Exigences du prêt conventionnel
Regardons quels sont les critères d’admissibilité à un prêt conventionnel conforme, tels qu’établis par Fannie Mae et Freddie Mac. Pour nos besoins, nous parlons strictement des transactions d’achat d’un seul logement pour une résidence principale – essentiellement, un achat de maison typique.
Nous allons également essayer de vous donner une idée de ce à quoi peuvent ressembler les exigences pour un prêt non conforme, mais vous devrez parler avec les prêteurs individuellement pour savoir si vous répondez à leurs exigences spécifiques pour un prêt non conforme.
Ne perdez pas de vue, également, que les directives relatives aux prêts conformes ne font que dicter les types de prêts que Fannie et Freddie achèteront ; les prêteurs sont également autorisés à avoir leurs propres exigences pour les prêts qu’ils fournissent, tant qu’elles ne sont pas en conflit avec les directives relatives aux prêts conformes. Il est donc possible de trouver des prêteurs qui ont des exigences plus strictes que celles énumérées ici.
Accompte
Lorsque vous obtenez un prêt conventionnel, vous devrez presque toujours apporter vous-même un certain montant de liquidités ; vous ne pouvez pas financer la transaction entièrement avec un prêt. Verser un acompte garantit que vous avez une participation dans la maison, ce qui se traduit par un risque moindre pour le prêteur.
Fannie et Freddie ont tous deux des programmes qui vous permettent de verser un acompte de seulement 3 % du prix total de la maison. Cependant, si vous n’êtes pas admissible à une option de mise de fonds de 3 %, vous devrez probablement mettre au moins 5 % du prix de la maison – peut-être plus.
Si vous faites une mise de fonds inférieure à 20 %, vous devrez payer une assurance hypothécaire, qui aide à protéger le prêteur en cas de défaut de paiement de l’acheteur. Cependant, vous pourrez faire supprimer l’assurance hypothécaire lorsque vous atteindrez 20 % de fonds propres dans votre maison.
Avec les prêts non conformes, vous pouvez généralement vous attendre à ce que les exigences minimales pour une mise de fonds soient plus importantes, bien que cela dépende du prêteur et des caractéristiques du prêt. Si votre prêt est non conforme parce que vous empruntez une somme plus importante que ce qui est généralement autorisé avec les prêts conformes (également connu sous le nom de prêt jumbo), par exemple, vous devrez peut-être verser une mise de fonds d’au moins 10 %, voire plus.
Score de crédit
Pour les prêts conformes, vous aurez généralement besoin d’un score de crédit d’au moins 620 pour être admissible à une approbation hypothécaire, bien que certains prêteurs puissent exiger un score plus élevé.
Bien que 620 soit le plus bas que vous puissiez atteindre pour les prêts conventionnels, vous pouvez avoir besoin d’un score plus élevé si vous avez d’autres facteurs qui augmentent votre risque de crédit, comme un ratio dette/revenu élevé ou un petit acompte.
Pour les prêts non conformes, le score de crédit requis dépendra du type de prêt que vous obtenez. Si vous demandez un prêt non conforme qui s’adresse aux emprunteurs ayant de mauvais antécédents de crédit, les exigences en matière de crédit peuvent être plus clémentes. Cependant, si vous demandez un prêt jumbo, un score de crédit supérieur à la moyenne sera probablement exigé.
Ratio dette-revenu
Votre ratio dette-revenu est la comparaison de vos obligations mensuelles en matière de dette (y compris toutes les dettes que vous devez actuellement plus votre futur paiement hypothécaire proposé) à votre revenu mensuel brut. En général, il est préférable d’essayer de maintenir votre DTI en dessous de 36 %, surtout si vous voulez obtenir un bon taux sur votre prêt hypothécaire.
Vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire avec un DTI plus élevé, mais vous devrez probablement avoir autrement une demande solide (y compris un bon pointage de crédit, un acompte substantiel et un certain montant de réserves de trésorerie) pour être qualifié et encore accrocher un taux d’intérêt décent.
En fait, il est possible d’obtenir un prêt hypothécaire conventionnel, conforme, avec un DTI allant jusqu’à 50 %. Cependant, ce n’est pas parce que Fannie et Freddie achèteront une hypothèque avec un DTI de 50 % qu’un prêteur doit l’offrir, donc vous devrez peut-être magasiner pour trouver un prêteur qui travaillera avec vous.
Les exigences de DTI pour les prêts non conformes peuvent être inférieures à celles des prêts conformes. Par exemple, un prêteur individuel peut plafonner le DTI à 45 % ou moins pour ses prêts non conformes.
Les exigences en matière de DTI peuvent être inférieures à celles des prêts conformes.