Przeminęły czasy parkingów pełnych Buicków i błyszczących żyrandoli w Sali Kryształowej Searsa. Zniszczone centrum handlowe Cloverleaf Mall przy głównej bramie wjazdowej do Chesterfield było utrapieniem dla oczu w hrabstwie, które szczyciło się reputacją zamożnego południowego sąsiada Richmond.
Z oceną, która spadła z 60 milionów dolarów w 1995 roku do 11 milionów dolarów w 2004 roku, urzędnicy potencjalnie patrzyli na następny korytarz Jefferson Davis Highway, powiedziała Leslie Haley z Midlothian podczas ostatniej sesji roboczej, która dała społeczeństwu pierwsze kompleksowe spojrzenie na projekt od około dwóch lat.
Centrum handlowe Stonebridge – z pomocą hrabstwa – może się teraz pochwalić oceną w wysokości 72 milionów dolarów i nadwyżką przychodów.
Oficjaliści przedstawili szczegóły finansowe projektu po tym, jak hrabstwo odpowiedziało na pytania dotyczące jego roli w rozwoju gospodarczym, zadawane przez ludzi niezadowolonych z uśpionej już propozycji budowy megamiasta w południowo-wschodnim Chesterfield.
Historia sukcesu Stonebridge pojawiła się dekadę po tym, jak hrabstwo zaczęło działać w trybie pilnym i proaktywnie, czego nie dostrzegł korytarz Jeff Davis, który nadal pozostaje w tyle za innymi obszarami hrabstwa.
„Byłem na wielu spotkaniach, ale chyba nic nie wstrząsnęło mną tak bardzo, jak usłyszenie z pierwszej ręki, jak ktoś mówi: 'To miejsce było na najlepszej drodze, aby stać się kolejnym Jeff Davis'. To naprawdę mnie oszołomiło i zabolało” – napisała w e-mailu Kim Marble, szefowa stowarzyszenia non-profit Jefferson Davis Association. Marble mieszka wzdłuż U.S. 1 od ponad 25 lat.
„Zrozumiałam dokładnie, co ta osoba miała na myśli mówiąc o porównaniu i nie sądzę, aby miała na myśli jakąkolwiek złą wolę w stosunku do mieszkańców Route 1, ale to był cios w serce, gdy usłyszałam, że miejsce, w którym mieszkam jest używane w ikoniczny sposób, aby powiedzieć, 'Nie chcemy być jak to miejsce.' Nie wierzę, że było to zamierzone, ale czułem się jak silne rozgraniczenie między nami a nimi.”
Urzędnicy hrabstwa powiedzieli, że chcieli zapobiec powtórzeniu się historii Jeffa Davisa.
„Hrabstwo było bardziej proaktywne we wschodnim korytarzu Midlothian. Nikt z nas nie może wsiąść do DeLoreana i wrócić do lat 50-tych. Ale możemy wyciągnąć wnioski z historycznych doświadczeń z Jeff Davis i upewnić się, że mamy inny wynik w korytarzu Midlothian,” powiedział zastępca administratora hrabstwa Matt Harris.
***
Kiedy zostało otwarte w sierpniu 1972 roku, Cloverleaf Mall było największym krytym centrum handlowym w regionie Richmond. Ludzie weszli do sądu centralnego z 20-stopowym basenem, kryształowymi drzewami i spadającą wodą. JCPenney był największym obiektem firmy w stanie.
Ale boom mieszkaniowy w hrabstwie rozprzestrzenił się na zachód i południe, a nowa Powhite Parkway przecięła Midlothian Turnpike. Tak jak kiedyś Cloverleaf Mall ukradło życie Southside Plaza, tak teraz dalsze inwestycje powoli wygaszały Cloverleaf.
Mall stracił JCPenney w 2001 roku, a następnie Sears i Hecht’s. Regal Cinemas zlokalizowane za Cloverleaf zostało zamknięte w 2001 roku.
Mall został sprzedany w sądzie upadłościowym kanadyjskiemu bankowi w 2002 roku.
Około dekady temu, Richmond Christian Center przegrało wojnę przetargową z wybranymi przywódcami hrabstwa, którzy nie chcieli czekać na prywatny rynek.
„Wszyscy uznaliśmy absolut. Nie mogliśmy tego stracić jako podmiot płacący podatki” – powiedział Harris. „Wiesz, słyszymy od czasu do czasu, cóż, sektor prywatny przyniesie rozwiązanie.
„Cóż, to, co przyniósł nam sektor prywatny – bez obrazy dla nich – było w zasadzie megakościołem, który miał zejść z list podatkowych. Stracilibyśmy te 82 akry w bardzo, bardzo strategicznej lokalizacji.”
Fabrizio Fasulo, dyrektor w Centrum Analiz Miejskich i Regionalnych na Virginia Commonwealth University’s L. Douglas Wilder School of Government and Public Affairs, powiedział, że bez interwencji hrabstwa, pozytywna transformacja Stonebridge prawdopodobnie nie miałaby miejsca.
„Opierając się na przedstawionej tu narracji, wygląda na to, że rynek prywatny nie był gotowy lub zdolny do zainicjowania wysiłków na rzecz przebudowy,” powiedział. „Jest to doskonały przykład na to, że inicjatywa publiczna poprzez inwestycje i długofalowe planowanie jest potrzebna, przynajmniej na początkowych etapach przebudowy, aby zmniejszyć ryzyko, a tym samym przyciągnąć prywatne inwestycje w dół linii.
„Innymi słowy, podczas gdy rynek jest w trybie wait-and-watch, ktoś – w tym przypadku podmiot publiczny – musi podjąć ryzyko i pilotować projekt, aby przetestować wody.”
Hrabstwo poruszyło się z pośpiechem.
„Zarząd potwierdził, że powinniśmy coś zrobić; nie powinniśmy być leseferystami. Są tacy, którzy uważają, że rząd nie powinien nigdy nic robić, a w niektórych miejscach, w niektórych obszarach, nie ma zainteresowania, nie ma inwestycji. I widzisz, co się dzieje”, powiedział inspektor James Holland podczas sesji roboczej pod koniec maja.
Nie odnosił się do konkretnego obszaru, powiedział później, ale dodał: „Prawdopodobnie nie było pilnej potrzeby wzmocnienia społeczności, którą widzieliście w Stonebridge, ale wierzę, że teraz jest.”
Marble powiedział, że istniała pilna potrzeba rewitalizacji korytarza U.S. 1 pokolenie temu, co doprowadziło do powstania Stowarzyszenia Jeff Davis w pierwszej kolejności, jak również planu rewitalizacji z 1993 r., który mieszkańcy wierzyli, że „można i będzie osiągnąć.”
Powiedziała, że ma wielki szacunek dla liderów Chesterfield, którzy pomagają zmienić kulturę rządu hrabstwa w czasie, gdy więcej ludzi chce szybszych, efektownych zwrotów z inwestycji, do których złożone problemy na Jeff Davis nie nadają się łatwo.
Ale, dodała, że zmiana „zbliża się znacznie wolniej niż mogłaby i powinna.”Kiedy przyszło do Cloverleaf, nie było tak wiele do zrobienia, jak wzdłuż Jeff Davis, powiedziała Harris.
Korytarz Jeff Davis podupadł na długo przed centrum handlowym w bogatszym, północnym dystrykcie Midlothian w Chesterfield, począwszy od budowy Interstate 95 w połowie lat 50-tych. Obszar Stonebridge, z drugiej strony, uderzył w dno we wczesnych latach 2000.
„Wiele z doświadczenia i wiedzy, które zdobyliśmy we wschodnim Midlothian, zamierzamy zastosować w północnym Jeff Davis. W Jeff Davis jest bardziej strome wzgórze do wspinaczki. Wkraczamy w te miejsca w różnych momentach ich cyklu życia. Poziom zaangażowania i zainteresowania jest równy w perspektywie hrabstwa,” powiedział Harris.
Wybrani przywódcy niedawno uchwalili specjalny plan obszaru dla północnej części korytarza Jeff Davis, który miał na celu osiągnięcie tego, czego planiści przyznali, że plan z 1993 roku nie osiągnął. Zwolennicy i mieszkańcy naciskali ostatnio, aby hrabstwo wyłożyło pieniądze w swoim najnowszym budżecie za specjalny plan, ale wybrani przywódcy chcieli, aby komitet ustalił priorytety zmian w pierwszej kolejności.
„Chociaż hrabstwo, w partnerstwie ze społecznością, przedstawiło ambitny specjalny plan obszaru, nie widzimy jeszcze żadnych namacalnych inwestycji finansowych w korytarz ze strony hrabstwa. Komitet sterujący ma się spotkać po raz pierwszy i liczymy na to, że hrabstwo wywiąże się ze swoich obietnic dotyczących inwestycji w tym miejscu, i to raczej wcześniej niż później” – napisał Marble.
„Jestem graczem zespołowym i mam szacunek dla naszego obecnego przywództwa samorządowego, ale przyznam, że to było zniechęcające, kiedy chodzę na spotkania i słyszę o ludziach, którzy chcą, aby fundusze były odłożone na parki dla psów, słyszę tag cenowy dla trawy dla boisk piłkarskich, i słyszę o nowych szkołach, które muszą być pędzone przez system, aby utrzymać nowy rozwój korby, podczas gdy my nadal opowiadamy się za chodnikami, ponieważ ludzie są w niebezpieczeństwie, jak chodzić na ruchliwej czteropasmowej autostradzie do sklepu spożywczego lub pralni.”
W korytarzu Midlothian, była nieruchomość Cloverleaf, która znajduje się poza Midlothian Turnpike i Chippenham Parkway jest teraz daleka od tego, co jeden z urzędników opisał jako nieużytek, zanim młoty kowalskie i buldożery zredukowały ją do gruzu w 2011 roku.
„Wprowadzają się do nas młodsze rodziny, które mają dostęp do handlu detalicznego”, powiedział Chris Winslow.
„Widać nowe życie tchnięte w starsze dzielnice. … To było bardzo, bardzo pozytywne.”
Minęło 10 lat, odkąd hrabstwo przejęło pełną kontrolę nad 82,7 akrami Stonebridge, korzystając z pożyczki w wysokości 16,3 miliona dolarów.
Tylko 25 akrów wartych około 5 milionów dolarów pozostaje wolnych.
Dwie sprzedaże w 2011 i 2013 roku spłaciły większość z 16,3 miliona dolarów długu i utorowały drogę dla centrum handlowego połączonego z apartamentami, w którym jedna sypialnia i jedna łazienka reklamowane są na poziomie ponad 1,274 dolarów miesięcznie.
W ciągu najwyżej dwóch lat Harris spodziewa się, że pozostałe 25 akrów zostanie sprzedane podmiotom prywatnym, co pozwoli hrabstwu wykorzystać wpływy z tego tytułu na spłatę 16,3 miliona dolarów.
Wyższe niż oczekiwano przychody ze sprzedaży i podatku od nieruchomości stworzyły kolejną dobrą wiadomość dla drugiego ramienia finansowania Stonebridge. Fundusze te skróciły o prawie 10 lat kolejny pakiet długów o łącznej wartości 11 milionów dolarów.
To, co miało być spłacane przez 30 lat, teraz ma być spłacone w 2032 roku.
Zamiast pakietów zachęt dla firm, te 11 milionów dolarów poszło na ulepszenia „naziemne”, takie jak chodniki, oświetlenie uliczne i rozbiórka, powiedział Harris. Zostało to połączone z milionami wyłożonymi przez prywatnych partnerów hrabstwa.
Jednakże społeczność będzie musiała poczekać wiele lat, zanim więcej dochodów Stonebridge będzie mogło wpłynąć do reszty hrabstwa, by pomóc w opłaceniu takich rzeczy jak strażacy czy nauczyciele.
Wpływy z podatków i wszelkie nadwyżki Stonebridge idą na spłatę długu w wysokości 11 milionów dolarów, co pozwala na szybsze osiągnięcie nadwyżek. Ogólnie rzecz biorąc, projekt przyniósł 1,15 miliona dolarów rocznego dochodu z podatków w 2018 r.
„To nie jest przypadek, w którym dolary z innych miejsc w hrabstwie płyną do Stonebridge. To musi być samowystarczalne”, powiedział Harris.
Efekty uboczne, takie jak rosnące oceny z pobliskich nieruchomości plus dodane miejsca pracy, już przyczyniają się do lokalnej gospodarki. Ze względu na umowy z firmami z Stonebridge, Harris nie mógł powiedzieć liderom o dokładnej liczbie miejsc pracy w Stonebridge.
Nawet dzisiaj, hrabstwo nadal odgrywa aktywną rolę na tym terenie.
W zeszłym roku, liderzy zdecydowali się zachować własność 12,5 akrów wartych około 2,5 miliona dolarów w trudniejszym do zagospodarowania miejscu na ziemi. Następnie, Urząd Rozwoju Gospodarczego hrabstwa zaciągnął pożyczkę w wysokości 7 milionów dolarów na budowę obiektu o powierzchni 50,000 stóp kwadratowych, dług, który jest głównie spłacany przez Richmond Volleyball Center.
Budynek oferuje również programy skierowane do seniorów poprzez Wydział Parków i Rekreacji hrabstwa.
Centrum Siatkówki pojawiło się po tym, jak deweloperzy detalicznej części Stonebridge odwrócili się od wielkopowierzchniowych sklepów detalicznych. W ostatnim dniu otwarcia centrum handlowego Cloverleaf Mall strażnicy zrobili ostatnie obchody wzdłuż cichego food court i pustych sklepów. Znak umieszczony na drzwiach wejściowych do centrum podziękował ludziom za ich patronat. Już niedługo miał pojawić się Kroger.