Des locataires à travers les États-Unis sont confrontés à une expulsion en raison d’une perte de revenu et d’une incapacité soudaine à payer le loyer. Le gouvernement fédéral a adopté plusieurs lois pour aider les locataires. En Pennsylvanie, le gouverneur Tom Wolf a émis des ordonnances d’urgence pour protéger les locataires. Le système judiciaire de Pennsylvanie a également émis des ordonnances d’urgence qui affectent les droits des locataires.
Pour certains locataires, ces protections permettent de donner le temps à leurs demandes de chômage d’être traitées, afin qu’ils aient assez d’argent pour payer le loyer. D’autres peuvent être en train de se remettre d’une maladie ou de prendre soin de membres de leur famille, et attendre un retour au travail. Il existe différentes règles au niveau des États et des lois fédérales qui peuvent aider les locataires pendant cette crise. Les avocats prêtent une attention particulière aux changements de loi au niveau fédéral et étatique, car il peut y avoir des mises à jour de ces ordonnances ou des extensions à tout moment.
Moratoire d’expulsion en Pennsylvanie
De nombreux résidents de Pennsylvanie font face à la perte de revenu due au COVID-19. La Pennsylvanie a pris des mesures pour ralentir les expulsions et a empêché de nombreux propriétaires de signifier des avis d’expulsion. Au début du printemps, la Cour suprême de Pennsylvanie a émis une ordonnance d’urgence pour arrêter les expulsions, mais cette ordonnance a pris fin le 11 mai 2020. Le gouverneur de la Pennsylvanie, Tom Wolf, a émis une nouvelle ordonnance d’urgence, en vigueur le 11 mai, afin de poursuivre le moratoire sur les expulsions pour certains locataires. Le 9 juillet 2020, le gouverneur a publié une prolongation du moratoire sur les expulsions jusqu’au 31 août 2020. L’un des objectifs importants de l’ordonnance du gouverneur est de laisser le temps aux locataires de demander une aide de l’État ou locale, si nécessaire, pour payer le loyer dû de mars à décembre 2020.
L’ordonnance du gouverneur prévoit ce qui suit :
Toutes les procédures d’expulsion résidentielle nécessitant le respect de la loi sur les propriétaires et les locataires de 1951 et de la loi sur les droits des communautés de maisons usinées ne peuvent pas commencer avant le 31 août 2020. Tous les délais d’expulsion doivent être calculés avec une date de début au 31 août 2020, date à laquelle tous les avis de la Landlord and Tenant Act de 1951 et de la Manufactured Home Community Rights Act délivrés précédemment seront considérés comme délivrés et toute procédure d’expulsion pourra commencer. PA Executive Order daté du 9 juillet 2020
Ce décret suspendant les exigences en matière de préavis s’applique à tout propriétaire ou communauté de maisons préfabriquées qui est tenu d’envoyer un avis de départ et dont le locataire est en retard dans le paiement du loyer ou dont la fin du bail est prévue pendant cette période. Si le locataire est en retard sur le loyer ou le loyer du lot, a perdu des revenus ou sont au chômage, ils doivent demander une aide financière dès que possible.
Le décret du gouverneur ne pardonne pas le loyer. Tous les loyers seront toujours dus au propriétaire pendant cette période. Les locataires qui ne paient pas peuvent avoir un dossier d’expulsion déposé contre eux après le 31 août 2020. Le locataire et le propriétaire peuvent parvenir à un accord pour réduire le loyer ou conclure un accord de paiement, et cet accord doit être écrit et signé par les parties. Cela peut se faire avec l’aide d’un avocat ou d’un programme de médiation local, s’il en existe un.
La loi fédérale CARES
De nombreux locataires de Pennsylvanie pourront également bénéficier de la protection d’une loi fédérale appelée CARES Act. Cette loi s’applique aux locataires bénéficiant d’une subvention au loyer du HUD. Cela comprend les locataires qui vivent dans un logement public ou un bâtiment de crédit d’impôt pour les logements à faible revenu, ou qui ont un bon d’achat en vertu de la section 8, ou qui participent aux programmes HOME ou HOPWA, ou qui vivent dans un logement permanent avec services de soutien (PSH), un logement subventionné pour personnes âgées, ou tout autre type de logement financé par le HUD.
Les protections de la loi CARES s’appliquent également aux locataires qui vivent dans des propriétés qui ont une hypothèque unifamiliale ou multifamiliale soutenue par le gouvernement fédéral. Cela inclut les hypothèques qui sont
- assurées par la FHA;
- garanties, fournies par, ou assurées par le HUD, le VA, ou l’USDA ; et/ou
- garanties ou détenues par Fannie Mae ou Freddie Mac.
Un locataire peut ne pas savoir si l’immeuble dans lequel il vit a une hypothèque soutenue par le gouvernement fédéral. Le propriétaire ou le propriétaire de l’immeuble devrait savoir si l’hypothèque est garantie par le gouvernement fédéral. Si c’est le cas, le propriétaire de l’immeuble ne peut pas déposer une demande d’expulsion contre un locataire pour non-paiement du loyer ou des frais avant le 26 août 2020. La Cour suprême de Pennsylvanie exige désormais que chaque propriétaire dépose un affidavit et le joigne à la plainte lors du dépôt au tribunal de district magistral (MDJ) ou à la cour des plaids communs (CCP).
Si le propriétaire dépose une expulsion avant le 26 août 2020, ou ne joint pas l’affidavit au dépôt, le locataire ou son avocat doit assister à l’audience et demander que l’affaire soit rejetée. Le locataire ou son avocat devrait vérifier si la propriété est une propriété qui pourrait être couverte par la loi CARES.
Si la loi CARES s’applique, le propriétaire ne peut pas déposer une expulsion pour non-paiement du loyer ou des frais ajoutés entre le 27 mars et le 25 juillet 2020, à moins qu’il n’ait d’abord :
- donné au locataire un avis de départ de 30 jours qui commence le 25 juillet 2020 ou après ; et
- attendu que l’avis de départ de 30 jours soit expiré avant de déposer le dossier d’expulsion.
La date la plus proche à laquelle une expulsion peut être déposée dans un cas qui est couvert par ces protections de la loi CARES serait le 26 août 2020. Le propriétaire ne peut pas percevoir de frais de retard pour un loyer en retard ou impayé entre le 27 mars et le 25 juillet 2020. Si le MDJ (Magisterial District Judge) estime que le propriétaire a respecté toutes les règles ci-dessus, il peut rendre un jugement en faveur du propriétaire. La loi CARES protège uniquement les locataires contre l’expulsion pour non-paiement du loyer ou des frais de retard. Il n’y a aucune restriction concernant le dépôt d’une demande d’expulsion pour une raison autre que le non-paiement du loyer, comme la rupture du bail. Mais la MDJ ne doit pas émettre un jugement pour arriérés de loyer (un ou plusieurs paiements ont été manqués), car cela ne doit pas faire partie de la plainte. L’une ou l’autre des parties peut faire appel de la décision de la MDJ auprès de la Court of Common Pleas si elle n’est pas d’accord avec l’avis de jugement.
Loyer pendant le coronavirus
Le loyer n’a pas été suspendu pendant le moratoire d’expulsion. Tous les locataires doivent continuer à payer l’intégralité de leur loyer. Un locataire qui n’est pas en mesure de payer le loyer complet devrait parler à son propriétaire et voir s’il acceptera un plan de paiement ou acceptera temporairement un loyer moins élevé. Un locataire qui bénéficie de la protection des locataires en vertu de la loi fédérale CARES ne peut pas se voir imposer de frais de retard pour non-paiement du loyer entre le 27 mars et le 25 juillet 2020. Si un locataire a besoin d’aide pour payer son loyer, il existe des programmes d’aide au loyer. Toute personne souhaitant s’informer sur les programmes d’aide au loyer en Pennsylvanie peut composer le 211 pour plus d’informations. Voir aussi notre article sur le programme d’aide au loyer de la PHFA et le programme d’aide hypothécaire en cas de pandémie.
Voir aussi notre article : Prolongation du moratoire sur les saisies et les expulsions des prêts hypothécaires garantis par le HUD, le FHA et le VA
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