedoch nicht von allen Kreditgebern verwendet wird, wird sie oft missverstanden. In diesem Artikel werden wir den Debt Yield im Detail besprechen und auch einige relevante Beispiele durchgehen.
Was ist der Debt Yield?
Zunächst einmal, was genau ist der Debt Yield? Die Fremdkapitalrendite ist definiert als die Nettobetriebseinnahmen einer Immobilie geteilt durch den Gesamtkreditbetrag. Hier ist die Formel für die Fremdkapitalrendite:
Bei einem Nettobetriebseinkommen von 100.000 $ und einem Gesamtkreditbetrag von 1.000.000 $ wäre die Fremdkapitalrendite einfach 100.000 $ / 1.000.000 $, also 10 %.
Die Schuldenrendite-Gleichung kann auch umgestellt werden, um den Darlehensbetrag zu ermitteln:
Wenn zum Beispiel die geforderte Schuldenrendite eines Kreditgebers 10 % beträgt und das Nettobetriebseinkommen einer Immobilie 100.000 $ beträgt, dann würde der Gesamtdarlehensbetrag mit diesem Ansatz 1.000.000 $ betragen.
Was die Fremdkapitalrendite bedeutet
Die Fremdkapitalrendite stellt ein Maß für das Risiko dar, das unabhängig vom Zinssatz, der Tilgungsdauer und dem Marktwert ist. Niedrigere Fremdkapitalrenditen deuten auf einen höheren Verschuldungsgrad und damit auf ein höheres Risiko hin. Umgekehrt zeigen höhere Fremdkapitalrenditen eine geringere Verschuldung und damit ein geringeres Risiko an. Die Fremdkapitalrendite wird verwendet, um sicherzustellen, dass ein Kreditbetrag nicht durch niedrige Marktwerte, niedrige Zinssätze oder hohe Amortisationszeiten überhöht ist. Die Fremdkapitalrendite wird auch als gängige Kennzahl verwendet, um das Risiko relativ zu anderen Darlehen zu vergleichen.
Was ist eine gute Fremdkapitalrendite? Wie immer hängt dies von der Art der Immobilie, den aktuellen wirtschaftlichen Bedingungen, der Stärke der Mieter, der Stärke der Bürgen usw. ab. Laut dem Comptroller’s Handbook for Commercial Real Estate liegt die empfohlene Mindestrendite jedoch bei 10 %.
Schuldenrendite vs. Loan to Value Ratio
Der Schuldendienstdeckungsgrad und das Loan to Value Ratio sind die traditionellen Methoden, die beim Underwriting von gewerblichen Immobilienkrediten verwendet werden. Das Problem bei der Verwendung nur dieser beiden Kennzahlen ist jedoch, dass sie manipulierbar sind. Der Schuldendeckungsgrad hingegen ist eine statische Größe, die sich nicht aufgrund von sich ändernden Marktbewertungen, Zinssätzen und Tilgungszeiten verändert.
Der Beleihungsauslauf ist der Gesamtkreditbetrag geteilt durch den geschätzten Wert der Immobilie. In dieser Formel unterliegt der Gesamtkreditbetrag keinen Schwankungen, wohl aber der geschätzte Marktwert. Dies wurde während der Finanzkrise 2008 deutlich, als die Bewertungen rapide sanken und notleidende Immobilien schwer zu bewerten waren. Da der Marktwert volatil und nur eine Schätzung ist, stellt das Verhältnis von Kredit zu Wert nicht immer ein genaues Maß für das Risiko eines Kreditgebers dar. Betrachten Sie den folgenden Bereich von Marktwerten:
Wie Sie sehen können, ändert sich das LTV-Verhältnis, wenn sich der geschätzte Marktwert ändert (basierend auf der direkten Kapitalisierung). Während ein Gutachten einen einzigen wahrscheinlichen Marktwert angeben kann, ist die Realität, dass der wahrscheinliche Marktwert in eine Spanne fällt und auch im Laufe der Zeit volatil ist. Der obige Bereich zeigt eine Marktkapitalisierungsrate zwischen 4,50 % und 5,50 % an, was zu Beleihungsquoten zwischen 71 % und 86 % führt. Bei solchen potenziellen Schwankungen ist es schwierig, ein statisches Maß für das Risiko dieses Kredits zu erhalten. Die Fremdkapitalrendite kann uns dieses statische Maß liefern, unabhängig davon, wie hoch der Marktwert ist. Für das obige Darlehen beträgt sie einfach 95.000 $ / 1.500.000 $ oder 6,33 %.
Schuldenrendite vs. Schuldendienstdeckungsgrad
Der Schuldendienstdeckungsgrad ist das Nettobetriebseinkommen geteilt durch den jährlichen Schuldendienst. Auch wenn es den Anschein hat, dass der Gesamtschuldendienst eine statische Größe in dieser Formel ist, kann die DSCR tatsächlich auch manipuliert werden. Dies kann durch eine einfache Herabsetzung des in der Kreditberechnung verwendeten Zinssatzes und/oder durch eine Änderung der Tilgungsdauer für den vorgeschlagenen Kredit geschehen. Wenn z. B. ein beantragter Kreditbetrag bei einer 20-jährigen Tilgung nicht das geforderte 1,25-fache des DSCR erreicht, dann könnte eine 25-jährige Tilgung verwendet werden, um das DSCR zu erhöhen. Dies erhöht ebenfalls das Risiko des Kredits, spiegelt sich aber nicht im DSCR oder LTV wider. Betrachten Sie Folgendes:
Wie Sie sehen können, hat die Amortisationszeit einen großen Einfluss darauf, ob die DSCR-Anforderung erreicht werden kann. Nehmen wir an, dass unser Kredit ein DSCR von 1,25x oder höher erreichen muss, damit er genehmigt wird. Wie Sie aus dem obigen Diagramm ersehen können, kann dies mit einer 25-jährigen Amortisationszeit erreicht werden, aber wenn wir auf eine 20-jährige Amortisation heruntergehen, wird die DSCR-Anforderung nicht erfüllt.
Angenommen, wir entscheiden uns für die 25-jährige Amortisation und genehmigen den Kredit, ist das eine gute Wette? Da die Fremdkapitalrendite nicht von der Tilgungsdauer beeinflusst wird, kann sie uns mit einer einzigen Kennzahl ein objektives Maß für das Risiko dieses Kredits liefern. In diesem Fall ist die Fremdkapitalrendite einfach $90.000 / $1.000.000, oder 9,00 %. Wenn unsere internen Richtlinien eine minimale Fremdkapitalrendite von 10 % vorschreiben würden, dann würde dieser Kredit wahrscheinlich nicht genehmigt werden, obwohl wir das erforderliche DSCR durch eine Änderung der Tilgungsdauer erreichen könnten.
Gleich wie die Tilgungsdauer kann auch der Zinssatz den Schuldendienstdeckungsgrad erheblich verändern. Betrachten Sie Folgendes:
Wie oben gezeigt, beträgt das DSCR bei einem Zinssatz von 7 % nur 1,05x. Angenommen, der Kreditgeber wäre nicht bereit, über die Tilgung zu verhandeln, wohl aber über den Zinssatz, dann könnte die DSCR-Anforderung durch eine einfache Senkung des Zinssatzes verbessert werden. Bei einem Zinssatz von 5 % verbessert sich das DSCR dramatisch auf 1,24x.
Dies funktioniert auch in umgekehrter Richtung. In einem Niedrigzinsumfeld stellen ungewöhnlich niedrige Zinssätze ein zukünftiges Refinanzierungsrisiko dar, wenn die Zinssätze am Ende der Kreditlaufzeit auf ein normaleres Niveau zurückkehren. Nehmen wir zum Beispiel an, ein kurzfristiges Darlehen wurde ursprünglich zu 5 % genehmigt, aber am Ende der 3-jährigen Laufzeit liegen die Zinsen nun bei 7 %. Wie Sie sehen können, könnte dies bei der Refinanzierung der Schulden zu erheblichen Herausforderungen führen. Die Schuldenrendite kann ein statisches Maß für das Risiko liefern, das unabhängig vom Zinssatz ist. Wie oben gezeigt, liegt sie für dieses Darlehen immer noch bei 9 %.
Marktbewertung, Tilgungsdauer und Zinssätze werden zum Teil von den Marktbedingungen bestimmt. Was passiert also, wenn der Markt die Werte in die Höhe treibt und die Banken beginnen, bei den Kreditbedingungen wie Zinssatz und Tilgungsdauer zu konkurrieren? Die Kreditanfrage kann immer noch durch das Underwriting kommen, wird aber viel riskanter, wenn der Markt den Kurs umkehrt. Die Fremdkapitalrendite ist ein Maß, das nicht von einer dieser Variablen abhängt und daher ein standardisiertes Maß für das Risiko liefern kann.
Verwendung der Fremdkapitalrendite zur Messung des relativen Risikos
Angenommen, wir haben zwei verschiedene Kreditanfragen, und beide erfordern ein 1,20x DSCR und einen LTV von 80 %. Woher wissen wir, welcher von beiden risikoreicher ist? Betrachten Sie die folgende maximale Darlehensanalyse für beide Darlehen:
Wie Sie sehen, haben beide Darlehen identische Strukturen mit einem 1,20x DSCR und einem LTV-Verhältnis von 80 %, außer dass das erste Darlehen eine niedrigere Cap Rate und einen niedrigeren Zinssatz hat. Mit all den oben genannten Variablen kann es schwierig sein, das Risiko zwischen diesen beiden Krediten schnell zu vergleichen. Durch die Verwendung der Fremdkapitalrendite können wir jedoch schnell ein objektives Maß für das Risiko erhalten, indem wir nur den NOI und den Darlehensbetrag betrachten:
Wie Sie sehen können, hat das erste Darlehen eine niedrigere Fremdkapitalrendite und ist daher nach diesem Maß riskanter. Intuitiv macht dies Sinn, weil beide Darlehen genau den gleichen NOI haben, außer dass der gesamte Darlehensbetrag für Darlehen 1 um 320.000 $ höher ist als für Darlehen 2. Mit anderen Worten, für jeden Dollar der Darlehenseinnahmen hat Darlehen 1 nur 7,6 Cent Cashflow im Vergleich zu Darlehen 2, das 10,04 Cent Cashflow hat.
Das bedeutet, dass es eine größere Sicherheitsspanne bei Darlehen 2 gibt, da es einen höheren Cashflow für den gleichen Darlehensbetrag hat. Natürlich ist das Underwriting und die Strukturierung eines Kredits viel tiefgreifender als nur eine einzige Kennzahl, und es gibt sicherlich noch andere Faktoren, die die Fremdkapitalrendite nicht berücksichtigen kann, wie z.B. die Stärke des Bürgen, die Angebots- und Nachfragebedingungen, den Zustand der Immobilie, die Stärke der Mieter, usw. Dennoch ist der Verschuldungsgrad eine nützliche Kennzahl, die seit dem Finanzcrash im Jahr 2008 immer häufiger von Kreditgebern verwendet wird.
Fazit
Der Schuldendienstdeckungsgrad und der Beleihungsauslauf wurden traditionell (und werden auch weiterhin) zur Bewertung von gewerblichen Immobilienkrediten verwendet. Der Schuldendienstdeckungsgrad kann jedoch ein zusätzliches Maß für das Kreditrisiko darstellen, das nicht vom Marktwert, der Tilgungsdauer oder dem Zinssatz abhängig ist. Diese drei Faktoren sind kritische Inputs für die DSCR- und LTV-Kennzahlen, unterliegen jedoch der Manipulation und Volatilität. Die Fremdkapitalrendite hingegen verwendet das Nettobetriebsergebnis und den Gesamtkreditbetrag, was ein statisches Maß für das Kreditrisiko darstellt, unabhängig vom Marktwert, der Tilgungsdauer oder dem Zinssatz. In diesem Artikel haben wir uns die Berechnung der Fremdkapitalrendite angesehen, erörtert, wie sie mit dem DSCR und den LTV-Kennzahlen verglichen wird, und schließlich ein Beispiel dafür betrachtet, wie die Fremdkapitalrendite ein relatives Maß für das Risiko liefern kann.