FIRPTAとは、1980年のForeign Investment in Real Property Tax Actの略です。 FIRPTAは、外国人が米国の不動産を売却した際に課税することを米国に認めたものです。 FIRPTAでは、不動産の買い手は、売り手が「外国人」である場合、販売総額の10％を源泉徴収し、その資金を内国歳入庁に送金することが義務付けられています（一定の例外と除外を除く）。
外国人とは、非居住者である外国人個人、外国法人、パートナーシップ、信託、不動産、その他の事業体を指します。
外国人とは、非居住者である外国人個人、外国法人、パートナーシップ、トラスト、エステート、またはエンティティと定義されます。
源泉徴収はエスクロー手続きの中で行われ、その手順は構造によって異なります。 ほとんどの場合、譲渡人/購入者が源泉徴収義務者となります。 あなたが譲渡人/購入者の場合、譲渡人が外国人であるかどうかを確認する必要があります。
遵守しなかった場合の罰則はかなりのものになります。
非居住外国人が米国の不動産を売却した場合、購入者は通常、決算時に米国の税金を源泉徴収する必要があります（IRC §897）。 源泉徴収額は、通常、現金、譲渡された他の財産の公正な市場価格、および／または売主の負債の引き受けという形で売主が受け取った総額の10％です。
- 販売価格が30万ドル以下で、購入者が、譲渡日から最初の2つの12ヶ月間の各期間に、誰かに使用された日数の少なくとも50％の期間、その不動産に居住する明確な計画を持っている。
- 外国人が、偽証の罰則の下、外国人ではないことを示す証明書を提出する。
- 外国人が、より少ない金額を源泉徴収すべきであることを示す源泉徴収証明書を提出する。
- 内国歳入庁の非認識規定により、譲渡損益の認識が必要ない旨の書面を提出している（例えば、過去5年間のうち2年間は外国人の主たる住居として認められていた）
- 外国人が譲渡により実現する金額はゼロである。
- 不動産が米国政府、州、領地、政治的下位組織、またはコロンビア特別区によって取得された場合
- 企業やパートナーシップの持分の処分、またはオプションの失効に関するその他の特定の条項
米国への外国人投資の増加に伴い、源泉徴収の要件を理解することが非常に重要になっています。 ほとんどの不動産業者はこれを理解しておらず（これは彼らが税務の専門家ではないためです）、時には弁護士でさえも苦労しています。
非居住外国人が米国の不動産を売却・処分した場合、購入者は一般的に決算時に米国の税金を源泉徴収する必要があります（IRC §897）。 源泉徴収額は、通常、現金、譲渡された他の財産の公正な市場価格、および／または売主の負債の引き受けという形で売主が受け取った総額の10％です。
- 販売価格が30万ドル以下で、購入者が、譲渡日から最初の2つの12ヶ月間の各期間において、誰かに使用された日数の少なくとも50％の期間、その不動産に居住する明確な計画を持っている場合。
- 外国人が、偽証の罰則の下、外国人ではないことを示す証明書を提出する。
- 外国人が、より少ない金額を源泉徴収すべきであることを示す源泉徴収証明書を提出する。
- 内国歳入庁の非認識規定により、譲渡損益の認識が必要ない旨の書面を提出している（例えば、過去5年間のうち2年間は外国人の主たる住居として認められていた）
- 外国人が譲渡により実現する金額がゼロである
- 不動産が米国政府、州、領地によって取得されたものである
- 米国政府、州、領地によって取得されたものである。
外国人による米国不動産の売却は、1980年外国不動産投資税法（FIRPTA）による源泉徴収の対象となります。 FIRPTAでは、不動産の購入者は、販売総額の10％（一定の例外あり）を源泉徴収し、IRSに送金することが義務付けられています。
ただし、売主がIRSから発行された源泉徴収FIRPTA証明書を受け取った場合は、売却時に源泉徴収しなければならない金額を減額または免除することができます。 売主、売主の代理人、買主のいずれかが源泉徴収証明書を要求することができます。
- 本来源泉徴収されるべき金額が売主の最大納税額よりも多い場合、または
- 低い金額を源泉徴収しても評価された税金の徴収を危うくしない場合のいずれかで、源泉徴収額の削減がより適切であるとIRSが判断した場合。
FIRPTA源泉徴収証明書の申請書は、主に6つのカテゴリーに分かれています。 これらのカテゴリーには、申請書を処理するために必要な特定の情報が記載されています。 6つのカテゴリーとは
- 譲渡が非認識処理を受ける権利がある、または所得税が免除されるという主張に基づく申請書
- 売り手の最大納税額の計算に基づく申請書
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- 割賦販売規則に基づいて処理された申請、
- 適用される担保付きの納税契約に基づく申請、
- FIRPTA証明書の包括的な源泉徴収の申請、
- その他の根拠や基準に基づく申請。
源泉徴収票の取得は必ずしも容易ではありません。 申請者は、契約書を受理する際に信頼した表明が完全かつ正確であることを確認するために、必要な情報をすべて提供しなければなりません。 また、IRSは申請者の義務が契約に基づいて履行されることを確認する必要があります。
申請書に署名する権限のある人（Form 2848の委任状を持つ人を含む）は、偽証の罰則の下、すべての表現がその人の信念と知識において真実であり、正確であり、完全であることを確認しなければなりません。
源泉徴収票を申請する売り手は、実際の譲渡の当日または前日に、買い手に源泉徴収票を申請したことを書面で通知しなければなりません。 源泉徴収票の申請が譲渡前または譲渡日にIRSに提出され、譲渡日にその申請がIRSに保留されている場合、正しい源泉税を徴収しなければなりませんが、直ちに報告・納付する必要はありません。
IRSは通常、取引の全当事者の納税者番号(TIN)を含む完全な申請書を受領してから90日以内にこれらの要求に対応します
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