Vorbei waren die Tage der Parkplätze voller Buicks und der glitzernden Kronleuchter im Crystal Room von Sears. Die baufällige Cloverleaf Mall an der Einfahrt nach Chesterfield war ein Schandfleck in einem Bezirk, der sich seines Rufs als Richmonds wohlhabender südlicher Nachbar rühmte.
Mit einer Bewertung, die von 60 Millionen Dollar im Jahr 1995 auf 11 Millionen Dollar im Jahr 2004 gesunken war, sahen gewählte Beamte möglicherweise den nächsten Jefferson Davis Highway-Korridor, sagte Midlothian-Aufsichtsrat Leslie Haley während einer kürzlichen Arbeitssitzung, die der Öffentlichkeit ihren ersten umfassenden Blick auf das Projekt in etwa zwei Jahren gab.
Das Stonebridge-Einkaufszentrum – mit Hilfe des Bezirks – rühmt sich nun einer Bewertung von 72 Millionen Dollar und überschüssiger Einnahmen.
Beamte präsentierten die finanziellen Details des Projekts, nachdem der Bezirk Fragen zu seiner Rolle in der wirtschaftlichen Entwicklung von Menschen gestellt hatte, die mit einem jetzt ruhenden Vorschlag zum Bau eines Megastandorts im Südosten von Chesterfield unzufrieden waren.
Die Erfolgsgeschichte von Stonebridge kam ein Jahrzehnt, nachdem der Bezirk mit einer Dringlichkeit und Proaktivität gehandelt hatte, die der Jeff Davis Korridor, der weiterhin hinter anderen Gebieten des Bezirks zurückbleibt, nicht gesehen hat.
„Ich war bei einer Menge Meetings, aber ich glaube nicht, dass mich etwas so sehr erschüttert hat, wie aus erster Hand zu hören, dass jemand sagte: ‚Dieser Ort war auf dem Weg, ein weiteres Jeff Davis zu werden.‘ Das hat mich wirklich fassungslos gemacht und es tat weh“, schrieb Kim Marble, die Leiterin der gemeinnützigen Jefferson Davis Association, in einer E-Mail. Marble lebt seit über 25 Jahren an der US 1.
„Ich habe genau verstanden, was die Person mit dem Vergleich meinte, und ich glaube nicht, dass sie es böse mit den Anwohnern der Route 1 meinte, aber es war ein Schlag ins Herz, zu hören, dass der Ort, an dem ich lebe, in einer ikonischen Weise benutzt wird, um zu sagen: ‚Wir wollen nicht wie dieser Ort sein.‘ Ich glaube nicht, dass das die Absicht war, aber es fühlte sich wie eine starke Abgrenzung zwischen uns und ihnen an.“
Beamte des Landkreises sagten, dass sie verhindern wollten, dass sich die Geschichte von Jeff Davis wiederholt.
„Der Landkreis war im östlichen Midlothian-Korridor proaktiver. Keiner von uns kann in den DeLorean steigen und zurück in die 1950er Jahre fahren. Aber wir können aus den historischen Erfahrungen mit Jeff Davis lernen und sicherstellen, dass wir im Midlothian-Korridor einen anderen Ausgang haben“, sagte der stellvertretende Bezirksverwalter Matt Harris.
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Als die Cloverleaf Mall im August 1972 eröffnet wurde, war sie das größte überdachte Einkaufszentrum in der Region Richmond. Die Leute betraten einen Center Court mit einem 20-Fuß-Pool, Kristallbäumen und fallendem Wasser. Das JCPenney war das größte des Unternehmens im Bundesstaat.
Aber der Wohnungsbauboom des Bezirks breitete sich nach Westen und Süden aus, während der neue Powhite Parkway den Midlothian Turnpike halbierte. So wie die Cloverleaf Mall einst dem Southside Plaza das Leben raubte, löschten die Entwicklungen weiter draußen langsam die Cloverleaf aus.
Das Einkaufszentrum verlor 2001 JCPenney, gefolgt von Sears und Hecht’s. Das Regal Cinemas, das sich hinter Cloverleaf befand, schloss 2001.
Das Einkaufszentrum wurde 2002 im Konkursverfahren an eine kanadische Bank verkauft.
Vor etwa einem Jahrzehnt verlor das Richmond Christian Center einen Bieterkrieg gegen die gewählten Führer des Bezirks, die nicht bereit waren, auf den privaten Markt zu warten.
„Wir haben alle das Absolute erkannt. Wir konnten das als steuerzahlende Einheit nicht verlieren“, sagte Harris. „Wissen Sie, wir hören von Zeit zu Zeit, nun, der private Sektor wird eine Lösung bringen.
„Nun, was der private Sektor uns brachte – nichts gegen sie – war im Grunde eine Megakirche, die von den Steuerlisten verschwinden würde. Wir würden diese 82 Hektar an einem sehr, sehr strategischen Ort verlieren.“
Fabrizio Fasulo, Direktor des Zentrums für Stadt- und Regionalanalyse an der L. Douglas Wilder School of Government and Regional der Virginia Commonwealth University. Douglas Wilder School of Government and Public Affairs der Virginia Commonwealth University, sagte, dass ohne das Eingreifen des Bezirks die positive Transformation von Stonebridge wahrscheinlich nicht stattgefunden hätte.
„Basierend auf der hier dargestellten Geschichte sieht es so aus, als wäre der private Markt nicht bereit oder in der Lage gewesen, die Sanierungsbemühungen zu initiieren“, sagte er. „Dies ist ein Paradebeispiel dafür, dass öffentliche Initiative durch Investitionen und langfristige Planung notwendig ist, zumindest in der Anfangsphase der Sanierung, um Risiken zu reduzieren und dadurch private Investitionen auf der ganzen Linie anzuziehen.
„Mit anderen Worten, während der Markt abwartet, muss jemand – in diesem Fall eine öffentliche Einrichtung – das Risiko auf sich nehmen und ein Pilotprojekt durchführen, um das Wasser zu testen.“
Der Bezirk hat sich beeilt.
„Der Vorstand war der Meinung, dass wir etwas tun sollten; wir sollten nicht laissez-faire sein. Es gibt Leute, die der Meinung sind, dass die Regierung nie etwas tun sollte, und dann gibt es einige Orte, ich würde sagen, einige Gebiete, wo es kein Interesse gibt, keine Investitionen. Und Sie werden sehen, was passiert“, sagte Supervisor James Holland während der Arbeitssitzung Ende Mai.
Er bezog sich nicht auf ein bestimmtes Gebiet, sagte er später, sondern fügte hinzu: „Es gab wahrscheinlich nicht die Dringlichkeit, die Gemeinschaft zu verbessern, die Sie bei Stonebridge gesehen haben, aber ich glaube, dass es jetzt eine gibt.“
Marble sagte, dass es vor einer Generation eine Dringlichkeit gab, den Korridor der U.S. 1 zu revitalisieren, was die Jeff Davis Association ins Leben rief sowie einen Revitalisierungsplan von 1993, von dem die Bewohner glaubten, dass er „durchgeführt werden könnte und würde.“
Sie sagte, sie habe großen Respekt vor den Führungskräften in Chesterfield, die dabei helfen, die Kultur der Bezirksregierung in einer Zeit zu verändern, in der immer mehr Menschen schnellere, glamouröse Renditen für Investitionen wollen, die sich bei den komplexen Problemen am Jeff Davis nicht so leicht einstellen.
Aber, so fügte sie hinzu, diese Veränderung „kommt viel langsamer, als sie könnte und sollte.“
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Als es um Cloverleaf ging, gab es nicht so viel zu tun wie entlang der Jeff Davis, sagte Harris.
Der Jeff Davis Korridor ging lange vor dem Einkaufszentrum in Chesterfields wohlhabenderem nördlichen Midlothian Distrikt zurück, beginnend mit dem Bau der Interstate 95 Mitte der 1950er Jahre. Das Stonebridge-Gebiet hingegen erreichte seinen Tiefpunkt in den frühen 2000er Jahren.
„Viele der Erfahrungen und Kenntnisse, die wir im östlichen Midlothian gesammelt haben, werden wir im nördlichen Jeff Davis anwenden. Es ist ein steilerer Hügel, den man in Jeff Davis erklimmen muss. Wir betreten diese Orte an unterschiedlichen Punkten in ihrem Lebenszyklus. Der Grad des Engagements und des Interesses ist in der Perspektive des Bezirks gleich“, sagte Harris.
Die gewählten Führer haben kürzlich einen speziellen Gebietsplan für den nördlichen Teil des Jeff Davis Korridors verabschiedet, der das erreichen sollte, was ein Plan von 1993 zugegebenermaßen nicht geschafft hat. Befürworter und Anwohner drängten kürzlich darauf, dass der Bezirk in seinem jüngsten Budget Geld für den Sonderplan bereitstellt, aber die gewählten Führungskräfte wollten, dass ein Komitee zuerst die Prioritäten für Änderungen festlegt.
„Obwohl der Bezirk in Partnerschaft mit der Gemeinde einen ehrgeizigen Sondergebietsplan vorgelegt hat, sehen wir noch keine greifbaren finanziellen Investitionen in den Korridor von Seiten des Bezirks. Der Lenkungsausschuss wird sich in Kürze zum ersten Mal treffen und wir zählen darauf, dass der Landkreis sein Versprechen, hier zu investieren, einhält, und zwar eher früher als später“, schrieb Marble.
„Ich bin ein Teamplayer und habe Respekt vor unserer derzeitigen lokalen Regierungsführung, aber ich muss zugeben, dass es entmutigend ist, wenn ich zu Meetings gehe und von Leuten höre, die Mittel für Hundeparks beiseite gelegt haben wollen, das Preisschild für Rasen für Fußballplätze hören, und von neuen Schulen höre, die im Eiltempo durch das System gejagt werden müssen, um die neue Entwicklung am Laufen zu halten, während wir uns weiterhin für Gehwege einsetzen, weil die Leute in Gefahr sind, wenn sie auf einer viel befahrenen vierspurigen Autobahn zum Lebensmittelgeschäft oder zum Waschsalon gehen.“
Auf dem Midlothian-Korridor ist das ehemalige Cloverleaf-Gelände, das an der Midlothian Turnpike und dem Chippenham Parkway liegt, heute weit entfernt von dem, was ein gewählter Beamter als Ödland beschrieb, bevor es 2011 von Vorschlaghämmern und Bulldozern in Schutt und Asche gelegt wurde.
„Wir haben jüngere Familien, die hierher ziehen und Zugang zu den Geschäften haben“, sagte Stadtrat Chris Winslow.
„Sie sehen, wie älteren Vierteln neues Leben eingehaucht wird. … Es ist sehr, sehr positiv.“
Es ist zehn Jahre her, dass der Bezirk die volle Kontrolle über die 82,7 Hektar von Stonebridge mit Hilfe eines Kredits von 16,3 Millionen Dollar übernommen hat.
Nur 25 Hektar im Wert von etwa 5 Millionen Dollar stehen noch leer.
Mit zwei Verkäufen in den Jahren 2011 und 2013 wurde der größte Teil der 16,3 Millionen Dollar Schulden getilgt und der Weg für ein Einkaufszentrum mit Kroger-Filiale in Kombination mit Wohnungen geebnet, in denen ein Apartment mit einem Schlafzimmer und einem Bad für knapp über 1.274 Dollar pro Monat angeboten wird.
In spätestens zwei Jahren erwartet Harris, dass die verbleibenden 25 Hektar an private Unternehmen verkauft werden, so dass der Bezirk mit dem Erlös die 16,3 Millionen Dollar abbezahlen kann.
Ein höher als erwartetes Umsatz- und Grundsteueraufkommen sorgte für eine weitere gute Nachricht für den zweiten Arm der Stonebridge-Finanzierung. Diese Gelder verkürzten die Laufzeit eines weiteren Schuldenpakets in Höhe von 11 Millionen Dollar um fast 10 Jahre.
Was als 30-jährige Auszahlung erwartet wurde, soll nun im Jahr 2032 abbezahlt werden.
Anstelle von Anreizpaketen für Unternehmen gingen diese 11 Millionen Dollar in „Bodenverbesserungen“ wie Gehwege, Straßenbeleuchtung und den Abriss, sagte Harris. Das wurde mit den Millionen kombiniert, die von den privaten Partnern des Countys aufgebracht wurden.
Doch die Gemeinde wird noch Jahre warten müssen, bevor mehr von Stonebridges Einnahmen in den Rest des Countys fließen können, um Dinge wie Feuerwehrleute oder Lehrer zu bezahlen.
Die Steuereinnahmen und alle Überschüsse von Stonebridge fließen in die Tilgung der 11-Millionen-Dollar-Schulden, was durch Überschüsse schneller geschehen kann. Insgesamt erbrachte das Projekt 2018 1,15 Millionen Dollar an jährlichen Steuereinnahmen.
„Dies ist kein Fall, bei dem Dollars von anderswo im County nach Stonebridge fließen. Es muss selbsttragend sein“, sagte Harris.
Spillover-Effekte wie steigende Bewertungen von nahegelegenen Grundstücken sowie zusätzliche Arbeitsplätze tragen bereits zur lokalen Wirtschaft bei. Aufgrund von Vereinbarungen mit den Unternehmen in Stonebridge konnte Harris den gewählten Politikern keine genaue Zahl der Arbeitsplätze in Stonebridge nennen.
Auch heute noch spielt der Bezirk eine aktive Rolle auf dem Grundstück.
Im letzten Jahr beschlossen die Politiker, das Eigentum an 12,5 Hektar im Wert von etwa 2,5 Millionen Dollar in einem schwieriger zu bebauenden Teil des Grundstücks zu behalten. Dann nahm die Wirtschaftsentwicklungsbehörde des Bezirks einen 7-Millionen-Dollar-Kredit auf, um eine 50.000-Quadratfuß-Einrichtung zu bauen, eine Schuld, die hauptsächlich durch die Pacht des Richmond Volleyball Centers auf dem Grundstück abbezahlt wird.
Das Gebäude bietet auch Programme an, die sich an Senioren durch das Bezirks-Park- und Erholungsamt richten.
Das Volleyball Center kam, nachdem die Entwickler des Einzelhandelsbereichs von Stonebridge den Fokus weg von großen Einzelhändlern verschoben hatten. Das Zentrum profitiert auch vom Sporttourismus, in den Chesterfield kürzlich Millionen investiert hat.
Am letzten Tag, an dem das Cloverleaf-Einkaufszentrum geöffnet war, machten Wachleute ihre letzten Runden entlang des stillen Food-Courts und der leerstehenden Geschäfte. Ein Schild an der Eingangstür des Einkaufszentrums bedankte sich bei den Besuchern für ihre Treue. Es würde nicht mehr lange dauern, bis Kroger kommen würde.