L’époque des parkings remplis de Buicks et des lustres scintillants à l’intérieur du Crystal Room de Sears est révolue. Le Cloverleaf Mall délabré, assis à une porte principale de Chesterfield, était une horreur dans un comté qui s’enorgueillissait d’une réputation de voisin prospère du sud de Richmond.
Avec une évaluation qui avait chuté de 60 millions de dollars en 1995 à 11 millions de dollars en 2004, les élus avaient potentiellement devant eux le prochain corridor de l’autoroute Jefferson Davis, a déclaré Leslie Haley, superviseur de Midlothian, lors d’une récente séance de travail qui a donné au public son premier regard complet sur le projet depuis environ deux ans.
Le centre commercial Stonebridge – avec l’aide du comté – peut maintenant se vanter d’une évaluation de 72 millions de dollars et de revenus excédentaires.
Les fonctionnaires ont présenté les détails financiers du projet après que le comté ait répondu à des questions sur son rôle dans le développement économique de la part de personnes mécontentes d’une proposition maintenant dormante de construire un mégasite dans le sud-est de Chesterfield.
La réussite de Stonebridge est survenue une décennie après que le comté a agi avec une urgence et une proactivité que le corridor de Jeff Davis, qui continue de traîner dans d’autres zones du comté, n’a pas vues.
« J’ai assisté à une tonne de réunions, mais je ne pense pas que quelque chose m’ait autant secoué que d’entendre, de première main, quelqu’un dire : « Cet endroit était en passe de devenir un autre Jeff Davis ». Cela m’a vraiment stupéfié et ça m’a fait mal », a écrit Kim Marble, directrice de l’association à but non lucratif Jefferson Davis Association, dans un courriel. Marble vit le long de l’U.S. 1 depuis plus de 25 ans.
« J’ai compris exactement ce que la personne voulait dire par la comparaison, et je ne pense pas qu’elle avait de la mauvaise volonté envers les résidents de la Route 1, mais c’était un coup au cœur d’entendre l’endroit où je vis être utilisé d’une manière emblématique pour dire : « Nous ne voulons pas être comme cet endroit ». Je ne crois pas que c’était l’intention, mais j’ai eu l’impression d’une forte délimitation entre nous et eux. »
Les responsables du comté ont dit qu’ils voulaient éviter que l’histoire de Jeff Davis ne se répète.
« Le comté a été plus proactif dans le corridor est de Midlothian. Aucun d’entre nous ne peut monter dans la DeLorean et retourner dans les années 1950. Mais nous pouvons tirer des leçons de l’expérience historique sur Jeff Davis et nous assurer que nous avons un résultat différent sur le couloir de Midlothian « , a déclaré l’administrateur adjoint du comté Matt Harris.
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Lorsqu’il a ouvert en août 1972, le Cloverleaf Mall était le plus grand centre commercial intérieur de la région de Richmond. Les gens entraient dans une cour centrale avec une piscine de 20 pieds, des arbres en cristal et des chutes d’eau. Le JCPenney était le plus grand de l’entreprise dans l’État.
Mais le boom immobilier du comté s’est étendu à l’ouest et au sud, tandis que la nouvelle Powhite Parkway a coupé en deux la Midlothian Turnpike. Tout comme Cloverleaf Mall a autrefois volé la vie de Southside Plaza, les développements plus éloignés ont lentement éteint Cloverleaf.
Le centre commercial a perdu JCPenney en 2001, suivi par Sears et Hecht’s. Le Regal Cinemas situé derrière Cloverleaf a fermé en 2001.
Le centre commercial a été vendu au tribunal des faillites à une banque canadienne en 2002.
Il y a environ dix ans, le Richmond Christian Center a perdu une guerre d’enchères face aux dirigeants élus du comté, qui n’étaient pas prêts à attendre le marché privé.
« Nous avons tous reconnu l’absolu. Nous ne pouvions pas perdre cela en tant qu’entité contribuable », a déclaré Harris. « Vous savez, nous entendons de temps en temps, eh bien, le secteur privé apportera une solution.
« Eh bien, ce que le secteur privé nous a apporté – sans vouloir les offenser – était essentiellement une méga-église qui allait sortir du rôle des impôts. Nous perdrions ces 82 acres à un endroit très, très stratégique. »
Fabrizio Fasulo, directeur au centre d’analyse urbaine et régionale de l’université Virginia Commonwealth L. Douglas Wilder School of Government and Public Affairs, a déclaré que sans l’intervention du comté, la transformation positive de Stonebridge n’aurait probablement pas eu lieu.
« Sur la base du récit présenté ici, il semble que le marché privé n’était pas prêt ou capable de lancer les efforts de réaménagement », a-t-il déclaré. « C’est un excellent exemple pour montrer que l’initiative publique par le biais de l’investissement et de la planification à long terme est nécessaire, au moins dans les étapes initiales du réaménagement, pour réduire les risques et ainsi attirer l’investissement privé en aval ».
« En d’autres termes, pendant que le marché est en mode attentiste, quelqu’un – dans ce cas, une entité publique – doit prendre le risque et piloter un projet pour tâter le terrain. »
Le comté a agi avec hâte.
« Le conseil a affirmé que nous devions faire quelque chose ; nous ne devrions pas laisser-faire. Il y a ceux qui pensent que le gouvernement ne devrait jamais rien faire, et vous obtenez certains endroits, certaines zones devrais-je dire, où il n’y a aucun intérêt, aucun investissement. Et vous voyez ce qui se passe « , a déclaré le superviseur James Holland lors de la séance de travail de la fin mai.
Il ne faisait pas référence à une zone particulière, a-t-il dit plus tard, mais il a ajouté : » Il n’y avait probablement pas d’urgence à améliorer la communauté comme vous l’avez vu avec Stonebridge, mais je crois qu’il y en a une maintenant. »
Marble a déclaré qu’il y avait une urgence à revitaliser le corridor U.S. 1 il y a une génération, ce qui a fait naître l’Association Jeff Davis en premier lieu, ainsi qu’un plan de revitalisation de 1993 dont les résidents pensaient qu’il « pouvait et allait être accompli. »
Elle a dit avoir beaucoup de respect pour les dirigeants de Chesterfield qui aident à changer la culture du gouvernement du comté à un moment où plus de gens veulent des retours sur investissement plus rapides et plus glamour auxquels les problèmes complexes de Jeff Davis ne se prêtent pas facilement.
Mais, a-t-elle ajouté, ce changement « arrive beaucoup plus lentement qu’il ne pourrait et ne devrait. »
Lorsqu’il s’est agi de Cloverleaf, il n’y avait pas autant de choses à faire que le long de Jeff Davis, a déclaré Harris.
Le corridor de Jeff Davis a décliné bien avant le centre commercial du district de Midlothian, au nord de Chesterfield, plus riche, en commençant par la construction de l’Interstate 95 au milieu des années 1950. La zone de Stonebridge, en revanche, a touché le fond au début des années 2000.
« Une grande partie de l’expérience et des connaissances que nous avons acquises dans l’est de Midlothian, nous allons les appliquer au nord de Jeff Davis. C’est une pente plus raide à gravir à Jeff Davis. Nous entrons dans ces endroits à des moments différents de leur cycle de vie. Le niveau d’engagement et d’intérêt est égal dans la perspective du comté « , a déclaré Harris.
Les dirigeants élus ont récemment adopté un plan de zone spéciale pour la partie nord du corridor Jeff Davis, qui était censé accomplir ce que les planificateurs ont reconnu qu’un plan de 1993 n’a pas fait. Les défenseurs et les résidents ont récemment fait pression pour que le comté mette de l’argent dans son plus récent budget derrière le plan spécial, mais les dirigeants élus voulaient qu’un comité priorise d’abord les changements.
« Bien que le comté ait, en partenariat avec la communauté, mis en avant un plan de zone spéciale ambitieux, nous ne voyons pas encore d’investissement financier tangible sur le corridor de la part du comté. Le comité de pilotage est sur le point de se réunir pour la première fois et nous comptons sur le comté pour tenir ses promesses d’investir ici, et le plus tôt sera le mieux « , écrit Marble.
« Je suis un joueur d’équipe et j’ai du respect pour notre direction actuelle du gouvernement local, mais je dois admettre que cela a été décourageant lorsque je vais à des réunions et que j’entends des gens qui veulent que des fonds soient mis de côté pour des parcs à chiens, entendre le prix du gazon pour les terrains de soccer, et entendre parler de nouvelles écoles qu’il faut faire passer à toute vitesse dans le système pour que les nouveaux développements continuent à tourner, alors que nous continuons à plaider pour des trottoirs parce que les gens sont en danger lorsqu’ils marchent sur une autoroute à quatre voies très fréquentée pour se rendre à l’épicerie ou à la laverie. »
Sur le corridor de Midlothian, l’ancienne propriété Cloverleaf qui se trouve à côté de Midlothian Turnpike et de Chippenham Parkway est maintenant bien loin de ce qu’un élu a décrit comme un terrain vague avant que les masses et les bulldozers ne le réduisent en ruines en 2011.
« Nous avons des familles plus jeunes qui emménagent et qui ont accès à ce commerce de détail », a déclaré le superviseur Chris Winslow.
« Vous voyez une nouvelle vie qui est insufflée dans les vieux quartiers. (…) Cela a été très, très positif. »
Cela fait 10 ans que le comté a pris le contrôle total des 82,7 acres de Stonebridge en utilisant un prêt de 16,3 millions de dollars.
Seule une superficie de 25 acres d’une valeur d’environ 5 millions de dollars reste vacante.
Deux ventes en 2011 et 2013 ont permis de rembourser la majorité de cette dette de 16,3 millions de dollars et ont ouvert la voie à un centre commercial ancré à Kroger combiné à des appartements où un appartement d’une chambre et d’une salle de bain est annoncé à un peu plus de 1 274 $ par mois.
Dans deux ans tout au plus, Harris s’attend à ce que les 25 acres restants soient vendus à des entités privées, ce qui permettra au comté d’utiliser le produit de la vente pour rembourser les 16,3 millions de dollars.
Les recettes plus élevées que prévu des ventes et de la taxe foncière ont créé une autre ride de bonne nouvelle pour la deuxième branche du financement de Stonebridge. Ces fonds ont rasé près de 10 ans d’un autre paquet de dettes totalisant 11 millions de dollars.
Ce qui devait être un paiement sur 30 ans est maintenant prévu pour être remboursé en 2032.
Au lieu de paquets d’incitations pour les entreprises, ces 11 millions de dollars ont été consacrés à des améliorations « au sol » telles que les trottoirs, les lampadaires et la démolition, a déclaré Harris. Cela a été combiné avec des millions mis en place par les partenaires privés du comté.
Pour autant, la communauté devra attendre des années avant qu’une plus grande partie des revenus de Stonebridge puisse circuler dans le reste du comté pour aider à payer des choses comme les pompiers ou les enseignants.
Les recettes fiscales et tout excédent de Stonebridge servent à rembourser la dette de 11 millions de dollars, ce que les excédents permettent de faire plus rapidement. Dans l’ensemble, le projet a produit 1,15 million de dollars de recettes fiscales annuelles en 2018.
« Ce n’est pas un cas où des dollars provenant d’ailleurs dans le comté affluent vers Stonebridge. Il doit être autonome « , a déclaré Harris.
Les effets d’entraînement tels que la hausse des évaluations des propriétés voisines plus les emplois ajoutés contribuent déjà à l’économie locale. En raison d’accords avec les entreprises de Stonebridge, Harris ne pouvait pas dire aux dirigeants élus un nombre exact d’emplois pour Stonebridge.
Même aujourd’hui, le comté continue de jouer un rôle actif sur la propriété.
L’année dernière, les dirigeants ont décidé de conserver la propriété de 12,5 acres d’une valeur d’environ 2,5 millions de dollars dans un endroit plus difficile à développer sur le terrain. Ensuite, l’autorité de développement économique du comté a contracté un prêt de 7 millions de dollars pour construire une installation de 50 000 pieds carrés, une dette qui est principalement remboursée par le bail du Richmond Volleyball Center sur la propriété.
Le bâtiment offre également des programmes axés sur les personnes âgées par le biais du département des parcs et loisirs du comté.
Le centre de volley-ball est arrivé après que les promoteurs de la partie commerciale de Stonebridge se soient détournés des détaillants à grande surface. Le centre capitalise également sur un marché du tourisme sportif dans lequel Chesterfield a récemment investi des millions.
Le dernier jour d’ouverture du Cloverleaf Mall, les gardes ont fait leurs dernières rondes le long de l’aire de restauration silencieuse et des magasins vacants. Un panneau affiché aux portes d’entrée du centre commercial remerciait les gens pour leur patronage. Kroger ne tarderait pas à arriver.