全米のテナントは、収入がなくなり、突然家賃が払えなくなることで立ち退きを迫られています。 連邦政府は、テナントを支援するためのいくつかの法律を制定しています。 ペンシルバニア州では、トム・ウルフ知事が入居者を保護するための緊急命令を出しました。 また、ペンシルバニア州の裁判所も、入居者の権利に影響を与える緊急命令を出しています。
ある入居者にとっては、これらの保護措置により、失業保険の申請手続きに時間がかかり、家賃を支払うための十分な資金を確保することができます。 また、病気の回復や家族の世話をしながら、仕事に復帰するのを待っている人もいるでしょう。 このような危機的状況にあるテナントを支援するために、さまざまな州の規則や連邦法があります。
ペンシルバニア州の立ち退きモラトリアム
ペンシルバニア州の住民の多くは、COVID-19による収入減に対処しています。 ペンシルバニア州は立ち退きを遅らせるための措置をとり、多くの家主が立ち退き通知を出すのを止めました。 春先には、ペンシルバニア州最高裁判所が立ち退きを止める緊急命令を出しましたが、この命令は2020年5月11日に終了しました。 ペンシルバニア州のトム・ウルフ知事は、5月11日に新たな緊急命令を発令し、特定のテナントの立ち退きモラトリアムを継続しました。 2020年7月9日、知事は立ち退きモラトリアムを2020年8月31日まで延長することを発令しました。
知事の命令は次のように定めています。
1951年のLandlord and Tenant ActとManufactured Home Community Rights Actの遵守を必要とするすべての住宅の立ち退き手続きは、2020年8月31日まで開始できない。 すべての立ち退きのタイムラインは、2020年8月31日を開始日として計算しなければならず、その時点で、以前に配達された1951年家主借家法およびマニュファクチャード・ホーム・コミュニティ権法の通知は配達されたものとみなされ、すべての立ち退き手続きを開始することができます。 2020年7月9日付のPA大統領令
通知の必要性を停止するこの命令は、退去通知の送付が義務付けられている家主またはマニュファクチャードホームコミュニティに適用され、この期間中に家賃を滞納しているか、リースの終了が予定されているテナントがいる場合に適用されます。
知事命令は家賃を免除するものではありません。 この期間中も、すべての家賃は家主に支払われます。 支払いをしないテナントは、2020年8月31日以降、立ち退き訴訟を起こされる可能性があります。 賃借人と家主は、家賃の値下げや支払いに関する合意をすることができますが、その際は当事者が署名した書面を作成する必要があります。
The Federal CARES Act
ペンシルバニア州の多くのテナントは、CARES Actと呼ばれる連邦法による保護の対象にもなります。 この法律は、HUDから家賃補助を受けているテナントに適用されます。
CARES法による保護は、連邦政府の支援を受けた一世帯または複数世帯用の住宅ローンを持つ物件に住むテナントにも適用されます。
- FHAが保証している住宅ローン、
- HUD、VA、USDAが保証、提供、または保証している住宅ローン、
- Fannie MaeまたはFreddie Macが保証または所有している住宅ローンが含まれます。
テナントは、自分が住んでいる建物に連邦政府が保証している住宅ローンがあるかどうか知らないかもしれません。 大家さんやビルのオーナーは、その住宅ローンが連邦政府の支援を受けているかどうかを知っているはずです。 その場合、建物の所有者は2020年8月26日以降でないと、家賃や料金の不払いを理由に借主に対して立ち退きを申し立てることができません。
家主が2020年8月26日以前に立ち退きを申請した場合、または申請時にAffidavitを添付しなかった場合は、借主またはその弁護士がヒアリングに出席し、訴訟の却下を求める必要があります。 賃借人またはその弁護士は、その物件がCARES法の対象となる可能性があるかどうかを確認する必要があります。
CARES法が適用される場合、家主は、2020年3月27日から7月25日までの間に追加された家賃や料金の不払いを理由に立ち退きを請求することはできません。
- 2020年7月25日以降に開始される30日間の退去通知をテナントに渡し、
- 30日間の退去通知が失効するまで待ってから立ち退き請求を行う。
これらのCARS法による保護の対象となるケースで立ち退きを申請できるのは、最短で2020年8月26日となります。 家主は、2020年3月27日から7月25日までの間に遅刻または未払いとなった家賃の遅延損害金を徴収することはできません。 MDJ（Magisterial District Judge）は、家主が上記のルールをすべて守ったと認めた場合、家主に有利な判決を出すことができます。 CARES法は、家賃や遅延損害金の不払いによる立ち退きからテナントを保護するだけです。 リース違反など、家賃不払い以外の理由で立ち退き訴訟を起こすことについては何の制限もありません。 しかし、MDJは家賃の滞納（1回以上の支払いが滞っている）に対して判決を出すべきではありません。
コロナウイルス感染中の家賃について
立ち退きモラトリアム中も家賃は停止されませんでした。 すべてのテナントは、引き続き家賃の全額を支払わなければなりません。 全額の家賃を支払うことができないテナントは、家主に相談し、支払いプランを受け入れてもらえるか、一時的に家賃を減額してもらえるかを確認してください。 連邦政府のCARES法に基づく借主保護の資格を持つ借主は、2020年3月27日から7月25日までの間に家賃を支払わなかった場合、遅延損害金を請求することはできません。 賃借人が家賃の支払いを必要とする場合は、家賃補助を提供するプログラムが設定されています。 ペンシルバニア州の家賃補助プログラムについて知りたい方は、211に電話して詳細を確認してください。 PHFA Rent Relief Program」と「Pandemic Mortgage Assistance Program」については、こちらの記事もご覧ください。 HUD、FHA、VAが保証する住宅ローンの差し押さえと立ち退きのモラトリアムが延長されました
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