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FIRPTA steht für den Foreign Investment in Real Property Tax Act 1980. FIRPTA ermächtigt die Vereinigten Staaten, ausländische Personen bei der Veräußerung von U.S.-Grundstücken zu besteuern. Es verpflichtet einen Käufer von Immobilien, 10 % des Bruttoverkaufspreises einzubehalten (vorbehaltlich bestimmter Ausnahmen und Ausschlüsse) und die Gelder an den Internal Revenue Service zu überweisen, wenn der Verkäufer eine „ausländische Person“ ist. Dies schließt ein, ist aber nicht beschränkt auf einen Verkauf oder Tausch, eine Liquidation, eine Rücknahme, eine Schenkung, eine Übertragung usw.

Eine ausländische Person ist definiert als eine nicht ansässige ausländische Einzelperson, eine ausländische Kapitalgesellschaft, eine Personengesellschaft, ein Trust, ein Nachlass oder eine andere Körperschaft. Die Steuer selbst wird auf den vom Verkäufer erzielten Bruttobetrag erhoben, wobei es keinen Freibetrag oder Abzug für Verkaufskosten gibt. Viele ausländische Investoren qualifizieren sich jedoch für eine Ausnahme.

Der Einbehalt erfolgt während des Treuhandprozesses und das Verfahren kann je nach Struktur variieren. In den meisten Fällen ist der Transferee/Käufer der Withholding Agent. Wenn Sie der Übernehmer/Käufer sind, müssen Sie herausfinden, ob der Übertragende eine ausländische Person ist. Wenn der Übertragende eine ausländische Person ist und Sie es versäumen, die Steuer einzubehalten, können Sie für die Steuer haftbar gemacht werden.

Die Strafen für die Nichteinhaltung können erheblich sein. Wir können Ihnen helfen, die FIRPTA-Anforderungen zu verstehen und festzustellen, ob Sie sich für einen Ausschluss nach dem Gesetz qualifizieren.

Wenn ein nicht ansässiger Ausländer eine US-Immobilie verkauft, ist der Käufer im Allgemeinen verpflichtet, zum Zeitpunkt des Abschlusses US-Steuern einzubehalten (IRC §897). Der Einbehaltungsbetrag beläuft sich normalerweise auf 10 % des Gesamtbetrags, den der Verkäufer in Form von Bargeld, dem Marktwert anderer übertragener Immobilien und/oder der Übernahme der Verbindlichkeiten des Verkäufers erhält. Der Betrag kann unter folgenden Umständen reduziert oder eliminiert werden:

• Der Verkaufspreis beträgt nicht mehr als $300.000 und der Käufer hat konkrete Pläne, die Immobilie für mindestens 50 % der Anzahl der Tage, an denen die Immobilie von einer Person genutzt wird, in jedem der ersten beiden 12-Monats-Zeiträume nach dem Datum der Übertragung zu bewohnen.
• Der Ausländer legt eine eidesstattliche Erklärung vor, dass er oder sie keine ausländische Person ist.
• Der Ausländer legt eine Bescheinigung vor, aus der hervorgeht, dass ein geringerer Betrag einbehalten werden sollte.
• Der Ausländer legt eine schriftliche Mitteilung vor, dass aufgrund einer Nichtanerkennungsvorschrift des Internal Revenue Code (z. B. das Haus galt in zwei der letzten fünf Jahre als Hauptwohnsitz des Ausländers) keine Anerkennung von Gewinnen oder Verlusten aus der Übertragung erforderlich ist.
• Der Betrag, den der Ausländer aus der Übertragung erzielt, ist Null.
• Die Immobilie wird von der US-Regierung, einem Bundesstaat, einer Besitzung, einer politischen Unterabteilung oder dem District of Columbia erworben.
• Bestimmte andere Bestimmungen beziehen sich auf die Veräußerung von Unternehmens- oder Partnerschaftsanteilen oder das Erlöschen einer Option.

Mit der Zunahme ausländischer Investitionen in den USA ist das Verständnis der Quellensteueranforderungen sehr wichtig geworden. Die meisten Immobilienmakler verstehen es nicht (das macht Sinn, weil sie keine Steuerfachleute sind) und manchmal haben sogar Anwälte damit zu kämpfen. Die Realität ist, dass der ausländische Investor ein allgemeines Verständnis davon haben sollte, wie FIRPTA funktioniert und wann es auf ihn anwendbar ist.

Wenn ein nicht ansässiger Ausländer eine US-Immobilie verkauft oder veräußert, ist der Käufer im Allgemeinen verpflichtet, US-Steuern zum Zeitpunkt des Abschlusses einzubehalten (IRC §897). Der Einbehaltungsbetrag beläuft sich normalerweise auf 10 % des Gesamtbetrags, den der Verkäufer in Form von Bargeld, des Marktwerts anderer übertragener Immobilien und/oder der Übernahme der Verbindlichkeiten des Verkäufers erhält. Der Betrag kann unter folgenden Umständen reduziert oder eliminiert werden:

• Der Verkaufspreis beträgt nicht mehr als $300.000 und der Käufer hat konkrete Pläne, die Immobilie für mindestens 50 % der Anzahl der Tage, an denen die Immobilie von einer Person genutzt wird, in jedem der ersten beiden 12-Monats-Zeiträume nach dem Datum der Übertragung zu bewohnen.
• Der Ausländer legt eine eidesstattliche Erklärung vor, dass er oder sie keine ausländische Person ist.
• Der Ausländer legt eine Bescheinigung vor, aus der hervorgeht, dass ein geringerer Betrag einbehalten werden sollte.
• Der Ausländer legt eine schriftliche Mitteilung vor, dass aufgrund einer Nichtanerkennungsvorschrift des Internal Revenue Code keine Anerkennung von Gewinnen oder Verlusten aus der Übertragung erforderlich ist (z. B. das Haus war in zwei der letzten fünf Jahre der Hauptwohnsitz des Ausländers).
• Der Betrag, den der Ausländer aus der Übertragung erzielt, ist null.
• Das Eigentum wird von der U.
• Die Immobilie wird von der US-Regierung, einem Bundesstaat, einer Besitzung, einer politischen Unterabteilung oder dem District of Columbia erworben.
• Bestimmte andere Bestimmungen beziehen sich auf die Veräußerung von Unternehmens- oder Partnerschaftsanteilen oder das Erlöschen einer Option.

Der Verkauf von US-Immobilien durch eine ausländische Person unterliegt dem Foreign Investment in Real Property Tax Act von 1980 („FIRPTA“), der einen Steuerabzug vorsieht. Nach FIRPTA muss ein Käufer von Immobilien 10 % des Bruttoverkaufspreises (vorbehaltlich bestimmter Ausnahmen) einbehalten und den Betrag an den IRS abführen.

Der Betrag, der vom Verkauf einbehalten werden muss, kann jedoch reduziert oder eliminiert werden, wenn der Verkäufer ein vom IRS ausgestelltes FIRPTA-Einbehaltungszertifikat erhält. Der Verkäufer, der Vertreter des Verkäufers oder der Käufer kann ein Quellensteuerzertifikat beantragen. Ein Quellensteuerzertifikat kann aus folgenden Gründen ausgestellt werden:

1. Eine Feststellung des IRS, dass eine reduzierte Quellensteuer angemessener ist, weil entweder:
   1. Der ursprünglich einzubehaltende Betrag wäre höher als die maximale Steuerschuld des Verkäufers; oder
   2. Die Einbehaltung des niedrigeren Betrags würde die Einziehung der festgesetzten Steuer nicht gefährden.
2. Die Befreiung aller vom Verkäufer erzielten Gewinne von der U.S.-Steuer; oder
3. Es besteht eine Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer über die Zahlung der Steuer, die eine Sicherheit für die Steuer bietet.

Die Anträge auf Einbehaltung von FIRPTA-Zertifikaten sind in sechs Hauptkategorien unterteilt. Diese Kategorien enthalten spezifische Informationen, die für die Bearbeitung der Anträge erforderlich sind. Die sechs Kategorien sind:

1. Anträge, die auf der Behauptung beruhen, dass die Übertragung Anspruch auf Nichtanerkennungsbehandlung hat oder von der Einkommensteuer befreit ist;
2. Anträge, die auf der Berechnung der maximalen Steuerschuld des Verkäufers beruhen;
3. Anträge, die nach den Regeln für Ratenverkäufe bearbeitet werden;
4. Anträge, die auf einer Vereinbarung über die Steuerzahlung mit entsprechender Sicherheit beruhen;
5. Anträge für pauschale FIRPTA-Zertifikate; und
6. Anträge, die auf einer anderen Grundlage oder Kriterien beruhen.

Ein Quellensteuerzertifikat zu erhalten ist nicht immer einfach. Der Antragsteller muss alle erforderlichen Informationen zur Verfügung stellen, um zu überprüfen, ob die Zusicherungen, auf die man sich bei der Annahme des Abkommens verlassen hat, vollständig und richtig sind. Darüber hinaus benötigt der IRS die Gewissheit, dass die Verpflichtungen des Antragstellers gemäß der Vereinbarung erfüllt werden. Sollte der Antragsteller die geforderten Informationen nicht zur Verfügung stellen, wird der Antrag höchstwahrscheinlich abgelehnt, es sei denn, der IRS stellt fest, dass eine Verlängerung gerechtfertigt ist.

Jede autorisierte Person, die den Antrag unterschreibt (einschließlich jeder Person unter einer Vollmacht auf dem Formular 2848), muss unter Androhung von Meineid bestätigen, dass alle Darstellungen nach ihrem Wissen und Gewissen wahr, richtig und vollständig sind. Sollte der Antrag auf Informationen beruhen, die von einer anderen Partei des Geschäfts oder der Transaktion zur Verfügung gestellt wurden, ist für diese Informationen ebenfalls eine schriftliche Bestätigung erforderlich, die von dieser Partei unter Strafandrohung an Eides statt zu unterzeichnen ist.

Ein Verkäufer, der ein Quellensteuerzertifikat beantragt, muss den Käufer am Tag oder am Tag vor der tatsächlichen Übertragung schriftlich darüber informieren, dass das Zertifikat beantragt wurde. Wenn ein Antrag auf ein Quellensteuerzertifikat vor oder am Tag der Übertragung beim IRS eingereicht wird und der Antrag am Tag der Übertragung noch beim IRS anhängig ist, muss die korrekte Quellensteuer einbehalten werden, muss aber nicht sofort gemeldet und abgeführt werden. Der einbehaltene Betrag (oder ein vom IRS festgelegter geringerer Betrag) muss innerhalb von 20 Tagen nach dem Tag, an dem eine Kopie des Quellensteuerzertifikats oder des Ablehnungsbescheids vom IRS verschickt wurde, gemeldet und abgeführt werden.

Der IRS bearbeitet diese Anträge in der Regel innerhalb von 90 Tagen nach Erhalt eines vollständigen Antrags einschließlich der Steuerzahler-Identifikationsnummern (TIN) aller an der Transaktion beteiligten Parteien.