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Risques que vous devez prendre en compte AVANT de transférer la propriété de votre maison.

Par l’avocat John L. Roberts

Les arrangements de succession viagère ou de propriété conjointe pourraient fonctionner pour certaines personnes qui veulent éviter l’homologation. Mais ne signez pas un acte de transfert de votre maison si vous n’avez pas les yeux grands ouverts sur les problèmes que le transfert pourrait vous causer, à vous et à votre famille. Considérez les risques du viager et de la copropriété, avant de vous décider :

Risque n°1 : Si la maison est vendue de votre vivant, vous pourriez avoir des problèmes d’impôt sur le revenu.

L’exclusion de la résidence principale est un allégement fiscal important dont bénéficient les propriétaires. Assurez-vous de comprendre le fonctionnement de l’exclusion avant de transférer la maison à un membre de la famille. Le transfert d’une résidence principale peut vous priver d’une partie ou de la totalité de l’exclusion de l’impôt sur les gains en capital lors de la vente de la résidence, et entraîner une obligation fiscale inutile lors de la vente de la résidence à l’avenir. Si vous perdez l’exclusion et que la famille décide de vendre la maison de votre vivant, vous pourriez être confronté à un impôt sur les gains en capital sur tout gain (profit) sur la vente de la maison.

Couple a perdu son exclusion fiscale de la résidence principale. Mon père et moi avons déjeuné dans son centre de vie assistée avec un couple qui nous a raconté comment ils n’arrivaient pas à vendre leur maison. La maison valait dix fois ce qu’ils avaient payé dans les années 1950. Le problème n’était pas que personne ne voulait acheter la maison. Le problème était l’impôt sur le revenu. Ils ont conservé un droit viager lorsqu’ils ont cédé la maison à leurs enfants des années auparavant, ce qui a mis fin à l’exclusion fiscale de la résidence principale. Pour retrouver l’exclusion, ils devaient emménager à nouveau dans la maison et y vivre pendant deux ans. Maintenant, si la maison est vendue avant leur décès, les enfants doivent payer des impôts sur les plus-values sur la valeur accrue.

Risque n°2 : La valeur de la maison compte contre vous si vous avez besoin de Medicaid pour payer des soins en maison de retraite dans les 5 ans suivant le transfert.

Medicaid a une période de retour en arrière de 5 ans. À quelques exceptions près, le transfert d’une maison comptera comme une disqualification si vous demandez une couverture de maison de soins infirmiers dans les 5 ans suivant le transfert de la maison.

La veuve s’est disqualifiée de la couverture Medicaid en maison de retraite. Une veuve et ses enfants ont décidé qu’elle transférerait la maison à ses enfants, en conservant un domaine viager. Un an plus tard, la veuve a déménagé dans une résidence assistée, et quelques mois après, elle a eu besoin de soins en maison de retraite. Le transfert de la maison l’a disqualifiée de la couverture Medicaid dont elle avait besoin pour payer la maison de soins infirmiers. Si la veuve dans cet exemple particulier avait obtenu des conseils professionnels, elle aurait pu se renseigner sur les règlements Medicaid permettant à un enfant soignant d’obtenir la propriété de la maison d’un parent si le parent quitte la maison directement pour une maison de soins infirmiers.L’enfant adulte avait vécu dans sa maison pendant plus de deux ans, et prenait soin d’elle. Mais l’acte de propriété viagère a annulé l’exception relative aux aidants.

Risque#3 : Votre enfant ou le membre de votre famille pourrait faire faillite.

Si vous donnez la copropriété ou un intérêt résiduel dans votre maison à votre enfant ou à un autre membre de la famille, votre maison devient exposée aux problèmes financiers, aux privilèges et aux créanciers de tous les copropriétaires.

La veuve paie pour la faillite de son fils. Une veuve a transféré la propriété de sa maison à son fils, conservant un droit viager. Des années plus tard, la mère a déménagé dans une résidence assistée, et elle avait besoin de la valeur nette de la maison pour payer son loyer. Lorsque le moment est venu de vendre la maison, les registres fonciers ont montré que son fils avait fait faillite. Pour libérer le titre de propriété de la maison, le syndic de faillite a exigé une partie du produit de la vente de la maison pour payer les créanciers du fils,

Risque n°4 : Votre enfant ou un membre de votre famille pourrait divorcer.

Si maman transfère un droit de propriété sur sa maison à son enfant, et que l’enfant doit divorcer, la maison de maman est un enjeu dans la procédure de divorce, car l’enfant est propriétaire de la maison.

Risque n°5 : Votre enfant ou un membre de votre famille pourrait avoir un accident grave.

Si vous transférez la propriété de votre maison à un enfant ou à un membre de la famille, et qu’il devient responsable d’un accident grave, des privilèges peuvent être placés contre la maison. Si l’assurance de l’enfant ne couvre pas la responsabilité, la victime peut placer des privilèges et forcer la vente de la maison.

Un couple a dû défaire un acte de succession en viager et récupérer sa maison auprès de son enfant. Un couple a transféré sa maison à son enfant adulte, en conservant un domaine viager. Des années plus tard, l’enfant a eu un grave accident, est devenu handicapé et a eu besoin d’une couverture Medicaid. L’enfant a dû rendre la maison aux parents.

Risque n° 6 : votre enfant ou un membre de votre famille pourrait décéder avant vous.

Si vous transférez votre maison à votre enfant, et que celui-ci décède, la propriété de la maison fait partie de la succession de l’enfant. Le problème est encore plus compliqué si l’enfant n’a pas de testament, et/ou passe avec des créanciers ou d’autres responsabilités.

Un acte de propriété viagère oblige la famille à homologuer la succession de l’enfant décédé. Une veuve a transféré la propriété de sa maison à ses enfants, en conservant un domaine viager. Des années plus tard, l’un des enfants a été diagnostiqué avec une maladie en phase terminale, et est décédé. La maison de la veuve appartenait désormais en partie à la succession de l’enfant décédé. La seule façon dont elle peut être vendue ou transférée est avec un cas de tribunal d’homologation pour la succession de l’enfant.

Risque #7 : Vous pouvez décider que vous ne voulez plus vivre dans la maison, mais votre enfant ne vous rendra pas la maison.

Les gens transfèrent généralement des intérêts de propriété dans leur maison en pensant qu’ils y vivront pour le reste de leur vie. Parfois, les gens changent d’avis et réalisent qu’ils préfèrent vivre ailleurs, dans un endroit moins cher, plus récent, dans un climat plus chaud, plus proche des amis, ou autre. Si l’enfant refuse de vous transférer la propriété, vous êtes à la merci de l’enfant. Lien vers l’opinion du témoin expert dans l’affaire de la Cour supérieure du comté de Hampden.

L’enfant exige de l’argent pour libérer la propriété de la maison des parents. Un couple a transféré la propriété de sa maison à ses enfants, en conservant un droit viager. Des années plus tard, l’un des enfants a été incarcéré. Les parents ont souhaité que la propriété de leur maison leur soit restituée. L’enfant a insisté pour que ses parents le paient pour signer un acte de restitution de leur maison.

Risque n°8 : Vous pouvez décider de réparer la maison pour pouvoir continuer à y vivre.

En mettant une maison ou tout autre bien en copropriété d’un domaine viager, vous renoncez au contrôle. Vous abandonnez le droit de faire ce que vous voulez de votre maison. Vous êtes tenu de partager la gestion du bien avec les autres personnes qui possèdent la maison. Celles-ci peuvent s’opposer à vos demandes de réparations et d’améliorations ou les ignorer. Ce risque peut être évité grâce à une fiducie qui oblige le fiduciaire à protéger vos intérêts. Si la maison est transférée à une fiducie, le fiduciaire doit se conformer aux directives que vous rédigez dans l’acte de fiducie. Le Trustee a l’obligation fiduciaire de protéger vos intérêts.

Conclusion :

Consultez toujours un professionnel qui peut vous expliquer les risques et comprendre vos meilleurs intérêts, avant de désigner des bénéficiaires, de changer la propriété d’un bien ou de transférer des intérêts de propriété à des enfants, des parents ou d’autres personnes. La propriété conjointe peut entraîner de graves conséquences fiscales et exposer l’ensemble du bien aux créanciers de l’un ou l’autre des copropriétaires. Envisagez des alternatives qui pourraient vous donner la flexibilité et la protection que vous souhaitez pour votre santé, votre maison et vos économies de vie :
Fiducie de vie révocable
Fiducie de protection des actifs irrévocable
Fiducie testamentaire
Contrat de soins

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