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FIRPTA est l’acronyme de Foreign Investment in Real Property Tax Act 1980. FIRPTA a autorisé les États-Unis à taxer les personnes étrangères sur les cessions d’intérêts immobiliers américains. Elle exige qu’un acheteur de biens immobiliers retienne 10 % du prix de vente brut (sous réserve de certaines exceptions et exclusions) et remette les fonds à l’Internal Revenue Service si le vendeur est une « personne étrangère ». Cela inclut, sans s’y limiter, une vente ou un échange, une liquidation, un rachat, un don, des transferts, etc.

Une personne étrangère est définie comme un individu étranger non résident, une société étrangère, un partenariat, un trust, une succession ou toute autre entité. L’impôt proprement dit est prélevé sur le montant brut réalisé par le vendeur, sans abattement ni déduction pour les frais de vente. Toutefois, de nombreux investisseurs étrangers peuvent bénéficier d’une exception.

La retenue est effectuée pendant le processus d’entiercement et la procédure peut varier en fonction de la structure. Dans la plupart des cas, le cessionnaire/acheteur est l’agent chargé de la retenue. Si vous êtes le cessionnaire/acheteur, vous devez vous renseigner pour savoir si le cédant est une personne étrangère. Si le cédant est une personne étrangère et que vous ne retenez pas l’impôt, vous pourriez être tenu responsable de l’impôt.

Les pénalités pour défaut de conformité peuvent être substantielles. Nous pouvons vous aider à comprendre les exigences FIRPTA et à déterminer si vous êtes admissible à une exclusion en vertu de la loi.

Si un étranger non résident vend un intérêt immobilier américain, l’acheteur est généralement tenu de retenir les impôts américains au moment de la clôture (IRC §897). Le montant de la retenue est normalement de 10 % du montant total reçu par le vendeur sous la forme d’argent liquide, de la juste valeur marchande des autres biens transférés et/ou de la prise en charge des obligations du vendeur. Le montant peut être réduit ou éliminé dans les circonstances suivantes :

• Le prix de vente n’est pas supérieur à 300 000 $ et l’acheteur a des plans précis pour résider dans la propriété pendant au moins 50 % du nombre de jours où la propriété est utilisée par toute personne pendant chacune des deux premières périodes de 12 mois suivant la date du transfert.
• L’étranger fournit une certification indiquant, sous peine de parjure, qu’il n’est pas une personne étrangère.
• L’étranger fournit un certificat de retenue montrant qu’un montant inférieur devrait être retenu.
• L’étranger fournit un avis écrit indiquant qu’aucune reconnaissance de tout gain ou perte sur le transfert n’est requise en raison d’une disposition de non reconnaissance dans l’Internal Revenue Code (par exemple, la maison a été qualifiée de résidence principale de l’étranger pendant deux des cinq dernières années).
• Le montant que l’étranger réalise sur le transfert est nul.
• Le bien est acquis par le gouvernement américain, un État, une possession, une subdivision politique ou le district de Columbia.
• Certaines autres dispositions relatives à la disposition de participations dans des sociétés ou des partenariats ou à l’expiration d’une option.

Avec l’augmentation des investissements étrangers aux États-Unis, la compréhension des exigences de retenue est devenue très importante. La plupart des agents immobiliers ne le comprennent pas (c’est logique car ils ne sont pas des professionnels de la fiscalité) et parfois les avocats ont même du mal à le comprendre. La réalité est que l’investisseur étranger doit avoir une compréhension générale du fonctionnement de la FIRPTA et du moment où elle lui sera applicable.

Si un étranger non résident vend ou cède un intérêt immobilier américain, l’acheteur est généralement tenu de retenir les taxes américaines au moment de la clôture (IRC §897). Le montant de la retenue est normalement égal à 10 % du montant total reçu par le vendeur sous la forme d’espèces, de la valeur marchande des autres biens transférés et/ou de la prise en charge des obligations du vendeur. Le montant peut être réduit ou éliminé dans les circonstances suivantes :

• Le prix de vente n’est pas supérieur à 300 000 $ et l’acheteur a des plans précis pour résider dans la propriété pendant au moins 50 % du nombre de jours où la propriété est utilisée par toute personne pendant chacune des deux premières périodes de 12 mois suivant la date du transfert.
• L’étranger fournit une certification indiquant, sous peine de parjure, qu’il n’est pas une personne étrangère.
• L’étranger fournit un certificat de retenue montrant qu’un montant inférieur devrait être retenu.
• L’étranger fournit un avis écrit indiquant qu’aucune reconnaissance de tout gain ou perte sur le transfert n’est requise en raison d’une disposition de non reconnaissance dans l’Internal Revenue Code (par exemple, la maison a été qualifiée de résidence principale de l’étranger pendant deux des cinq dernières années).
• Le montant que l’étranger réalise sur le transfert est de zéro.
• Le bien est acquis par le U.
• Le bien est acquis par le gouvernement américain, un État, une possession, une subdivision politique ou le district de Columbia.
• Certaines autres dispositions relatives à la disposition de participations dans des sociétés ou des partenariats ou à l’expiration d’une option.

La vente d’un bien immobilier américain par une personne étrangère est soumise à la retenue d’impôt de la loi sur l’investissement étranger dans les biens immobiliers de 1980 (« FIRPTA »). FIRPTA exige qu’un acheteur de biens immobiliers retienne 10 % du prix de vente brut (sous réserve de certaines exceptions) et remette le montant à l’IRS.

Cependant, le montant qui doit être retenu sur la vente peut être réduit ou éliminé si le vendeur reçoit un certificat de retenue FIRPTA émis par l’IRS. Le vendeur, l’agent du vendeur ou l’acheteur peut demander un certificat de retenue. Un certificat de retenue peut être délivré en raison de :

1. Une détermination par l’IRS qu’une retenue réduite est plus appropriée parce que soit :
2. Le montant qui devait initialement être retenu serait supérieur à l’obligation fiscale maximale du vendeur ; ou
3. La retenue du montant inférieur ne compromettrait pas tout recouvrement de l’impôt évalué.

L’exemption de l’impôt américain de tous les gains réalisés par le vendeur ; ou

Un accord entre le vendeur et l’acheteur est en place pour le paiement de l’impôt, ce qui fournit une garantie pour l’impôt.

Les demandes de certificats de retenue FIRPTA sont divisées en six catégories principales. Ces catégories fournissent des informations spécifiques qui sont nécessaires pour traiter les demandes. Les six catégories sont :

1. Demandes fondées sur une affirmation selon laquelle le transfert a droit au traitement de non-reconnaissance ou est exonéré de l’impôt sur le revenu;
2. Demandes qui sont fondées sur le calcul de l’obligation fiscale maximale du vendeur ;
3. Les demandes traitées en vertu des règles de vente à tempérament;
4. Les demandes qui sont fondées sur un accord pour le paiement de l’impôt avec une garantie applicable;
5. Les demandes de certificats FIRPTA de retenue globale ; et
6. Les demandes fondées sur toute autre base ou critère.

L’obtention d’un certificat de retenue n’est pas toujours facile. Le demandeur doit mettre à disposition toutes les informations requises pour vérifier que les déclarations sur lesquelles il s’appuie pour accepter l’accord sont complètes et exactes. En outre, l’IRS a besoin d’être rassuré sur le fait que les obligations du demandeur seront exécutées conformément à l’accord. Si le demandeur ne fournit pas les informations requises, la demande sera très probablement rejetée, à moins que l’IRS ne détermine qu’une prolongation est justifiée.

Toute personne autorisée qui signe la demande (y compris toute personne en vertu d’une procuration sur le formulaire 2848) doit vérifier sous peine de parjure que toutes les représentations sont vraies, correctes et complètes à sa connaissance. Si la demande est basée sur des informations fournies par une autre partie à l’affaire ou à la transaction, ces informations doivent également faire l’objet d’une vérification écrite signée sous peine de parjure par cette partie.

Un vendeur qui demande un certificat de retenue doit informer l’acheteur par écrit que le certificat a été demandé le jour même ou le jour précédant le transfert effectif. Si une demande de certificat de retenue est soumise à l’IRS avant ou à la date d’un transfert et que la demande est toujours en attente auprès de l’IRS à la date du transfert, la retenue d’impôt correcte doit être retenue, mais ne doit pas être déclarée et versée immédiatement. Le montant retenu (ou un montant inférieur déterminé par l’IRS) doit être déclaré et versé dans les 20 jours suivant le jour où une copie du certificat de retenue ou de l’avis de refus est envoyée par l’IRS.

L’IRS donnera généralement suite à ces demandes dans les 90 jours suivant la réception d’une demande complète comprenant les numéros d’identification de contribuable (TIN) de toutes les parties à la transaction.