Mieter in den gesamten Vereinigten Staaten sind mit Zwangsräumungen konfrontiert, weil sie ihr Einkommen verloren haben und plötzlich nicht mehr in der Lage sind, die Miete zu zahlen. Die Bundesregierung hat mehrere Gesetze verabschiedet, um Mietern zu helfen. In Pennsylvania hat Gouverneur Tom Wolf Notverordnungen zum Schutz von Mietern erlassen. Das Gerichtssystem von Pennsylvania hat ebenfalls Notverordnungen erlassen, die die Rechte von Mietern betreffen.
Für einige Mieter bedeuten diese Schutzmaßnahmen, dass sie Zeit haben, ihre Arbeitslosenansprüche zu bearbeiten, damit sie genug Geld haben, um die Miete zu bezahlen. Andere erholen sich vielleicht von einer Krankheit oder pflegen Familienangehörige und warten auf eine Rückkehr zur Arbeit. Es gibt verschiedene staatliche Regelungen und Bundesgesetze, die Mietern in dieser Krise helfen können. Rechtsbeistände achten sorgfältig auf Gesetzesänderungen auf Bundes- und Landesebene, da es jederzeit Aktualisierungen dieser Anordnungen oder Verlängerungen geben kann.
Pennsylvania Eviction Moratorium
Viele Einwohner von Pennsylvania müssen mit dem Verlust ihres Einkommens aufgrund von COVID-19 fertig werden. Pennsylvania hat Schritte unternommen, um Zwangsräumungen zu verlangsamen und viele Vermieter davon abzuhalten, Räumungsbescheide zuzustellen. Anfang des Frühjahrs erließ der Oberste Gerichtshof von Pennsylvania eine Notverordnung, die Zwangsräumungen stoppte, aber diese Verordnung endete am 11. Mai 2020. Der Gouverneur von Pennsylvania, Tom Wolf, erließ eine neue Notverordnung, die am 11. Mai in Kraft trat, um das Räumungsmoratorium für bestimmte Mieter fortzusetzen. Am 9. Juli 2020 erließ der Gouverneur eine Verlängerung des Räumungsmoratoriums bis zum 31. August 2020. Ein wichtiger Zweck der Anordnung des Gouverneurs ist es, den Mietern Zeit zu geben, um bei Bedarf staatliche oder lokale Unterstützung zu beantragen, um die von März bis Dezember 2020 fällige Miete zu bezahlen.
Die Anordnung des Gouverneurs sieht Folgendes vor:
Alle Zwangsräumungsverfahren für Wohnungen, die die Einhaltung des Landlord and Tenant Act von 1951 und des Manufactured Home Community Rights Act erfordern, können nicht vor dem 31. August 2020 begonnen werden. Alle Räumungsfristen müssen mit einem Startdatum am 31. August 2020 berechnet werden. Zu diesem Zeitpunkt gelten alle zuvor zugestellten Mitteilungen des Landlord and Tenant Act of 1951 und des Manufactured Home Community Rights Act als zugestellt und alle Räumungsprozesse können beginnen. PA Executive Order vom 9. Juli 2020
Dieser Erlass, der die Kündigungsanforderungen aussetzt, gilt für jeden Vermieter oder jede Manufactured Home Community, der/die verpflichtet ist, eine Notice to Quit zu versenden, und einen Mieter hat, der entweder mit der Miete im Rückstand ist oder dessen Mietvertrag in diesem Zeitraum endet. Wenn der Mieter mit der Miete im Rückstand ist, sein Einkommen verloren hat oder arbeitslos ist, sollte er so bald wie möglich finanzielle Unterstützung beantragen.
Die Verordnung des Gouverneurs erlässt keine Miete. Die gesamte Miete wird dem Vermieter während dieses Zeitraums weiterhin geschuldet. Mieter, die nicht zahlen, können nach dem 31. August 2020 eine Räumungsklage gegen sich einreichen. Der Mieter und der Vermieter können eine Vereinbarung über eine niedrigere Miete oder eine Zahlungsvereinbarung treffen, und das sollte schriftlich erfolgen und von den Parteien unterzeichnet werden. Dies kann mit Hilfe eines Anwalts oder eines lokalen Mediationsprogramms geschehen, falls eines zur Verfügung steht.
Das Bundesgesetz CARES Act
Viele Mieter in Pennsylvania qualifizieren sich auch für den Schutz durch ein Bundesgesetz namens CARES Act. Dieses Gesetz gilt für Mieter mit einem HUD-Mietzuschuss. Dies schließt Mieter ein, die in Sozialwohnungen oder in Gebäuden mit Steuergutschriften für einkommensschwache Haushalte leben, oder die einen Gutschein unter Abschnitt 8 haben, oder die an den HOME- oder HOPWA-Programmen teilnehmen, oder die in dauerhaftem, unterstützendem Wohnraum (PSH), subventionierten Seniorenwohnungen oder jeder anderen Art von HUD-gefördertem Wohnraum leben.
Der Schutz des CARES-Gesetzes gilt auch für Mieter, die in Immobilien leben, die eine staatlich unterstützte Hypothek für Ein- oder Mehrfamilienhäuser haben. Dies schließt Hypotheken ein, die
- von der FHA versichert sind;
- garantiert, bereitgestellt oder versichert von HUD, VA oder USDA; und/oder
- garantiert oder im Besitz von Fannie Mae oder Freddie Mac.
Ein Mieter weiß möglicherweise nicht, ob das Gebäude, in dem er wohnt, eine staatlich gesicherte Hypothek hat. Der Vermieter oder der Gebäudeeigentümer sollte wissen, ob die Hypothek durch den Bund gedeckt ist. Wenn dies der Fall ist, kann der Gebäudeeigentümer erst nach dem 26. August 2020 eine Räumungsklage gegen einen Mieter wegen Nichtzahlung von Miete oder Gebühren einreichen. Der Pennsylvania Supreme Court schreibt nun vor, dass jeder Vermieter eine eidesstattliche Erklärung einreichen und der Klage beifügen muss, wenn er sie beim Magisterial District Court (MDJ) oder dem Court of Common Pleas (CCP) einreicht.
Wenn der Vermieter eine Räumungsklage vor dem 26. August 2020 einreicht oder die eidesstattliche Erklärung der Klage nicht beifügt, sollte der Mieter oder sein Anwalt an der Anhörung teilnehmen und darum bitten, dass der Fall abgewiesen wird. Der Mieter oder sein Anwalt sollten prüfen, ob die Immobilie unter das CARES-Gesetz fällt.
Wenn der CARES Act zutrifft, kann der Vermieter keine Räumungsklage wegen Nichtzahlung von Miete oder Gebühren einreichen, die zwischen dem 27. März und dem 25. Juli 2020 hinzugekommen sind, es sei denn, sie haben zuerst:
- Geben Sie dem Mieter eine 30-tägige Kündigungsfrist, die am oder nach dem 25. Juli 2020 beginnt; und
- Warten Sie, bis die 30-tägige Kündigungsfrist abgelaufen ist, bevor sie die Räumungsklage einreichen.
Das früheste Datum, an dem eine Räumungsklage in einem Fall eingereicht werden kann, der unter diese CARES Act-Schutzmaßnahmen fällt, wäre der 26. August 2020. Der Vermieter kann keine Säumniszuschläge für Mieten erheben, die zwischen dem 27. März und dem 25. Juli 2020 verspätet oder unbezahlt waren. Wenn der MDJ (Magisterial District Judge) feststellt, dass der Vermieter alle oben genannten Regeln befolgt hat, kann er ein Urteil zu Gunsten des Vermieters erlassen. Das CARES-Gesetz schützt Mieter nur vor einer Zwangsräumung wegen Nichtbezahlung der Miete oder verspäteter Gebühren. Es gibt keine Einschränkungen für die Einreichung einer Räumungsklage aus einem anderen Grund als der Nichtzahlung der Miete, wie z.B. der Verletzung des Mietvertrages. Der MDJ sollte jedoch kein Urteil wegen Mietrückständen (eine oder mehrere Zahlungen wurden versäumt) erlassen, da dies nicht Teil der Klage sein sollte. Jede Partei kann gegen die Entscheidung des MDJ beim Court of Common Pleas Berufung einlegen, wenn sie mit dem Urteilsbescheid nicht einverstanden ist.
Miete während des Coronavirus
Während des Räumungsmoratoriums wurde die Miete nicht ausgesetzt. Alle Mieter müssen weiterhin ihre volle Miete zahlen. Ein Mieter, der nicht in der Lage ist, die volle Miete zu zahlen, sollte mit seinem Vermieter sprechen und sehen, ob er einen Zahlungsplan akzeptiert oder vorübergehend weniger Miete akzeptiert. Einem Mieter, der sich für den Mieterschutz nach dem Bundesgesetz CARES qualifiziert, dürfen keine Säumnisgebühren für die Nichtzahlung der Miete zwischen dem 27. März und dem 25. Juli 2020 berechnet werden. Wenn ein Mieter Hilfe bei der Zahlung der Miete benötigt, gibt es Programme, die Unterstützung bei der Miete bieten. Wer sich über Miethilfeprogramme in Pennsylvania informieren möchte, kann die Nummer 211 wählen, um weitere Informationen zu erhalten. Siehe auch unseren Artikel über das PHFA Rent Relief Program und das Pandemic Mortgage Assistance Program.
Siehe auch unseren Artikel: Zwangsvollstreckung und Zwangsräumung Moratorium von HUD-, FHA-, und VA-backed Hypotheken verlängert