Le rendement de la dette devient un ratio de plus en plus important dans les prêts immobiliers commerciaux. Traditionnellement, les prêteurs utilisent le ratio prêt/valeur et le ratio de couverture du service de la dette pour souscrire un prêt immobilier commercial. Aujourd’hui, le rendement de la dette est utilisé par certains prêteurs comme un ratio de souscription supplémentaire. Cependant, comme il n’est pas largement utilisé par tous les prêteurs, il est souvent mal compris. Dans cet article, nous allons discuter du rendement de la dette en détail et nous allons également parcourir quelques exemples pertinents.
Qu’est-ce que le rendement de la dette ?
Pour commencer, qu’est-ce que le rendement de la dette exactement ? Le rendement de la dette est défini comme le revenu net d’exploitation d’une propriété divisé par le montant total du prêt. Voici la formule du rendement de la dette :
Par exemple, si le revenu net d’exploitation d’une propriété est de 100 000 $ et que le montant total du prêt est de 1 000 000 $, le rendement de la dette sera simplement de 100 000 $ / 1 000 000 $, soit 10 %.
L’équation du rendement de la dette peut également être réarrangée pour résoudre le montant du prêt :
Par exemple, si le rendement de la dette requis par un prêteur est de 10 % et que le revenu d’exploitation net d’une propriété est de 100 000 $, alors le montant total du prêt en utilisant cette approche serait de 1 000 000 $.
Ce que signifie le rendement de la dette
Le rendement de la dette fournit une mesure du risque qui est indépendante du taux d’intérêt, de la période d’amortissement et de la valeur marchande. Un rendement de la dette plus faible indique un effet de levier plus important et donc un risque plus élevé. Inversement, un rendement de la dette plus élevé indique un effet de levier plus faible et donc un risque plus faible. Le rendement de la dette est utilisé pour s’assurer que le montant d’un prêt n’est pas gonflé en raison de faibles taux de capitalisation du marché, de faibles taux d’intérêt ou de périodes d’amortissement élevées. Le rendement de la dette est également utilisé comme une métrique commune pour comparer le risque par rapport à d’autres prêts.
Qu’est-ce qu’un bon rendement de la dette ? Comme toujours, cela dépendra du type de propriété, des conditions économiques actuelles, de la solidité des locataires, de la solidité des garants, etc. Cependant, selon le Comptroller’s Handbook for Commercial Real Estate, un rendement de la dette acceptable minimum recommandé est de 10 %.
Rendement de la dette par rapport au ratio prêt/valeur
Le ratio de couverture du service de la dette et le ratio prêt/valeur sont les méthodes traditionnelles utilisées dans la souscription de prêts immobiliers commerciaux. Cependant, le problème d’utiliser uniquement ces deux ratios est qu’ils sont sujets à des manipulations. Le rendement de la dette, en revanche, est une mesure statique qui ne variera pas en fonction de l’évolution des évaluations du marché, des taux d’intérêt et des périodes d’amortissement.
Le ratio prêt/valeur correspond au montant total du prêt divisé par la valeur estimée du bien. Dans cette formule, le montant total du prêt n’est pas sujet à variation, mais la valeur marchande estimée l’est. Ce phénomène est apparu lors de la crise financière de 2008, lorsque les évaluations ont rapidement baissé et que les biens en difficulté sont devenus difficiles à évaluer. Étant donné que la valeur de marché est volatile et qu’elle n’est qu’une estimation, le ratio prêt/valeur ne fournit pas toujours une mesure précise du risque pour un prêteur. Considérez la fourchette de valeurs de marché suivante :
Comme vous pouvez le voir, le ratio LTV change à mesure que la valeur de marché estimée change (sur la base de la capitalisation directe). Bien qu’une évaluation puisse indiquer une seule valeur marchande probable, la réalité est que la valeur marchande probable se situe dans une fourchette et est également volatile dans le temps. La fourchette ci-dessus indique un taux de capitalisation du marché compris entre 4,50% et 5,50%, ce qui produit des ratios prêt/valeur compris entre 71% et 86%. Avec un tel potentiel de variation, il est difficile d’obtenir une mesure statique du risque pour ce prêt. Le rendement de la dette peut nous fournir cette mesure statique, quelle que soit la valeur du marché. Pour le prêt ci-dessus, il s’agit simplement de 95 000 $ / 1 500 000 $, soit 6,33 %.
Rendement de la dette par rapport au ratio de couverture du service de la dette
Le ratio de couverture du service de la dette est le revenu net d’exploitation divisé par le service annuel de la dette. Bien qu’il puisse sembler que le service total de la dette soit une entrée statique dans cette formule, le DSCR peut en fait également être manipulé. Il suffit pour cela de réduire le taux d’intérêt utilisé dans le calcul du prêt et/ou de modifier la période d’amortissement du prêt proposé. Par exemple, si le montant d’un prêt demandé ne permet pas d’atteindre le DSCR de 1,25x requis avec un amortissement de 20 ans, un amortissement de 25 ans pourrait être utilisé pour augmenter le DSCR. Cela augmente également le risque du prêt, mais n’est pas reflété dans le DSCR ou le LTV. Considérez ce qui suit :
Comme vous pouvez le voir, la période d’amortissement affecte grandement la possibilité d’atteindre l’exigence du DSCR. Supposons que pour que notre prêt soit approuvé, il doit atteindre un DSCR de 1,25x ou plus. Comme vous pouvez le voir dans le tableau ci-dessus, cela peut être accompli avec une période d’amortissement de 25 ans, mais descendre à un amortissement de 20 ans brise l’exigence DSCR.
En supposant que nous optons pour l’amortissement de 25 ans et que nous approuvons le prêt, est-ce un bon pari ? Comme le rendement de la dette n’est pas impacté par la période d’amortissement, il peut nous fournir une mesure objective du risque pour ce prêt avec une seule métrique. Dans ce cas, le rendement de la dette est simplement de 90 000 $ / 1 000 000 $, soit 9,00 %. Si notre politique interne exigeait un rendement de la dette d’au moins 10 %, alors ce prêt ne serait probablement pas approuvé, même si nous pouvions atteindre le DSCR requis en modifiant la période d’amortissement.
Tout comme la période d’amortissement, le taux d’intérêt peut également modifier considérablement le ratio de couverture du service de la dette. Considérez ce qui suit :
Comme indiqué ci-dessus, le DSCR à un taux d’intérêt de 7 % est seulement de 1,05x. En supposant que le prêteur n’était pas disposé à négocier sur l’amortissement mais qu’il était disposé à négocier sur le taux d’intérêt, alors l’exigence du DSCR pourrait être améliorée en abaissant simplement le taux d’intérêt. À un taux d’intérêt de 5 %, le DSCR s’améliore considérablement pour atteindre 1,24x.
Cela fonctionne aussi en sens inverse. Dans un environnement de taux d’intérêt bas, les taux anormalement bas présentent un risque de refinancement futur si les taux reviennent à un niveau plus normalisé à la fin de la durée du prêt. Par exemple, supposons qu’un prêt à court terme ait été approuvé à l’origine à un taux de 5 %, mais qu’à la fin d’une période de trois ans, les taux aient atteint 7 %. Comme vous pouvez le constater, cela pourrait poser des problèmes importants au moment du refinancement de la dette. Le rendement de la dette peut fournir une mesure statique du risque qui est indépendante du taux d’intérêt. Comme indiqué ci-dessus, il est toujours de 9 % pour ce prêt.
L’évaluation du marché, la période d’amortissement et les taux d’intérêt sont en partie déterminés par les conditions du marché. Alors, que se passe-t-il lorsque le marché gonfle les valeurs et que les banques commencent à se faire concurrence sur les conditions de prêt telles que le taux d’intérêt et la période d’amortissement ? La demande de prêt peut encore passer le cap de la souscription, mais elle deviendra beaucoup plus risquée si le marché change de cap. Le rendement de la dette est une mesure qui ne repose sur aucune de ces variables et qui peut donc fournir une mesure standardisée du risque.
Utiliser le rendement de la dette pour mesurer le risque relatif
Supposons que nous ayons deux demandes de prêt différentes, et que toutes deux exigent un DSCR de 1,20x et un LTV de 80 %. Comment savoir laquelle est la plus risquée ? Considérez l’analyse de prêt maximale suivante pour les deux prêts :
Comme vous pouvez le voir, les deux prêts ont des structures identiques avec un DSCR de 1,20x et un ratio LTV de 80 %, sauf que le premier prêt a un taux de capitalisation et un taux d’intérêt plus bas. Avec toutes les variables ci-dessus, il peut être difficile de comparer rapidement le risque entre ces deux prêts. Cependant, en utilisant le rendement de la dette, nous pouvons rapidement obtenir une mesure objective du risque en ne regardant que le NOI et le montant du prêt :
Comme vous pouvez le voir, le premier prêt a un rendement de la dette plus faible et est donc plus risqué selon cette mesure. Intuitivement, cela a du sens car les deux prêts ont exactement le même NOI, sauf que le montant total du prêt 1 est supérieur de 320 000 $ à celui du prêt 2. En d’autres termes, pour chaque dollar de produit du prêt, le prêt 1 a seulement 7,6 cents de flux de trésorerie contre le prêt 2 qui a 10,04 cents de flux de trésorerie.
Cela signifie qu’il y a une plus grande marge de sécurité avec le prêt 2, car il a un flux de trésorerie plus élevé pour le même montant de prêt. Bien sûr, la souscription et la structuration d’un prêt sont beaucoup plus profondes qu’un seul ratio, et il y a certainement d’autres facteurs que le rendement de la dette ne peut pas prendre en compte, tels que la force du garant, les conditions de l’offre et de la demande, l’état de la propriété, la force des locataires, etc. Cependant, le rendement de la dette est un ratio utile à comprendre et il est utilisé par les prêteurs plus fréquemment depuis le crash financier de 2008.
Conclusion
Le ratio de couverture du service de la dette et le ratio prêt/valeur ont traditionnellement été utilisés (et continueront à l’être) pour souscrire des prêts immobiliers commerciaux. Cependant, le rendement de la dette peut fournir une mesure supplémentaire du risque de crédit qui ne dépend pas de la valeur marchande, de la période d’amortissement ou du taux d’intérêt. Ces trois facteurs sont des éléments essentiels des ratios DSCR et LTV, mais ils sont sujets à la manipulation et à la volatilité. Le rendement de la dette, quant à lui, utilise le revenu net d’exploitation et le montant total du prêt, ce qui fournit une mesure statique du risque de crédit, indépendamment de la valeur de marché, de la période d’amortissement ou du taux d’intérêt. Dans cet article, nous avons examiné le calcul du rendement de la dette, discuté de sa comparaison avec le DSCR et les ratios LTV, et enfin examiné un exemple de la façon dont le rendement de la dette peut fournir une mesure relative du risque.