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Risiken, die Sie bedenken müssen, BEVOR Sie das Eigentum an Ihrem Haus übertragen.

Von Rechtsanwalt John L. Roberts

Life Estate oder Joint Ownership Arrangements mögen für einige Menschen funktionieren, die eine Erbschaft vermeiden wollen. Aber unterschreiben Sie keine Urkunde, die Ihr Haus überträgt, wenn Sie sich nicht über die Probleme im Klaren sind, die die Übertragung für Sie und Ihre Familie mit sich bringen könnte.

Risiko Nr. 1: Wenn das Haus zu Lebzeiten verkauft wird, können Sie Probleme mit der Einkommenssteuer bekommen.

Der Hauptwohnsitz-Ausschluss ist eine wichtige Steuervergünstigung, die Hausbesitzern zur Verfügung steht. Stellen Sie sicher, dass Sie verstehen, wie der Ausschluss funktioniert, bevor Sie das Haus an ein Familienmitglied übertragen. Die Übertragung eines Hauptwohnsitzes kann dazu führen, dass Sie den Ausschluss von der Kapitalertragssteuer beim Verkauf des Wohnsitzes ganz oder teilweise verlieren und eine unnötige Einkommenssteuerpflicht entsteht, wenn der Wohnsitz in der Zukunft verkauft wird. Wenn Sie den Ausschluss verlieren und die Familie beschließt, das Haus zu Lebzeiten zu verkaufen, könnten Sie mit einer Kapitalertragssteuer auf jeglichen Gewinn (Gewinn) aus dem Verkauf des Hauses konfrontiert werden.

Ein Ehepaar verlor den Steuerausschluss für den Hauptwohnsitz. Mein Vater und ich haben in seinem Zentrum für betreutes Wohnen mit einem Paar zu Mittag gegessen, das uns erzählte, wie sie ihr Haus nicht verkaufen konnten. Das Haus war das Zehnfache von dem wert, was sie in den 1950er Jahren bezahlt hatten. Das Problem war nicht, dass niemand das Haus kaufen wollte. Das Problem waren die Einkommenssteuern. Als sie das Haus Jahre zuvor an ihre Kinder vererbten, behielten sie eine lebenslängliche Erbschaft, wodurch der Steuerausschluss für den Hauptwohnsitz wegfiel. Um den Ausschluss wieder zu bekommen, müssten sie wieder in das Haus einziehen und dort 2 Jahre lang leben. Wenn das Haus nun vor ihrem Tod verkauft wird, müssen die Kinder Kapitalertragssteuern auf den gestiegenen Wert zahlen.

Risiko Nr. 2: Der Wert des Hauses wird gegen Sie angerechnet, wenn Sie innerhalb von 5 Jahren nach der Übertragung Medicaid für die Pflege in einem Pflegeheim benötigen.

Medicaid hat eine 5-Jahres-Rückschau-Periode. Mit wenigen Ausnahmen zählt eine Hausübertragung als Ausschluss, wenn Sie innerhalb von 5 Jahren nach der Übertragung des Hauses einen Antrag auf Pflegeheimversorgung stellen.

Die Witwe disqualifizierte sich selbst von der Medicaid-Pflegeheimversicherung. Eine Witwe und ihre Kinder beschlossen, dass sie das Haus an ihre Kinder übertragen würde, wobei sie eine lebenslange Erbschaft behalten würde. Ein Jahr später zog die Witwe in ein betreutes Wohnen, und Monate später benötigte sie Pflegeheimbetreuung. Die Hausübertragung disqualifizierte sie von der Medicaid-Versicherung, die sie brauchte, um das Pflegeheim zu bezahlen. Wenn die Witwe in diesem speziellen Beispiel professionellen Rat eingeholt hätte, hätte sie sich vielleicht über die Medicaid-Bestimmungen informiert, die es einem pflegenden Kind erlauben, das Eigentum am Haus eines Elternteils zu erhalten, wenn der Elternteil vom Haus direkt in ein Pflegeheim umzieht. Das erwachsene Kind hatte mehr als zwei Jahre in ihrem Haus gelebt und sich um sie gekümmert. Aber die Erbschaftsurkunde hob die Pflegeausnahme auf.

Risiko#3: Ihr Kind oder Familienmitglied könnte in Konkurs gehen.

Wenn Sie Ihrem Kind oder einem anderen Familienmitglied Miteigentum oder einen Restanteil an Ihrem Haus geben, wird Ihr Haus den finanziellen Problemen, Pfandrechten und Gläubigern aller Miteigentümer ausgesetzt.

Die Witwe zahlt für den Bankrott ihres Sohnes. Eine Witwe übertrug das Eigentum an ihrem Haus auf ihren Sohn und behielt eine lebenslange Erbschaft. Jahre später zog die Mutter in ein betreutes Wohnen, und sie brauchte das Eigenkapital des Hauses, um ihre Miete zu bezahlen. Als es an der Zeit war, das Haus zu verkaufen, zeigten die Grundbucheinträge, dass ihr Sohn in Konkurs gegangen war. Um das Eigentum am Haus zu klären, verlangte der Konkursverwalter einen Teil des Verkaufserlöses, um die Gläubiger des Sohnes zu bezahlen,

Risiko #4: Ihr Kind oder Familienmitglied könnte sich scheiden lassen.

Wenn die Mutter ein Eigentumsrecht an ihrem Haus auf ihr Kind überträgt und das Kind sich scheiden lassen muss, ist das Haus der Mutter ein Thema im Scheidungsverfahren, weil das Kind Eigentümer des Hauses ist.

Risiko #5: Ihr Kind oder Familienmitglied könnte einen schweren Unfall haben.

Wenn Sie das Eigentum an Ihrem Haus auf ein Kind oder ein Familienmitglied übertragen und dieses einen schweren Unfall verursacht, können Pfandrechte auf das Haus gesetzt werden. Wenn die Versicherung des Kindes die Haftung nicht abdeckt, kann der Geschädigte Pfandrechte setzen und einen Verkauf des Hauses erzwingen.

Ein Ehepaar musste die Erbschaftsurkunde rückgängig machen und sein Haus von seinem Kind zurückbekommen. Ein Ehepaar übertrug sein Haus auf sein erwachsenes Kind und behielt eine lebenslange Erbschaft. Jahre später hatte das Kind einen schweren Unfall, wurde behindert und benötigte Medicaid-Versorgung. Das Kind musste das Haus an die Eltern zurückgeben.

Risiko Nr. 6: Ihr Kind oder Familienmitglied könnte Sie vorversterben.

Wenn Sie Ihr Haus auf Ihr Kind übertragen und das Kind stirbt, fällt das Eigentum an dem Haus in den Nachlass des Kindes. Das Problem wird noch komplizierter, wenn das Kind kein Testament hat und/oder mit Gläubigern oder anderen Verbindlichkeiten vererbt.

Der Erbvertrag zwingt die Familie, den Nachlass des verstorbenen Kindes zu vererben. Eine Witwe übertrug das Eigentum an ihrem Haus auf ihre Kinder und behielt sich eine lebenslange Erbschaft vor. Jahre später wurde bei einem der Kinder eine unheilbare Krankheit diagnostiziert, an der es verstarb. Das Haus der Witwe war nun teilweise im Besitz des Nachlasses des verstorbenen Kindes. Die einzige Möglichkeit, es zu verkaufen oder zu übertragen, ist ein Nachlassgerichtsprozess für den Nachlass des Kindes.

Risiko Nr. 7: Sie können sich entscheiden, dass Sie nicht mehr in dem Haus leben wollen, aber Ihr Kind wird das Haus nicht an Sie zurückgeben.

Menschen übertragen normalerweise Eigentumsanteile an ihren Häusern mit dem Gedanken, dass sie dort für den Rest ihres Lebens leben werden. Manchmal ändern Menschen ihre Meinung und stellen fest, dass sie lieber woanders leben würden, wo es billiger ist, neuer, in einem wärmeren Klima, näher bei Freunden oder was auch immer. Wenn das Kind sich weigert, das Eigentum zurück auf Sie zu übertragen, sind Sie der Gnade des Kindes ausgeliefert. Link zum Gutachten des Sachverständigen im Fall des Hampden County Superior Court.

Das Kind verlangt Geld, um das Eigentum am Haus der Eltern freizugeben. Ein Ehepaar übertrug das Eigentum an seinem Haus auf seine Kinder und behielt eine lebenslange Erbschaft. Jahre später wurde eines der Kinder inhaftiert. Die Eltern wollten das Eigentum an ihrem Haus zurückerhalten. Das Kind bestand darauf, dass seine Eltern ihn für die Unterzeichnung einer Urkunde zur Rückgabe ihres Hauses bezahlten.

Risiko Nr. 8: Sie könnten sich entscheiden, das Haus zu renovieren, damit Sie weiterhin hier wohnen können.

Wenn Sie ein Haus oder einen anderen Vermögenswert in das Gemeinschaftseigentum einer Immobilie auf Lebenszeit übertragen, geben Sie die Kontrolle ab. Sie geben das Recht auf, mit Ihrem Haus zu machen, was Sie wollen. Sie sind verpflichtet, die Verwaltung des Vermögenswerts mit den anderen Personen zu teilen, denen das Haus gehört. Diese könnten sich Ihren Wünschen nach Reparaturen und Verbesserungen widersetzen oder diese ignorieren. Dieses Risiko kann mit einem Trust vermieden werden, der den Treuhänder verpflichtet, Ihre Interessen zu schützen. Wenn das Haus auf einen Trust übertragen wird, muss der Treuhänder die Anweisungen befolgen, die Sie in das Trust-Dokument schreiben. Der Treuhänder hat die treuhänderische Pflicht, Ihre Interessen zu schützen.

Fazit:

Ziehen Sie immer einen Fachmann zu Rate, der Ihnen die Risiken erklären und Ihre Interessen verstehen kann, bevor Sie Begünstigte bestimmen, das Eigentum an Immobilien ändern oder Eigentumsanteile an Kinder, Verwandte oder andere Personen übertragen. Gemeinsames Eigentum kann schwerwiegende steuerliche Folgen haben und es kann das gesamte Eigentum den Gläubigern eines der gemeinsamen Eigentümer aussetzen. Ziehen Sie Alternativen in Betracht, die Ihnen die Flexibilität und den Schutz bieten, den Sie sich für Ihre Gesundheit, Ihr Haus und Ihre Ersparnisse wünschen:
Revocable Living Trust
Irrevocable Asset Protection Trust
Testamentary Trust
Betreuungsvertrag