Dernière mise à jour : 17 mars 2019
Dateline : Belgrade, Serbie
Nous discutons fréquemment de l’idée que les gouvernements prospèrent en taxant les « méchants riches ». Ce n’est pas un secret.
Les entrepreneurs nomades se livrent à une activité différente : ils regardent au-delà de leurs propres frontières pour trouver des pays qui offrent quelque chose de mieux. Où puis-je payer moins d’impôts en toute légalité ? Quels pays sont accueillants pour les personnes qui veulent s’internationaliser et établir un foyer sans payer une taxe élevée sur leur propriété ?
Nous discutons également de l’idée que l’histoire se répète, et pourquoi c’est une raison pour diversifier vos talents et vos actifs dans le monde entier. Les gouvernements ont adopté la même attitude à l’égard des taxes, y compris les taxes foncières, presque depuis la nuit des temps.
Leur attitude : plus les taxes sont élevées, mieux c’est.
BREVE HISTOIRE DES PAYS AVEC TAXES FONCIÈRES
Dès l’Égypte, Babylone et la Perse, les pays ont utilisé les taxes foncières pour collecter l’argent des personnes aisées. Comme la grande majorité de la population était pauvre, les gouvernements étaient en mesure d’exiger de l’argent des propriétaires fonciers les plus riches en fonction de la productivité de leurs terres.
Vous avez eu une grande récolte ? Le collecteur d’impôts local serait heureux de prendre sa part de l’action. Et comme les évaluateurs et les collecteurs d’impôts ne faisaient qu’un, les propriétaires terriens n’avaient guère d’autre choix que de remettre une partie de leur prime bien méritée aux autorités fiscales.
Dans l’Égypte ancienne, par exemple, les impôts étaient prélevés sur la production de céréales d’une terre, ainsi que sur la production de bétail et le pétrole. Alors que très peu de membres de la population étaient alphabétisés, certains de ceux qui l’étaient ont pris des emplois de scribes et ont conçu l’une des premières astuces connues du gouvernement : tenir des registres indiquant qui possédait quel bien dans le but exprès de le taxer.
En échange des scribes servant d’assistants dans la collecte des impôts, leurs efforts étaient souvent récompensés en étant autorisés à vivre chaque fois que le roi ou le pharaon mourait. Leurs efforts étaient si appréciés qu’ils étaient les seuls membres de la cour royale à ne pas être enterrés avec le pharaon. C’est dire à quel point le gouvernement voulait écrémer l’argent des propriétaires.
Aujourd’hui, bien sûr, la situation est à peu près la même ; seulement avec des méthodes » plus sophistiquées « .
Pays sans impôt foncier
Qu’EST-CE QUE L’IMPÔT FONCIER ?
Les taxes foncières sont une réalité de la vie pour presque tous les propriétaires de biens immobiliers dans le monde.
Comme Investopedia le définit- Une taxe évaluée sur les biens immobiliers par le gouvernement local. La taxe est généralement basée sur la valeur de la propriété (y compris le terrain) que vous possédez.
Au pays de la liberté, certains propriétaires paient des sommes à cinq chiffres chaque année pour vivre dans des maisons modestes dans des endroits comme New York et le sud de la Californie.
Heck, les gens à New York paient des dizaines de milliers de dollars chaque année juste pour vivre dans leur propre maison. Si les prix insensés de l’immobilier et le coût de la vie ne suffisaient pas, le gouvernement intervient pour prendre encore plus de votre argent simplement en possédant une propriété.
Depuis l’Égypte ancienne, ces dîmes obligatoires au gouvernement sont la preuve que vous ne possédez pas vraiment votre maison ou votre terre. Au contraire, vous êtes redevable au gouvernement pour l’utilisation de ce terrain et, par conséquent, vous devez payer.
Contrairement à de nombreux services du secteur privé, vous ne pouvez pas simplement acheter une « adhésion à vie » pour un multiple annuel et appeler cela un jour. Vous devez payer les taxes foncières à la date d’échéance, chaque année – et pas un instant trop tôt.
La volonté du gouvernement de conserver le pouvoir est telle qu’un propriétaire d’entreprise et ami à moi s’est vu interdire de payer les taxes foncières sur les terrains de ses entreprises, même un jour à l’avance.
Si vous possédez des biens dans le monde occidental, non seulement vous avez pris une position longue sur la monnaie en déclin de votre gouvernement, mais vous avez également signé pour une vie entière de servitude sous contrat.
Pour tous les efforts de votre gouvernement pour promouvoir l’accession à la propriété par rapport à la location, la réalité est que les propriétaires sont les plus grands locataires de tous. Cependant, l’internationalisation nous dit que nous pouvons « aller là où l’on nous traite le mieux » lorsqu’il s’agit de presque tout. Il en va de même lorsqu’il s’agit de posséder un bien immobilier.
Vous savez peut-être que je décourage activement les gens d’acheter des biens immobiliers aux États-Unis. En plus de toutes les autres raisons, les taxes foncières élevées sont l’une des préoccupations contributives.
Bien sûr, vous pourriez passer d’un État en faillite à un autre, mais ce n’est pas mieux que d’attraper un couteau qui tombe. Lorsque le Dakota du Nord – prétendument l’un des États les plus libres des États-Unis – a voté à une écrasante majorité pour NE PAS supprimer l’impôt foncier de l’État il y a quelques années, vous avez appris tout ce que vous devez savoir sur l’opinion des Américains sur les impôts fonciers.
Soixante-seize pour cent d’entre eux ont voté « non », en fait, alors même que les coffres de l’État débordent de revenus provenant de l’activité pétrolière qui s’y déroule.
La recherche d’États sans taxe foncière est une réaction courante pour de nombreux Américains et autres, alors que la réaction intelligente serait de penser davantage en termes de pays sans taxe foncière. C’est pourquoi posséder des biens immobiliers dans des juridictions refuges à croissance plus rapide offre non seulement un meilleur rendement et un meilleur potentiel d’appréciation, mais aussi la possibilité de taxes foncières nettement plus faibles… voire inexistantes.
Non seulement l’immobilier étranger détenu en votre nom propre, un actif non déclarable pour les personnes américaines, mais il offre également de nombreux autres avantages, tant que vous pouvez maintenir les coûts de portage à un niveau bas.
Liste des pays sans impôt foncier
Oui, il existe réellement des pays sans impôt foncier. Si vous disiez cela à un politicien américain, il pourrait vous dire que si cela se produisait ici, les écoles fermeraient toutes et les gens ne pourraient pas recevoir d’éducation.
Pour eux, les 28 000 dollars par an à Washington DC ou les 21 000 dollars par an à New York ne sont pas suffisants pour offrir une éducation. C’est le point crucial avec la possession de biens immobiliers dans un pays qui vous fait payer pour le faire : L’argent qui vous est prélevé n’est jamais suffisant.
De plus, comme ils savent qu’ils peuvent dépendre de votre argent par le biais des taxes foncières, les politiciens sont souvent moins incités à trouver des moyens plus raisonnables de payer les écoles, les routes et les autres travaux publics.
De nombreux pays – en particulier ceux qui sont engagés dans l’expansion de leur économie et qui gagnent plus d’attention sur la scène internationale – réalisent que pour se développer, ils doivent créer un environnement attrayant pour les investisseurs et les propriétaires immobiliers.
Et chez Nomad Capitalist, notre objectif est de trouver le meilleur.
Donc, voici une liste de pays sans taxes foncières où vous pouvez réellement posséder votre maison.
EUROPE
Bien que de nombreux pays européens soient connus pour leurs taxes élevées, quelques-uns d’entre eux ont adopté une approche différente et ne prélèvent pas de taxe foncière.
MONACO
Ce petit pays européen gagne en popularité auprès des entrepreneurs nomades grâce à sa politique fiscale et à ses vues imprenables.
Le plus petit micro-État non théocratique d’Europe, Monaco, n’a pas de taxe foncière. Cependant, comme le Liechtenstein voisin, soyez prêt à payer. Le rivage scintillant et les maisons luxueuses de Monaco sont un objectif majeur de nombreux entrepreneurs performants, et éviter les taxes foncières contribue à rendre la propriété immobilière ici encore plus attrayante.
Si vous souhaitez louer votre propriété de Monaco, il y a une taxe de 1%, bien qu’elle soit payable par le locataire. Dans l’ensemble, Monaco maintient sa place importante dans la liste des pays sans impôts – ce qui en fait un terrain de jeu favori continu pour les riches.
Si vous souhaitez en savoir plus sur la résidence et la citoyenneté de Monaco, nous avons publié un guide avec tous les détails.
MALTE
Malte est un archipel de la Méditerranée centrale entre la Sicile et la côte nord-africaine. Avec ses plages, son climat, sa communauté d’expatriés et son environnement d’affaires, c’est une base très attrayante pour la communauté nomade.
Malte, située au large des côtes italiennes, est un lieu de relocalisation très populaire pour les expatriés du monde entier. Elle s’est même classée dans le top 10 de notre indice de qualité de vie Nomad 2017.
Nous avons récemment discuté chez Nomad Capitalist du programme Malta Global Resident, conçu par le gouvernement maltais pour renforcer le marché immobilier dans ce pays insulaire et membre de l’UE en plein essor. Malte offre les avantages d’un style de vie européen tout en proposant de puissantes incitations aux propriétaires et aux investisseurs, notamment un impôt foncier inexistant. Malte applique toutefois un droit de timbre en lieu et place de la taxe foncière. Malte attire l’attention de nombreux entrepreneurs qui considèrent la résidence dans l’UE et le potentiel de la citoyenneté économique comme un élément clé de leur plan d’internationalisation.
GÉORGIE
Grâce à ses politiques économiques libres et à ses faibles taxes, la Géorgie est l’un des pays les plus favorables aux entreprises dans le monde.
Je possède un certain nombre de propriétés en Géorgie, et je n’ai pas payé un centime d’impôt sur aucune d’entre elles. En fait, la plupart des personnes que je connais qui y possèdent des biens ne paient pas non plus de taxes foncières.
Cependant, il y a une mise en garde à ce sujet – si vous gagnez plus de 40 000 lari (environ 15 000 $) par an grâce à des revenus d’origine géorgienne, alors vous devez payer une petite taxe foncière annuelle de 0,1 %. Par exemple, le revenu de mon avocat dépasse cette limite, il doit donc payer environ 150 dollars par an pour son appartement de 100 000 dollars.
Si vous n’avez aucun revenu d’origine géorgienne, en revanche, alors vous ne paierez aucune taxe foncière, et comme avantage supplémentaire, la Géorgie ne facture également aucune sorte de taxe de transfert ou de droit de timbre.
OCEANIE
En dehors de l’Europe, il existe quelques pays intéressants sans taxe foncière. Sans surprise, plusieurs d’entre eux sont des nations insulaires tropicales qui pourraient intéresser les étrangers fuyant le quotidien.
FIJI
Fiji n’évalue pas l’impôt foncier sur les terres en pleine propriété. Moins de dix pour cent de tout le territoire fidjien est constitué de terres en pleine propriété, dont une grande partie a été mise de côté par les Britanniques pour inciter les agriculteurs à venir créer des biens agricoles il y a des années, mais certains suggèrent que l’immobilier fidjien est l’un des meilleurs investissements de la région. Un de mes amis VC adore l’endroit.
Posséder des terres aux Fidji est un moyen relativement simple d’y obtenir la résidence permanente. Les Fidji ont également un système fiscal territorial qui permet aux résidents de ne payer aucun impôt sur les revenus gagnés en dehors des Fidji, par exemple par le biais d’une société offshore. Les Fidji sont un investissement immobilier préféré par beaucoup car elles peuvent se vanter d’avoir des taux compétitifs par rapport au Pacifique et sont une destination touristique majeure.
Iles Cook
Les îles Cook, une alternative offshore à un trust du Wyoming et l’un des pays sans impôt foncier.
En plus de l’absence d’impôt sur la fortune ou sur les plus-values, les îles Cook, dans le Pacifique Sud, n’évaluent pas les impôts fonciers. Cette chaîne d’îles, en libre association avec la Nouvelle-Zélande, a récemment attiré l’attention pour ses fiducies de protection des actifs et ses politiques favorables d’absence d’impôt foncier. Cependant, les étrangers ne peuvent pas facilement posséder des terres en pleine propriété et le gouvernement exige des baux pour les non-Cook Islanders, qui ne peuvent excéder 60 ans. Cette chaîne d’îles semi-souveraines pourrait devenir plus importante pour l’immobilier, mais pour l’instant, elle peut présenter quelques défis pour les investisseurs étrangers, malgré son attrait pour les paradis du Pacifique.
RÉGION DES CARAÏBES
Comme l’Océanie, un certain nombre de nations insulaires des Caraïbes ont également renoncé aux taxes foncières.
Les Îles Caïmans
Les Îles Caïmans ont l’un des secteurs offshore les plus importants et les plus sophistiqués, grâce à être un pays sans impôt sur le revenu et sans taxe foncière.
Les îles Caïmans figurent une fois de plus sur la liste en tant que nom de longue date dans le monde offshore : Pas d’impôts fonciers, pas d’impôts sur le revenu des particuliers, pas d’impôts sur les plus-values, pas d’impôts sur les sociétés, pas de charges sociales et pas de retenues à la source sur les entités nationales des entités étrangères. En d’autres termes, les îles Caïmans sont très accueillantes pour les investisseurs nomades qui veulent obtenir un morceau de ce marché immobilier des Caraïbes.
Les prix des propriétés semblent augmenter, en particulier le long des principales zones de Seven Mile Beach, à la lumière des récents développements de luxe et de la demande accrue. Les îles sont parmi les plus développées des Caraïbes et disposent d’excellentes plages et de bonnes infrastructures commerciales, bien que le coût de la vie puisse être plus élevé dans cette région.
DOMINIQUE
La Dominique a gagné en popularité parmi les expatriés pour son programme CBI, mais elle figure également sur notre liste de pays sans taxe foncière.
La Dominique n’a pas de taxe foncière et est un concurrent majeur dans le monde de la seconde citoyenneté, offrant l’un des programmes de citoyenneté par investissement les plus rentables.
Cette nation insulaire des Caraïbes est connue comme « l’île nature » et est anglophone, ayant obtenu l’indépendance du Royaume-Uni en 1978. Une chose à noter est que les taxes municipales sont prélevées sur les propriétés dans les zones urbaines de Roseau et de Canefield, mais sinon, il n’y a pas de taxes foncières traditionnelles associées à la plupart des nations.
TURCS & CAICOS
Il n’y a pas de taxe foncière aux Turcs & Caicos, mais il y a un droit de timbre annuel qui est sur une échelle progressive.
Les Turks & Caicos, un territoire britannique d’outre-mer, figure également sur notre liste des 18 pays non imposables où vous pouvez obtenir une résidence secondaire et vaut généralement la peine que nos lecteurs s’y intéressent, non seulement du point de vue de l’incitation financière, mais aussi pour l’excellent style de vie et la qualité de la destination (surtout les plages !).) qu’il offre.
Le marché de l’immobilier de luxe est généralement en plein essor ici et beaucoup de nos lecteurs peuvent être intéressés par ce que posséder une propriété ici pourrait offrir pour diversifier leurs choix de résidence ou d’investissement.
ASIE & LE MOYEN-ORIENT
En Asie et au Moyen-Orient, vous constaterez que certains marchés en hausse et les pays riches en pétrole avec de faibles taux d’imposition ont tendance à renoncer à la taxe foncière.
SRI LANKA
Après avoir été négligé pendant des années, Le Sri Lanka est en train de devenir une destination populaire et il est facile de voir pourquoi, non seulement pour ses plages azurées et son climat, mais aussi pour son environnement favorable aux impôts.
Le Sri Lanka n’a pas d’impôt foncier et les revenus locatifs gagnés par les non-résidents sont imposés à 20 %.
Cette nation, située sous l’Inde dans l’océan Indien, intéresse de plus en plus de nombreux entrepreneurs et nomades en raison de son industrie touristique croissante et de son potentiel vers des politiques plus pro-business.
L’économie a connu des taux de croissance réguliers ces dernières années et abrite des industries majeures telles que les métaux précieux, l’agriculture, l’informatique et le textile. L’impôt sur les gains en capital a été aboli au Sri Lanka il y a plus de dix ans et les revenus locatifs sont imposés à un taux fixe.
ÉMIRATS ARABES UNIS
Dubai- un endroit exotique où vous pouvez vraiment posséder une maison.
Le Moyen-Orient est également en train de devenir une région à fiscalité nulle, avec de nombreux pays vantant l’absence d’impôts sur le revenu. Dubaï, numéro 2 de notre liste d’indices de qualité de vie pour 2017, est un endroit où vous pouvez avoir un port d’attache et une véritable maison.
Dubaï est un « pays » sans taxe foncière, bien qu’il évalue également des frais uniques lors de l’achat de la propriété.
Les EAU abritent certains des projets immobiliers les plus innovants et les plus impressionnants (le plus haut bâtiment du monde, le plus grand centre commercial, etc.) et sont aussi sans doute la partie du Moyen-Orient la plus accueillante pour les investissements internationaux et les incitations à la défiscalisation.
Pays du Golfe : BAHREÏN, KUWAÏT, OMAN ET ARABIE SAOUDITE
Les autres pays du Moyen-Orient comme le Bahreïn, le Koweït, Oman et l’Arabie saoudite sont tous exempts d’impôts fonciers, également. Alors que de nombreux Occidentaux pourraient ne pas prêter autant d’attention aux opportunités dans cette région, les codes fiscaux extrêmement favorables au capitalisme (et dans certains cas inexistants) concernant la propriété sont attrayants.
La région peut créer des défis pour certains étrangers concernant les permissions ou l’adaptation culturelle dans le cas de la propriété résidentielle. Le Koweït, par exemple, ne permet pas la propriété étrangère, sauf par d’autres pays du CCG, et l’Arabie saoudite restreint la propriété des non-musulmans dans les villes saintes de Médine et de La Mecque. Quoi qu’il en soit, l’absence d’impôt foncier est un avantage considérable pour ceux qui cherchent à réduire leur charge gouvernementale.
L’ATTAQUE : LES TAXES DE TAMPON
Avant de sauter dans un avion et d’engager un agent immobilier pour acheter une maison dans un pays sans taxe foncière, vous devriez considérer une autre taxe que les gouvernements prélèvent fréquemment sur les achats de propriété – la taxe de timbre.
Certains gouvernements prélèvent une taxe de timbre – qui est également connue sous le nom de taxe de transfert immobilier – sur tous les achats de propriété. Essentiellement, lorsque vous achetez la propriété, vous payez un pourcentage du prix d’achat au gouvernement en tant que droit de timbre sur le transfert de propriété.
Parfois, cette taxe de transfert immobilier n’est pas la pire chose au monde. Lorsque j’ai acheté mon appartement en Malaisie, par exemple, j’ai payé un droit de timbre d’environ 3 % de la valeur de mon achat. Si cela a fait grimper le prix initial de mon appartement, cela valait bien la peine de ne payer qu’environ 400 dollars de taxes foncières par an.
Dans d’autres pays, cela peut être une autre histoire. Lorsque j’ai cherché à acheter une propriété à Barcelone, j’ai remarqué que l’immobilier y était étonnamment bon marché. Cependant, en creusant plus profondément dans le marché, j’ai réalisé que la raison pour laquelle la propriété était si bon marché était que les acheteurs devaient payer un supplément de 8 à 10 % de taxes de timbre – en plus des taxes foncières – au gouvernement espagnol.
Sur les quinze pays mentionnés dans cet article, les onze suivants prélèvent un droit de timbre sur tous les achats immobiliers :
- Monaco – 4,5-7,5%
- Malte – 5%
- Fiji – 3% pour les citoyens ; 10% pour les non-citoyens
- Îles Caïmans – 7.5%
- Dominique – 4%
- Turcs & Caïques – 0-10%
- Seychelles – 5%
- Sri Lanka – 3.4%
- Émirats arabes unis – 4%
- Bahreïn – 2%
- Oman – 3%
Comme vous pouvez le constater, certains de ces droits de timbre sont plutôt superficiels alors que d’autres peuvent être assez importants, vous devrez donc tenir compte de cette question lorsque vous déciderez de faire un achat immobilier dans l’un de ces pays.
Cependant, étant donné que le droit de timbre est un paiement unique, il peut être une meilleure affaire que de payer un impôt foncier annuel.
CONCLUSION
Il y a relativement peu de pays qui n’ont vraiment pas d’impôt foncier. Beaucoup ont simplement permis aux propriétaires de payer une somme anticipée sous la forme d’une taxe de timbre ou d’autres frais qui éliminent la nécessité d’une taxation sans fin.
Si j’ai le choix entre deux maux, je préfère payer une taxe anticipée et être en mesure de limiter mes coûts à l’avenir. Je dois également me demander si la présence d’une taxe de timbre importante ne déprime pas légèrement les prix, car les acheteurs doivent avoir plus de liquidités à l’avance.
Je soupçonne que de nombreux Occidentaux, habitués à mettre 1,2 % d’acompte lors de l’achat d’un bien immobilier, se moqueraient de l’idée d’investir à l’étranger pour cette raison. Si vous achetez une propriété pour votre propre plaisir ou pour le rendement, j’imagine qu’il peut y avoir un minuscule avantage à de telles taxes initiales.
Au moins dans les pays où il n’y a pas de taxes foncières sur une base annuelle, vous pouvez effectivement garder plus de votre propre argent dans votre poche chaque année. C’est quelque chose que la plupart des gouvernements ne veulent pas que vous fassiez.
Si vous êtes intéressé par des opportunités immobilières à haut rendement et à forte appréciation, vous pouvez demander de l’aide afin que nous puissions déterminer vos meilleures options dans le cadre d’un plan offshore personnalisé et totalement légal.
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