Qu’est-ce que la retenue de garantie ?
La retenue de garantie est la rétention d’une partie des fonds qui sont dus à un entrepreneur ou à un sous-traitant jusqu’à ce que le projet de construction soit terminé. Elle est censée servir d’incitation financière et d’assurance que l’entrepreneur achèvera le projet de manière satisfaisante.
La retenue est une pratique courante dans les projets de construction aux États-Unis depuis un siècle complet. Aujourd’hui, c’est une exigence sur pratiquement tous les prêts de construction. Sur les projets de construction publics, la retenue de garantie est prescrite par les lois de l’État avec des pourcentages fixes et des conditions de libération, tandis que sur les projets privés, elle est réglementée par les termes du contrat.
Dans le domaine des prêts de construction, la retenue de garantie est un terme un peu controversé. Il est souvent dépeint comme un fardeau imposé aux propriétaires et aux entrepreneurs par l’institution prêteuse, même s’il sert principalement à fournir une assurance supplémentaire que le projet de construction sera achevé. Mais, avant de nous emballer, définissons d’abord ce dont nous parlons.
Comment fonctionne la retenue de garantie ?
Le plus souvent, le pourcentage de la retenue de garantie est prélevé sur chaque paiement progressif du processus de construction. Prélevée sur les versements individuels, la retenue de garantie ne représente pas une grande charge sur les coûts de construction en cours, mais au fil du temps, elle s’accumule pour inciter fortement les entrepreneurs à terminer leur travail.
Le pourcentage de retenue de garantie est parfois fixe et parfois une question d’accord, mais il est le plus souvent fixé entre 5 % et 10 % des fonds totaux approuvés. (10 % est la norme sur les projets publics.) Ils peuvent également être définis de manière évolutive par le contrat, avec des pourcentages variables retenus pour les différentes étapes de la construction.
La retenue de garantie est libérée et les fonds sont versés aux entrepreneurs et aux sous-traitants une fois le projet de construction achevé – généralement après la signature de la mainlevée finale du privilège, ainsi que de tout certificat d’achèvement pertinent.
Pourquoi la retenue de garantie est-elle importante ?
La retenue de garantie reste la police d’assurance la plus efficace pour la réussite des projets de construction. Cela est particulièrement important dans les dernières étapes du projet, lorsque l’entrepreneur pourrait déterminer qu’il est financièrement plus viable de simplement passer au projet suivant puisqu’il n’y a pas de fonds de retenue à percevoir à l’achèvement du projet en cours.
Les retenues de garantie représentent également des fonds facilement disponibles en cas de défaut de l’entrepreneur. Si un entrepreneur n’est pas en mesure de terminer les travaux ou de respecter ses obligations financières en raison de divers facteurs (comme des actifs gelés, une fraude ou un procès), ces fonds peuvent alors être utilisés pour remédier au défaut, payer les fournisseurs et les sous-traitants pour terminer les travaux, etc.
Un argument contre la retenue de garantie
Les propriétaires et les entrepreneurs ont tendance à blâmer partiellement la retenue de garantie pour les problèmes de trésorerie et les retards de paiement. Il est avancé que la retenue de garantie peut faire l’objet d’abus et provoquer des litiges et des retards de paiement lorsque l’entrepreneur et le propriétaire ont des points de vue divergents sur l’achèvement du projet. Cela peut entraîner des charges financières pour les sous-traitants impliqués dans le projet.
Puisqu’elle ne représente qu’un faible pourcentage (jusqu’à 10 %) des tirages individuels, on peut dire sans risque que tout problème de ce type est plus probablement le résultat d’une mauvaise budgétisation, planification et mise en œuvre du processus. Ce problème peut être résolu dès le départ, grâce à une définition contractuelle claire de l’achèvement substantiel et à un calendrier bien défini pour l’achèvement et la libération de la retenue de garantie. En outre, un logiciel de prêt à la construction peut être utile pour la mise en œuvre du processus et le suivi de la retenue de garantie.
Le verdict final
Malgré le fait qu’elle soit généralement considérée comme un « mal nécessaire », le fait que la retenue de garantie soit restée un type de véhicule de levier pendant un siècle entier est un crédit à son efficacité. Au fil des ans, elle a été remise en question et modifiée un certain nombre de fois, et aujourd’hui encore, diverses autres solutions sont présentées comme des alternatives. Cependant, la plupart de ces solutions alternatives cherchent à remédier à la perturbation perçue des flux de trésorerie provenant des ressources retenues et à éliminer efficacement l’incitation financière à l’achèvement du projet.
La retenue s’est avérée à maintes reprises être la meilleure assurance de l’achèvement d’un travail. En fin de compte, tout effet négatif (à tort ou à raison) associé à la retenue de garantie peut être évité avec une évaluation réaliste du budget, des conditions contractuelles bien définies et une mise en œuvre efficace des processus.