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Key Takeaways

• Wie man in Ferienimmobilien investiert

• Sind Ferienimmobilien eine gute Investition?

• Vorteile &Nachteile von Mietobjekten

• Finanzierungsmethoden

Das Konzept einer Ferienimmobilie hat in den letzten Jahren erheblich an Fahrt gewonnen, und das aus gutem Grund: Die Expansion der Wirtschaft sowie das Aufkommen des privaten Unterkunftssektors haben es Familien deutlich leichter gemacht, mehr Urlaub zu machen.

Im Zuge des wirtschaftlichen Aufschwungs finden immer mehr Menschen das verfügbare Einkommen, um es in den Urlaub zu investieren.

Im Gegensatz zu dem, was viele Investoren denken, ist der Besitz einer Ferienimmobilie nicht mit dem traditionellen Immobilieninvestment vergleichbar. Der Kauf einer Ferienvermietungsimmobilie erfordert ein genaues Verständnis der lokalen Märkte und der prognostizierten Einnahmen. (Denken Sie daran, dass der Kauf einer Ferienimmobilie im Gegensatz zu einem traditionellen Kauf und Halten einer Immobilie bedeutet, dass Sie eine Immobilie zu Ihrem Portfolio hinzufügen, die das ganze Jahr über leer stehen wird.)

So, hier sind einige Dinge, die jeder potenzielle Käufer einer Ferienimmobilie wissen sollte, bevor sie ein Angebot machen und den Prozess des Kaufs einer Ferienimmobilie beginnen.

Schritte für die Investition in Ferienimmobilien

Bevor Sie sich überhaupt mit dem Kauf einer Ferienimmobilie beschäftigen, gibt es ein paar Dinge, die Sie herausfinden müssen. Denn um zu lernen, wie man eine Ferienimmobilie kauft, braucht man eine spezielle Strategie.

Glücklicherweise ist es nicht so schwierig, in Ferienimmobilien zu investieren, wie viele annehmen würden. Tatsächlich habe ich den gesamten Prozess in fünf einfache Schritte unterteilt, die jeder mit einer guten Arbeitsmoral und einem Sinn für Sorgfaltspflicht nachvollziehen kann. Wie bei fast jeder Art von Immobilieninvestition ist der allererste Schritt, seine Hausaufgaben zu machen, bevor man etwas unternimmt.

Machen Sie Ihre Hausaufgaben

Wir haben es alle schon einmal gehört: Die goldene Regel der Immobilienbranche lautet Lage, Lage, Lage. Ganz einfach, die Lage einer Immobilie ist wichtiger als alles andere; es ist die eine Sache, die letztlich nicht geändert werden kann. Daher sollte es niemanden überraschen, dass der erste Schritt bei der Investition in Ferienimmobilien darin besteht, sich für einen Standort zu entscheiden. Wählen Sie nicht nur eine Stadt, in der Sie investieren wollen, sondern auch eine Region innerhalb dieser Stadt. Je spezifischer Sie sein können, desto besser. Achten Sie auf Ihre Sorgfaltspflicht und schenken Sie all den Dingen besondere Aufmerksamkeit, die wichtig sind: Marktbedingungen, Beschäftigungsquote, Wetter, Nähe zu bestimmten Einrichtungen, Nachfrage, Bestand und eine Reihe anderer Faktoren. Während Sie sicherlich die handfesten finanziellen Aspekte einer potentiellen Immobilie berücksichtigen müssen, können Sie die Tatsache nicht ignorieren, dass Ihr bevorstehender Kauf in einer angenehmen, zugänglichen und begehrenswerten Lage sein muss, um leicht Gäste anzuziehen.

Durchführen einer detaillierten Marktanalyse

Wenn Sie Ihre Suche auf ein oder zwei potentielle Standorte eingegrenzt haben, ist es an der Zeit, Markt und Nachfrage noch genauer zu untersuchen. Denken Sie daran, dass die Nachfrage nach Ferienunterkünften eine andere ist als die Nachfrage nach Wohnungen. Fragen Sie sich: Würden Sie selbst in dieser Gegend Urlaub machen wollen? Berücksichtigen Sie praktische Dinge, wie z.B. welche Art von Attraktionen in der Nähe sind und wie die Beliebtheit dieser Attraktionen im Laufe des Jahres steigt und sinkt. Fragen Sie sich dann, ob es genug konstante Nachfrage für die Investition in eine Ferienwohnung gibt, um als nachhaltig zu gelten? Ist die Attraktivität im Winter genauso hoch wie im Sommer und umgekehrt? Ein Blick auf die Urlaubstrends sowie die Immobilientypen, die ein bestimmtes Gebiet beeinflussen, sollte sorgfältig in Betracht gezogen werden.

Zusätzlich zur Betrachtung der Urlaubstrends sollten Sie auch die Immobilientypen und den lokalen Markt sorgfältig in Betracht ziehen. Sobald Sie herausgefunden haben, welche Art von Immobilie Sie kaufen möchten, ist es an der Zeit, einige Marktvergleiche anzustellen. Diese werden auch als „Vergleichsobjekte“ bezeichnet und geben Ihnen einen Einblick, wie sich der Markt für eine bestimmte Art von Immobilie entwickelt. Kostenlose Portale wie Airbnb und VRBO sind ein großartiger Ort, um mit dem Sammeln von Marktdaten zu beginnen. Sie können sich nicht nur mit der jeweiligen Gegend vertraut machen, sondern auch sehr leicht eine Mietpreisspanne ermitteln und beginnen, das Einkommen zu formulieren, das Sie vernünftigerweise von der Immobilie erwarten können, an der Sie interessiert sind. Schauen Sie sich unsere Liste der 10 besten Orte für den Kauf von Ferienimmobilien an.

Verstehen Sie den Rhythmus der Ferienvermietung

Zuvor haben wir uns mit dem Auf und Ab der Nachfrage befasst, das einen noch genaueren Blick verdient. Ferienimmobilien sind ganz anders als herkömmliche Vermietungen: Die erzielten Einnahmen sind oft von der Jahreszeit abhängig. Ein Haus in Wassernähe wird im Sommer mehr Interesse auf sich ziehen. Ein Haus in der Nähe eines Skigebiets wird in den Wintermonaten florieren. Sie müssen wissen, was Sie sowohl in der Hauptsaison als auch in der Nebensaison erwarten können. Sie müssen auch eine Vorstellung davon haben, wie hoch die monatlichen Gesamtausgaben sein werden. Sie müssen einkalkulieren, dass Sie die Immobilie einrichten und alle paar Wochen reinigen müssen. Die Hausbesitzer-Versicherung kann erhöht werden, und es wird eine Hochwasser-Versicherung geben, wenn das Haus in der Nähe von Wasser liegt. Wenn Sie vorhaben, die Immobilie zu kaufen, benötigen Sie mindestens 25 Prozent Anzahlung, und Sie können mit einem höheren Zinssatz rechnen.

Berechnen Sie Ihre erwarteten Einnahmen und Ausgaben

Sie können ein wenig tiefer graben, wenn Ihr ausgewählter Markt eine inhärente Nachfrage zeigt und die Zahlen, die Sie geknirscht haben, ein gutes Versprechen für einen konsistenten positiven Cashflow anzeigen. (Sie wissen nicht, wie man Cashflow berechnet? Dann sollten Sie unseren Leitfaden zur Berechnung des Miet-Cashflows nicht verpassen – es ist wichtig, diesen wichtigen Schritt zu lernen, um Ihre Due Diligence zu beachten).

Während die Mieteinnahmen sicherlich von der Gegend abhängen, in der Sie kaufen, sollten die meisten Vermieter davon ausgehen, dass die wöchentliche Miete 10 bis 20 Prozent über den erwarteten monatlichen Hypothekenzahlungen liegt. Es ist jedoch erwähnenswert, dass auf dem heutigen Markt Vermieter in stark nachgefragten Gebieten sogar noch mehr verlangen können (das ist nur ein Grund, warum Marktforschung und Vergleiche so wichtig sind). Denken Sie daran, dass Sie jeden Monat Geld verdienen wollen, aber Sie wollen keine potenziellen Mieter vergraulen; Sie müssen einen angenehmen Mittelweg finden.

Zusätzlich zu der Anpassung Ihres Einkommens, um mehr als Ihre erwartete Hypothek abdecken zu können, stellen Sie sicher, dass Sie die unvermeidlichen Ausfallzeiten, die Ihre Immobilie wahrscheinlich hat, einkalkulieren. Schließlich sind die meisten Ferienvermietungen saisonal. Während Sie in der Hochsaison eine starke Nachfrage erwarten können, muss die Nachfrage lukrativ genug sein, um die weniger belebten Monate auszugleichen. Ich empfehle, eine Leerstandsquote von mindestens 25 Prozent einzukalkulieren, um die Zeiten zu berücksichtigen, in denen die Immobilie wahrscheinlich leer steht. Außerdem müssen Sie eine Vielzahl anderer Gebühren einkalkulieren: Gebühren für die Eigentumswohnung, HOA-Gebühren, routinemäßige Wartungsarbeiten usw.

Es gibt eine letzte Gebühr, die berücksichtigt werden muss: die Gebühr für die Hausverwaltung. Während es durchaus möglich ist, als Ihr eigener Vermieter zu agieren, ist es sehr empfehlenswert, die Dienste eines qualifizierten Hausverwalters in Anspruch zu nehmen. Dies gilt besonders, wenn Sie aus der Ferne investieren. Mit ihrer Hilfe kann selbst eine durchschnittliche Immobilie zu einer großartigen werden – ohne dass Sie etwas anderes tun müssen, als sich zurückzulehnen und Mietschecks zu kassieren.

Zu diesem Zeitpunkt sollten Sie eine gute Vorstellung davon haben, wie viel Mieteinnahmen Sie von der Immobilie erwarten können und welche Ausgaben anfallen werden. Sofern der Restbetrag zu Ihren Gunsten ausfällt, haben Sie möglicherweise ein Geschäft in der Tasche.

Werben Sie Ihre Immobilie

Wenn Sie Ihre Ferienhaus-Investition getätigt haben, ist es an der Zeit, mit der Vermarktung Ihrer Immobilie zu beginnen und Ihren Kalender mit so vielen Buchungen wie möglich zu füllen. Glücklicherweise gibt es mehrere preiswerte Buchungsseiten, die es Vermietern von Ferienimmobilien ermöglichen, so viele Blicke wie möglich auf ihre Objekte zu lenken. Im Folgenden finden Sie einige Beispiele:

• Airbnb: Die wohl bekannteste Website für Ferienvermietungen da draußen. Diese Plattform, für die keine Jahresgebühr anfällt, eignet sich am besten für Stadtmieten und Objekte in Hot-Spot-Destinationen. Achten Sie nur darauf, dass Sie eine Suche in Ihrer Gegend durchführen. Wenn es in Ihrer Gegend nicht viel Website-Verkehr gibt, ist es am besten, wenn Sie anderswo auflisten. Diese Plattform bietet ein mobilfreundliches Interface, niedrige Eintragsgebühren und ist der beliebteste Eintragsdienst, was dazu beiträgt, dass Ihr Immobilieneintrag die meisten Blicke auf sich zieht.

• VRBO, HomeAway und VacationRentals.com: HomeAway ist nicht nur eine Website, sondern drei Websites mit Millionen von Angeboten weltweit. Mit diesem Zuwachs an Bekanntheit kommt auch ein harter Wettbewerb unter den Vermietern, und mit einer saftigen Jahresgebühr (fast 350 Dollar zum Zeitpunkt, an dem diese Zeilen geschrieben werden), funktioniert diese Option am besten für Objekte in stark frequentierten Gebieten, die von Leuten besessen werden, die ständig vermieten wollen.

• Mieten wie ein Champion: Leben Sie in einer College-Stadt oder in einer ländlichen Umgebung, in der jährlich oder regelmäßig Veranstaltungen stattfinden, wie z.B. die Indianapolis 500 oder ein College-Football-Spiel? Rent Like a Champion könnte der perfekte Weg sein, um Ihr leerstehendes Haus für die Leute zu füllen, die zum großen Spiel anreisen. Diese Seite ist hilfreich, wenn Sie bereits eine Ferienwohnung in Nischengebieten besitzen.

• Eine eigene Website: Warum sollten Sie sich nur auf die großen Websites für Ferienvermietungen verlassen, um Leads für Sie zu generieren und Informationen für potenzielle Mieter bereitzustellen? Plattformen wie Airbnb und VRBO bieten eine Menge bequemer Dienste, sowohl für Mieter als auch für Vermieter, aber das bedeutet nicht, dass Sie nicht eine eigene Website erstellen können, die Informationen (vor allem Videos und Bilder) bietet, die Mietern einen detaillierten Einblick geben, warum Ihre Immobilie die beste Wahl ist. Das Beste von allem ist, dass Sie innerhalb Ihrer Listing-Service-Profile auf Ihre Ferienhaus-Website verlinken und sie sogar auf Marketing-Kanälen wie YouTube-Videos und Facebook-Posts verwenden können.

Ist der Besitz einer Ferienimmobilie eine gute Investition?

Wenn Investoren die richtigen Schritte zum Kauf einer Ferienimmobilie befolgen, ist es mehr als wahrscheinlich, dass sie die vielen Vorteile dieser Investition ernten. Die größte Auszahlung, die Ferienvermietungen haben, ist ein erhöhter Cashflow. Ferienvermietungsplattformen (wie Airbnb oder VRBO) sind eine großartige Möglichkeit, Einnahmen aus einer kurzfristigen Vermietung zu generieren, und wenn Ihre Immobilie sehr gefragt ist, werden Sie sogar noch größere Gewinne sehen.

Die steuerlichen Vorteile, die mit der Ferienvermietung verbunden sind, können Sie ebenfalls in Anspruch nehmen. Ihr Ferienhaus gilt als Gewerbebetrieb, wenn es für mindestens 2 Wochen pro Jahr oder mehr für steuerliche Zwecke vermietet wird. Das bedeutet, dass das Einkommen aus der Vermietung besteuert wird, aber Sie können auch viele der Ausgaben für Ihr Mietobjekt abschreiben. Es gibt viele Posten, die Sie von der Steuer absetzen können, darunter Versorgungskosten, Hausverwaltungsgebühren, Grundsteuern, Hypothekenzinsen und mehr.

Nicht nur, dass Sie durch die Vermietung Ihres Mietobjekts Einnahmen generieren können, Sie haben auch den Vorteil, selbst dort Urlaub zu machen. Wenn Sie sich einmal für einen Urlaub entscheiden, können Sie Ihre Ferienimmobilie für Ihre persönliche Nutzung zur Verfügung stellen. Sie können Ihr Ferienhaus sogar behalten, um es als zukünftigen Altersruhesitz zu nutzen.

Pros von Ferienvermietungs-Investitionen

Es liegt auf der Hand, dass der Besitz einer Ferienvermietungsimmobilie mehrere Vorteile hat. In den letzten Jahren sind Airbnb und VRBO weiter gewachsen, da immer mehr Objekte auf den Apps gelistet werden. Die Bequemlichkeit dieser Apps hat das Finden und Vermarkten von Ferienunterkünften so einfach wie nie zuvor gemacht. Im Gegenzug ist das Interesse an Investitionen in Ferienunterkünfte sprunghaft angestiegen. Hier sind einige der Vorteile von Ferienvermietungs-Investitionen:

1. Mehr Einkommen: Der erste und attraktivste Vorteil von Ferienvermietungsinvestitionen ist mehr Einkommen. Ein Airbnb-Gastgeber kann durchschnittlich 900 Dollar pro Monat verdienen. Wenn Sie in den bevölkerungsreichsten Gebieten der Welt in Ferienwohnungen investieren, kann sich dieses Einkommen exponentiell vervielfachen.

2. Eigene Ferienunterkünfte: Die Investition in Ferienvermietungsobjekte ermöglicht es Ihnen, Ihren eigenen idealen Rückzugsort zu haben, wann immer Sie möchten. Nutzen Sie die Immobilie für besondere Anlässe wie Geburtstage, Partys oder Familientreffen. Investieren Sie in eine Gegend, die Sie immer wieder besuchen möchten. Die Bequemlichkeit spricht für sich.

3. Steuerabschreibungen: Das Vermieten einer Immobilie für mehr als zwei Wochen gilt als Gewerbe. Das ist steuerlich äußerst nützlich. Während Sie Steuern auf das Einkommen zahlen müssen, das es einbringt, können Sie auch viele der Ausgaben für die Wartung, Reparatur und Verbesserung der Immobilie abschreiben. Sie können sogar die von Airbnb und VRBO erhobenen Gastgebergebühren abschreiben. Diese Abschreibungen beinhalten, sind aber nicht beschränkt auf Reinigung, Zubehör, Versicherungsprämien, Hypothekenzinsen und Hausverwaltungsgebühren.

4. Finanzen sichern & Altersheim: Die Investition in Ferienvermietungen ist großartig, um sicherzustellen, dass Sie zukünftige Ausgaben für die Gesundheitsfürsorge, zukünftige Reisepläne, Notfälle, etc. haben. Oder wenn alles nach Plan läuft, können Sie es als Altersruhesitz behalten.

Nachteile von Ferienvermietungen

Wie bei jeder Art von Investition gibt es auch bei Ferienvermietungen einige Nachteile wie Kosten, Hindernisse und Nachteile. Diese verdienen ebenso viel Beachtung wie die Vorteile. Hier sind einige der Nachteile von Ferienvermietungs-Investitionen:

1. Property Management: Eine eigene Ferienimmobilie zu haben ist zwar luxuriös und bequem, bringt aber auch die Aufgabe mit sich, die Immobilie zu verwalten, wenn Sie hoffen, sie zu vermieten. Ferienimmobilien können die aufwändigsten Investitionen sein, die Sie haben werden. Für jeden neuen Gast sind Sie verantwortlich, die Immobilie zu reinigen, zu inventarisieren und fast das ganze Jahr über zu pflegen, wenn Ihre Immobilie an Beliebtheit gewinnt. Für die Kosten von 10 bis 15 % Ihres Einkommens könnten Sie eine Hausverwaltungsfirma beauftragen, die all diese Arbeit für Sie erledigt.

2. Gäste finden: Es versteht sich von selbst, dass das Marketing ein wichtiger Bestandteil ist, um von Ihrer Urlaubsinvestition zu profitieren. Die Suche nach Mietern kann eine schwierige und entmutigende Aufgabe sein, besonders für neue Investoren. Erstens müssen Sie Ihre Immobilie für Mieter attraktiv machen. Sie müssen für eine komfortable und attraktive Einrichtung sorgen und gleichzeitig Ihr Zielpublikum ansprechen. Danach müssen Sie Top-Plattformen wie Airbnb und VRBO konsultieren, um Ihre Immobilie anzubieten. Zu guter Letzt müssen Sie sich einen wünschenswerten Preis ausdenken, der Ihnen am Ende auch Geld einbringen wird. Die Durchführung von Sonderaktionen und Rabatten kann Ihrer Immobilie helfen, in den langsameren Jahreszeiten abzuheben.

3. Restriktionen & Vorschriften: Einige Städte und HOAs haben verschiedene Einschränkungen und Vorschriften, wenn es um die kurzfristige Ferienvermietung geht. Informieren Sie sich über die örtlichen Vermietungsrichtlinien, sobald Sie eine Idee haben, wo Sie investieren möchten.

4. Monatliche Zahlungen & Ausgaben: Ohne sorgfältiges Management können Ferienvermietungs-Investitionen auch Probleme bei Ihren Einnahmen verursachen. Zum einen werden Sie eine zusätzliche Hypothekenzahlung haben. Dann haben Sie zusätzliche Ausgaben, die mit dem Besitz eines Hauses einhergehen, einschließlich Wartung, Reparaturen und Nebenkosten. Stellen Sie sicher, dass Sie Ihre Finanzen in Ordnung haben, um zusätzlichen Stress zu vermeiden, den die Verwaltung eines weiteren Hauses mit sich bringen kann.

5. Extra Finanzierung: Der wahrscheinlich größte Nachteil ist, dass Sie mehr bezahlen müssen, um Ihre Ferienimmobilieninvestition zu finanzieren. Es ist üblich, dass Darlehen für Anlageimmobilien höhere Zinssätze haben als normale Hypotheken. Im Gegenzug haben Sie eine höhere monatliche Rate und Zinsen während der gesamten Laufzeit des Kredits. Außerdem verlangen die Kreditgeber in der Regel eine größere Anzahlung, die im Durchschnitt bei 25 % liegt.

Finanzierung einer Ferienimmobilie

Die meisten Investoren müssen sich eine Finanzierungsquelle für ihre neue Mietimmobilie suchen. Glücklicherweise gibt es mehrere Optionen, die von kurzfristig bis langfristig reichen. Konforme Darlehen, Portfoliodarlehen, Mehrfamilienhäuser und kurzfristige Verträge wie ein Überbrückungsdarlehen oder Hard Money stehen Ihnen zur Verfügung.

1. Konformes Darlehen: Dies ist eine beliebte Option für Ferienvermietungen, da die Kriterien für die Qualifikation nicht so streng sind wie bei einem Hauptwohnsitz. Eine gute Kreditwürdigkeit (680+) und eine Anzahlung von etwa 20 % sind üblich.

2. Portfoliodarlehen: Portfoliodarlehen werden oft von Investoren genutzt, die entweder mehrere Immobilien oder eine Immobilie mit mehreren Wohneinheiten besitzen. Die Qualifikationen für diese Darlehen sind milder als bei anderen Typen.

3. Multifamily Loan: Multifamilien-Darlehen werden für Ferienimmobilien mit 2-4 Einheiten oder Mehrfamilienhäuser mit mehr als 4 Einheiten verwendet. Portfoliodarlehen fallen unter dieses Dach, zusammen mit konventionellen Hypotheken, staatlich gesicherten Darlehen und kurzfristigen Multifamiliendarlehen.

4. Kurzfristiges Darlehen: Ein kurzfristiges Darlehen ist eine gute Option für Investoren, die Bargeld für den Kauf einer Ferienimmobilie benötigen, bevor sie eine langfristige Finanzierung gesichert haben. Überbrückungsdarlehen und hartes Geld fallen beide unter diese Kategorie.

Zusammenfassung

Eine Ferienimmobilie ist eine großartige Möglichkeit, in die Gemeinschaft der passiven Einkommen einzusteigen. Es reicht jedoch nicht aus, einfach kopfüber und ohne Plan hineinzuspringen. Achten Sie stattdessen auf Ihre Sorgfaltspflicht und wissen Sie, worauf Sie sich einlassen, bevor Sie den Sprung wagen. Mit der richtigen Vorbereitung werden Sie vielleicht feststellen, dass sich Ihre Investition lohnt. Die steuerlichen Vorteile, der erhöhte Cashflow und die Möglichkeit, in einem Haus Urlaub zu machen, das Sie bereits besitzen, sind nur einige der Vorteile, die Ihnen die Investition in eine Ferienimmobilie bringen kann. Diejenigen, die darauf vorbereitet sind, könnten feststellen, dass ihre Entscheidung, in Ferienimmobilien zu investieren, eine ist, die sich über Jahre hinweg auszahlen könnte.

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