Was ist Retainage?
Retainage ist die Einbehaltung eines Teils der Gelder, die einem Auftragnehmer oder Subunternehmer zustehen, bis das Bauprojekt abgeschlossen ist. Sie soll als finanzieller Anreiz und als Garantie dafür dienen, dass der Auftragnehmer das Projekt in zufriedenstellender Weise abschließt.
Retainage ist in den USA seit einem ganzen Jahrhundert eine Standardpraxis bei Bauprojekten. Heutzutage ist sie eine Anforderung bei praktisch allen Baukrediten. Bei öffentlichen Bauprojekten ist die Einbehaltung durch staatliche Gesetze mit festen Prozentsätzen und Freigabebedingungen vorgeschrieben, während sie bei privaten Projekten durch die Vertragsbedingungen geregelt wird.
Im Bereich der Baukredite ist die Einbehaltung ein etwas kontroverser Begriff. Er wird oft als eine Last dargestellt, die den Eigentümern und Auftragnehmern vom kreditgebenden Institut auferlegt wird, obwohl er in erster Linie dazu dient, zusätzliche Sicherheit für die Fertigstellung des Bauprojekts zu bieten. Aber bevor wir uns selbst vorgreifen, lassen Sie uns zunächst definieren, worüber wir sprechen.
Wie funktioniert Retainage?
Am häufigsten wird der Prozentsatz des Einbehalts von jeder Abschlagszahlung im Bauprozess abgezogen. Von den einzelnen Raten abgezogen, stellt der Einbehalt keine große Belastung für die laufenden Baukosten dar, aber im Laufe der Zeit baut er sich auf und bietet einen starken Anreiz für die Auftragnehmer, ihre Arbeit abzuschließen.
Der Prozentsatz des einbehaltenen Einbehalts ist manchmal fest und manchmal Vereinbarungssache, wird aber am häufigsten zwischen 5 und 10 % der gesamten genehmigten Mittel festgelegt. (10 % ist der Standard bei öffentlichen Projekten.) Sie können auch skalierbar durch den Vertrag definiert werden, mit unterschiedlichen Prozentsätzen, die für verschiedene Bauabschnitte einbehalten werden.
Die Einbehaltung wird freigegeben und die Gelder werden an die Auftragnehmer und Subunternehmer ausgezahlt, sobald das Bauprojekt abgeschlossen ist – in der Regel nach der Unterzeichnung der endgültigen Pfandrechtsfreigabe, zusammen mit allen relevanten Fertigstellungsbescheinigungen.
Warum ist die Einbehaltung wichtig?
Die Einbehaltung ist nach wie vor die effektivste Versicherung für den erfolgreichen Abschluss von Bauprojekten. Dies ist besonders in der Endphase des Projekts wichtig, wenn der Auftragnehmer feststellen könnte, dass es finanziell rentabler ist, einfach zum nächsten Projekt überzugehen, da es keine Einbehalte gibt, die nach Abschluss des aktuellen Projekts eingezogen werden können.
Einbehalte stellen auch sofort verfügbare Mittel im Falle eines Ausfalls des Auftragnehmers dar. Wenn ein Auftragnehmer aufgrund verschiedener Faktoren (wie z.B. eingefrorenes Vermögen, Betrug oder ein Gerichtsverfahren) nicht in der Lage ist, die Arbeiten abzuschließen oder seinen finanziellen Verpflichtungen nachzukommen, können diese Gelder verwendet werden, um den Verzug zu beheben, Lieferanten und Subunternehmer zu bezahlen, um die Arbeiten abzuschließen usw.
Ein Fall gegen den Einbehalt
Eigentümer und Auftragnehmer neigen dazu, den Einbehalt teilweise für Liquiditätsprobleme und Zahlungsverzögerungen verantwortlich zu machen. Es wird argumentiert, dass Einbehalte missbraucht werden können und zu Streitigkeiten und Zahlungsverzögerungen führen können, wenn Auftragnehmer und Bauherr unterschiedliche Ansichten über die Fertigstellung des Projekts haben. Dies kann zu finanziellen Belastungen für die am Projekt beteiligten Subunternehmer führen.
Da es nur einen kleinen Prozentsatz (bis zu 10 %) der einzelnen Ziehungen ausmacht, kann man mit Sicherheit sagen, dass solche Probleme eher das Ergebnis einer schlechten Budgetierung, Planung und Prozessumsetzung sind. Dieses Problem kann von Anfang an durch eine klare vertragliche Definition der wesentlichen Fertigstellung und einen genau definierten Zeitplan für die Fertigstellung und die Freigabe des Einbehalts behoben werden.
Das abschließende Urteil
Trotz der Tatsache, dass sie gemeinhin als „notwendiges Übel“ angesehen wird, ist die Tatsache, dass die Einbehaltung seit einem Jahrhundert als eine Art von Druckmittel erhalten geblieben ist, eine Anerkennung für ihre Effektivität. Im Laufe der Jahre wurde sie mehrfach in Frage gestellt und modifiziert, und auch heute noch gibt es verschiedene andere Lösungen, die als Alternativen präsentiert werden. Die meisten dieser alternativen Lösungen zielen jedoch darauf ab, die wahrgenommene Unterbrechung des Geldflusses durch die zurückgehaltenen Ressourcen zu beheben und den finanziellen Anreiz für die Projektfertigstellung effektiv zu beseitigen.
Retainage hat sich immer wieder als die beste Garantie für die Fertigstellung eines Auftrags erwiesen. Letztendlich können alle negativen Auswirkungen, die (zu Unrecht oder nicht) mit der Einbehaltung verbunden sind, mit einer realistischen Budgetabschätzung, gut definierten Vertragsbedingungen und einer effektiven Implementierung von Prozessen verhindert werden.