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Bien que cela puisse être difficile, il y a encore quelques façons de retourner des maisons sans argent en 2021. Si vous n’avez pas d’argent pour un fix-et-flip, vous devrez quand même apporter une certaine valeur à la transaction, ce qui pourrait inclure une expérience en fix-and-flip, un réseau solide ou des compétences en rénovation.

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Qu’est-ce qu’un fix-and-flip ?

Un fix-and-flip est un investissement où vous achetez une propriété qui a besoin de réparations en dessous de la valeur du marché, la rénovez et la revendez pour faire un profit. La réparation et le retournement de biens immobiliers peuvent être lucratifs lorsqu’ils sont effectués correctement. Cela implique de connaître les valeurs du marché immobilier, d’évaluer les coûts de rénovation et de portage, et de choisir le moment de la vente.

Les rénovations n’ont pas besoin d’être importantes. Parfois, des affaires formidables sont réalisées sur des propriétés qui ont simplement besoin d’améliorations cosmétiques, les faisant entrer dans le 21e siècle. Malgré tout, vous pouvez vous attendre à investir de la sueur dans un fix-and-flip sans argent.

Comment fonctionne le flip de maisons sans argent

Pour flipper des maisons sans argent, vous devrez trouver une propriété avec un bon retour sur investissement (ROI) et trouver quelqu’un prêt à mettre l’argent. Cela peut être plus difficile si vous êtes nouveau dans l’investissement immobilier. Cependant, si vous pouvez démontrer que vous pouvez gérer le projet et que vous prévoyez d’investir de la sueur, vous pouvez trouver un investisseur ou un prêteur prêt à mettre de l’argent.

Les investisseurs fix-and-flip d’aujourd’hui doivent faire preuve de créativité et tirer parti de  » l’argent des autres  » (OPM) s’ils n’ont pas leur propre argent à investir. En dehors de la mise de fonds, les investisseurs auront besoin d’argent supplémentaire pour le projet fix-and-flip afin de couvrir d’autres coûts, notamment :

• L’argent pour les rénovations
• Les impôts, les assurances, et les remboursements de prêts pendant qu’ils sont propriétaires de la maison
• Maintien des services publics
• Mise en marché de la propriété pour la vente
• Commission de l’agent immobilier – si l’investisseur utilise un agent

Flipping Houses With No Money Using Private Investors

Un investisseur privé ou un partenaire de fonds privés peut vous aider à démarrer une entreprise de fix-d’une entreprise de type fix- and-flip sans mise de fonds. L’argent privé est de l’argent que vous empruntez à un ou plusieurs partenaires commerciaux, à un groupe d’investissement ou à une autre relation existante. En échange de son argent, le partenaire d’argent privé s’attend à faire un profit sur la vente comme vous le faites.

Un bon accord de partenariat doit être écrit et doit fournir des explications détaillées sur les rôles de chacun. Il doit également indiquer combien d’argent est investi et par qui, qui gère le projet, prend les décisions clés, comment les bénéfices seront divisés et qui réalise les rénovations.

Trouver des investisseurs privés à l’aide de réseaux de groupes d’investissement

Un groupe d’investissement est une organisation qui rassemble des investisseurs immobiliers locaux et d’autres pros du secteur comme les prêteurs d’argent dur et les sociétés de titres. Il offre des opportunités de réseautage et la possibilité de collaborer sur des investissements, y compris des projets fix-and-flip.

Les groupes d’investissement locaux peuvent être trouvés en faisant une recherche rapide sur Google en utilisant « votre ville + groupe d’investissement immobilier », ou vous pouvez regarder sur Meetup. Vous pouvez également obtenir des recommandations d’autres investisseurs et agents immobiliers. Certains groupes d’investissement nationaux comprennent la National Real Estate Investors Association (National REIA) et le National Real Estate Investors Club (REIC).

Utilisez votre réseau existant pour trouver des investisseurs privés

Une autre option pour trouver des investisseurs privés pour flipper des maisons sans argent est de puiser dans vos relations d’affaires existantes, vos amis, votre famille, vos voisins et vos collègues de travail. Partagez également vos objectifs d’investissement avec des agents immobiliers, des évaluateurs, des inspecteurs ou des avocats spécialisés dans l’immobilier qui travaillent avec des investisseurs. Ils peuvent connaître quelqu’un qui cherche à investir.

Pour qui l’argent privé est bon

L’argent privé est bon pour les investisseurs de type fix-and-flip qui ont de l’expérience dans la passation de contrats, la réhabilitation ou la gestion de projets. En effet, ils devront ajouter une valeur qui correspond à l’argent investi par un partenaire de l’argent privé.

Syndication ou crowdfunding pour un fix-and-lip sans apport d’argent.flip

La syndication immobilière est le fait pour un groupe d’investisseurs de mettre en commun des fonds pour investir dans l’immobilier. Un investisseur agit en tant que sponsor de la syndication, gérant le projet, et les autres investisseurs sont des partenaires limités. La plupart des syndications fonctionnent comme une société à responsabilité limitée (SARL). Les investisseurs gagnent de l’argent – à la fois grâce aux revenus locatifs et à l’appréciation de la propriété – lorsque la propriété est vendue.

Pour vous impliquer dans la syndication immobilière, vous pouvez rechercher en ligne des syndicats réputés à rejoindre ou créer le vôtre. La technologie a rendu le parrainage de syndication beaucoup plus facile que par le passé, et certains logiciels commercialisent les propriétés à vendre en plus de faire correspondre les investisseurs aux projets.

No-money Down Crowdfunding

Similaire à la syndication immobilière, le crowdfunding immobilier est accompli par des individus qui investissent dans un projet fix-and-flip. Vous pouvez faire une recherche en ligne sur les plateformes de crowdfunding immobilier pour comparer celle qui correspondra le mieux à votre projet. Vous vous inscrivez et suivez les invites pour mettre en place votre campagne.

Vous devrez fournir beaucoup d’efforts pour commercialiser le projet auprès des investisseurs. Commencez par votre réseau et encouragez les gens à partager votre campagne. Certains sites de crowdfunding en ligne proposent des tutoriels pour vous aider à démarrer.

Pour qui la syndication immobilière et le crowdfunding sont-ils adaptés

La syndication tend vers des projets d’investissement plus importants ou des portefeuilles tandis que le crowdfunding peut concerner un seul projet ou des investissements plus petits. Si c’est votre premier projet, vous pourriez commencer par le crowdfunding. S’il s’agit de votre première syndication, vous pourriez vouloir un gestionnaire de projet expérimenté pour gérer les détails.

Pour réussir dans la syndication immobilière sans mise de fonds, vous aurez besoin d’une expérience éprouvée en gestion de projet et d’un projet d’investissement commercial plus important. S’il s’agit de votre premier fix-and-flip, et d’un il est plus petit projet, il est préférable de commencer par le crowdfunding.

Beaucoup de personnes qui tentent de financer un projet par crowdfunding listent leur projet sur un site populaire et s’attendent à ce que les investisseurs le trouvent. Le crowdfunding nécessite un réseau et de savoir comment commercialiser le projet, en le rendant attrayant pour les investisseurs.

Flipping Houses With Seller Financing

Le financement par le vendeur est lorsqu’un propriétaire agit en tant que prêteur sur un bien immobilier. Si vous pouvez trouver une propriété qui a besoin de réparations et un propriétaire prêt à la financer, ou au moins à financer votre mise de fonds, vous pouvez structurer l’affaire en offrant au vendeur des paiements mensuels du principal et des intérêts jusqu’à ce que vous retourniez la maison.

Une autre option, au lieu des paiements mensuels, est de leur offrir un pourcentage des profits lorsque vous vendez. Vous pourriez également leur offrir à tous les deux un revenu mensuel régulier plus un paiement final de ballon qui rembourse le prêt et leur donne une partie des bénéfices.

Pour qui le flip de maisons avec le financement du vendeur est bon

Le financement du vendeur est une bonne option pour un fix-and-flip sans mise de fonds si vous ne pouvez pas obtenir de financement par d’autres moyens ou trouver des propriétés qu’une banque ne financera pas parce qu’elles ont besoin de beaucoup de travail. Pour trouver une propriété financée par un vendeur, vous devrez identifier les propriétés qui ont besoin de travaux et un vendeur qui a une équité substantielle dans la propriété.

Flipper des maisons sans argent en faisant de la vente en gros

Un grossiste immobilier passe un contrat avec un vendeur pour acheter une propriété au rabais. Ensuite, il revend la maison à un prix plus élevé, cède le contrat au nouvel acheteur avant la clôture, et ne prend jamais le titre de propriété. Les grossistes réalisent un écart entre le prix contractuel initial et le montant payé par le nouvel acheteur ou une commission fixe.

Lorsque vous vendez en gros une propriété fixe, vous vendez la possibilité d’acheter une propriété sans jamais en prendre le titre. Vous réalisez une commission de cession pour avoir agi en tant qu’intermédiaire.

Pour qui la vente en gros est-elle adaptée

La vente en gros convient aux personnes qui disposent d’un réseau existant d’investisseurs à la recherche de fix-and-flip deals. Les grossistes doivent comprendre leurs marchés locaux, les contrats immobiliers, le coût de la construction et les désirs des investisseurs en matière de rendement immobilier. Il est préférable pour les débutants de demander à un avocat spécialisé dans l’immobilier d’examiner les contrats.

La plupart des contrats de gros sont achetés par des investisseurs immobiliers qui veulent réparer et retourner une propriété. Ces opportunités de cession de contrat ajoutent de la valeur à leur activité. Le grossiste trouve la propriété, négocie un accord avec le vendeur, et l’investisseur va à la clôture et rénove la propriété.

Flipping Houses Using Hard Money Loans

Les hard money loans sont des prêts à court terme couramment utilisés pour financer des projets de fix-and-flip. Les prêteurs de hard money se concentrent sur le potentiel du projet et l’expérience de l’emprunteur en matière de fix-and-flip plus que sur son crédit. Certains tiennent également compte de l’état financier personnel de l’investisseur.

Trouver un prêt hard money sans mise de fonds peut être difficile. Commencez par appeler les prêteurs hard money et demandez-leur quelles sont leurs exigences en matière de mise de fonds. Parlez-leur de votre projet et des autres propriétés que vous possédez et qui pourraient être utilisées à la place d’une mise de fonds.

Pour retourner une maison sans argent, demandez à votre prêteur s’il va intégrer les frais de clôture dans l’opération et faire une garantie croisée pour la mise de fonds. Les prêteurs d’argent dur exigent 20 % à 25 % ou plus d’acompte, de sorte que vous devez avoir des capitaux propres dans une autre propriété si vous flippez des propriétés sans argent.

Pour qui les prêts d’argent dur sans acompte sont bons

Un prêteur d’argent dur n’offrira un prêt sans acompte que si vous avez d’autres actifs à donner en garantie. Pour cette raison, cette option pour flipper des maisons sans argent est préférable pour les investisseurs expérimentés ayant une ou plusieurs propriétés existantes. Elle est également bonne pour les propriétaires-occupants ayant une équité significative dans leur maison.

Alternatives au flipping de maisons sans argent

Tenter d’obtenir un financement pour le flipping de maisons sans argent peut être difficile. Si vous n’avez pas fait vos preuves, si vous n’avez pas un bon crédit ou si vous n’avez pas de compétences en construction, de nombreux investisseurs seront réticents à mettre les fonds. Ne perdez cependant pas espoir. Voici quelques autres options à envisager.

• Prêt sur valeur nette immobilière ou ligne de crédit : Si vous disposez d’une valeur nette immobilière importante, vous pourriez contracter un prêt ou une ligne de crédit sur valeur nette immobilière (HELOC) pour l’acompte et obtenir un prêt pour les coûts d’achat et de réhabilitation.
• Renouvellement en espèces : Refinancez votre maison et retirez de l’argent de votre capital pour un acompte.
• Emprunter à partir d’un 401(k) : Vous pouvez contracter un prêt sur votre 401(k) pour acheter un immeuble de placement.
• Avance sur carte de crédit : Le moins favorable, mais vous pouvez obtenir une avance de fonds pour un acompte. Faites attention à l’impact que cela a sur votre ratio dette-revenu (RDR).
• Emprunter des fonds à la famille et aux amis : Partagez vos objectifs d’investissement et demandez s’ils seraient prêts à vous aider à démarrer.

Bottom Line

Flipper des maisons sans mise de fonds implique d’être créatif, de sortir de la boîte de prêt conventionnelle et de travailler en étroite collaboration avec d’autres investisseurs. Construisez votre réseau d’investisseurs, d’agents immobiliers et de prêteurs et achetez dans un quartier stable ou en plein essor, en laissant suffisamment de place pour que tout le monde puisse gagner de l’argent une fois la réhabilitation terminée.