Gdy Cameron Crow, 29, rozważał przeprowadzkę z powrotem do rodzinnego Boise, Idaho, trzy lata temu, jego przyjaciele zareagowali z zakłopotaniem. W tym czasie Crow był analitykiem danych pracującym w San Francisco, centrum technologicznym kraju; dlaczego miałby to zostawić dla małego miasta w Idaho?
Crow powiedział, że wystarczyło jedno zdanie, aby zobaczyli światło: „Możesz z łatwością posiadać dom, mieć 10-minutowy dojazd do pracy rowerem i pić piwo za 4 dolary w centrum miasta”.
Trzy lata po tym, jak Crow powrócił do domu, stając się bumerangiem Boise i zakładając własną firmę analityczną, zdał sobie sprawę, że jest w znacznie innym mieście niż to, w którym dorastał – i to, o którym opowiadał znajomym. Malownicza metropolia nad rzeką Boise przeżywa rozkwit. Nowe firmy – i, tak, browary – zmieniły rdzeń miasta, które zdobyło pochlebne recenzje za łatwość życia i bliskość natury.
Obszar metropolitalny Boise (populacja 700 000) doświadczył również minusów szybkiego wzrostu. Idaho, obecnie najszybciej rozwijający się stan w kraju, oraz Boise, miasto przeżywające rozkwit, odczuły skutki niedawnego sukcesu miasta. Downtown boryka się z problemami komunikacyjnymi, a koszty mieszkań poszybowały w górę. Stan przewiduje, że do 2025 r. region powiększy się o kolejne 100 tys. mieszkańców.
View this post on InstagramWidzimy Cię z tego lotu ptaka!
Jak mówi Crow, kiedy ludzie myśleli o Boise, lub Idaho, zwykle myśleli o ziemniakach, sygnaturowym niebieskim polu używanym przez boisko piłkarskie Boise State University („Smurf turf”), lub filmie Napoleon Dynamite. Coraz częściej miasto jest również znane jako cel podróży dla nowych przybyszów, wielu z nich z Kalifornii, Seattle i Portland.
Podobnie jak w przypadku innych mniejszych miast zachodnich, takich jak Reno w stanie Nevada i Spokane w stanie Waszyngton, boom na echo napędzany przez mieszkańców Zachodniego Wybrzeża, którzy zostali wyrzuceni z coraz droższych metropolii, pogłębia problemy związane ze wzrostem gospodarczym i ciasnym rynkiem mieszkaniowym. Według najnowszych danych spisu powszechnego, z około 80 000 nowych mieszkańców Idaho w 2016 roku, 17 000 (około 21 procent) pochodziło z Kalifornii (stąd termin „Californiacation”), a 9 300 pochodziło z Waszyngtonu. Realtor.com odkrył, że w ostatnim kwartale, 86 procent wszystkich widoków spoza stanu Boise aukcji pochodzi z Golden State. Te homebuyers, zwłaszcza emerytów, którzy cashed out na ceny Kalifornii lub Seattle i chcą kupić w i wokół Boise, pomogły zwiększyć koszty nieruchomości.
Mediana ceny domu dla Ada County, Idaho, która obejmuje Boise, wynosiła 209 990 USD w październiku 2014 r., Według Boise Regional Realtors prezes Phil Mount. W zeszłym miesiącu było to 324.950 dolarów, co stanowi wzrost o prawie 55 procent. Mediana ceny skoczyła o 15,2 procent tylko w zeszłym roku.
Według Dona Daya, wydawcy i pisarza dla BoiseDev, witryny, która obejmuje lokalne wiadomości o rozwoju, region jest teraz bardziej rozległy i drogi. Mniejsze przedmieścia, takie jak Nampa i Meridian kwitną, a drogi rolnicze są utwardzane, aby zrobić drogę dla planowanych społeczności. Podczas gdy miejscowi widzą rosnące wartości mieszkań, oni, w przeciwieństwie do nowo przybyłych, nie mogą ich wymienić.
„W ostatecznym rozrachunku ludzie doświadczają wzrostu osobiście, poprzez to, jak trudno jest zaparkować w centrum, jak długo trwa dojazd do pracy lub czy ich dziecko może sobie pozwolić na dom w pobliżu” – mówi Jen Schneider, profesor polityki publicznej w Boise State. „Urodziłam się i wychowałam tutaj, kiedy było to senne miasteczko. Nadal możesz rano wejść na wzgórza i nikogo nie zobaczyć. Jeśli te rzeczy zaczynają się zmieniać, zwłaszcza z powodu konkurencji ze strony ludzi przybywających z Kalifornii, to nie jest to tylko NIMBYIZM. To ludzie trzymający się czegoś, co jest drogie.”
„Próbują dolewać gazu do ognia wzrostu”
Dowody boomu Boise są wszechobecne, według wieloletnich mieszkańców: W centrum miasta pojawiły się mikrobrowary i kompleksy mieszkaniowe, a elektryczne skutery bez doków przemieszczają się po coraz bardziej zatłoczonych ulicach. Firmy technologiczne, takie jak Payocity, przeniosły się tutaj, pobudzając przemysł technologiczny w regionie historycznie znanym jako Treasure Valley. W pobliżu budynku Zions Bank Building, który niedawno dołączył do panoramy Boise, firma inwestycyjna Clearwater Analytics i wydział informatyki Uniwersytetu Stanowego Boise znajdują się zaledwie kilka pięter od siebie przy 777 Main Street. Porozmawiajmy o eksperymencie w synergii.
I jeszcze więcej się pojawia. Rozległe planowane społeczności, w tym rozwój w pobliskiej Syringa Valley szczycącej się 2000 domów, starają się odwrócić niedobór mieszkań na tym obszarze; w regionie Boise odnotowano ciągły spadek zapasów miesiąc po miesiącu przez ostatnie cztery lata. Dwa duże projekty publiczne, w tym stadion wielofunkcyjny i biblioteka nad rzeką o wartości ponad 100 milionów dolarów, zaprojektowane przez architekta Habitat 67 Moshe Safdie, symbolizowałyby znaczące inwestycje w infrastrukturę miejską. Dla wielu osób są one również symbolem tego, że Boise zmienia się zbyt szybko.
„Ludzie obawiają się, że miasto próbuje dolewać gazu do ognia wzrostu”, mówi Crow. „Ludzie myślą, że wykorzystują każdą okazję do rozwoju Boise”.
Boise doświadczyło wcześniej boomów i bustów, szczególnie w latach ’80 i późnych ’90. Doświadczenie miasta z odnową urbanistyczną w latach 70. było tematem słynnego artykułu w magazynie Harper’s, „Tearing Down Boise.”
„Jeśli sprawy potoczą się dalej tak jak się toczą, Boise ma doskonałą szansę stać się pierwszym amerykańskim miastem, które celowo zlikwidowało samo siebie” – napisał dziennikarz L.J. Davis. „Downtown Boise sprawia wrażenie, jakby zostało niedawno odwiedzone przez wyjątkowo schludny nalot bombowy przeprowadzony przez samoloty, które posprzątały po sobie.”
Obecna ekspansja może nawet nie być tak duża, procentowo, jak inne okresy wzrostu miasta, mówi Schneider. Jednak w miarę jak osiedla mieszkaniowe i rozrastanie się miast zamieniają dawniej odizolowane przedmieścia w rozbudowane części większego obszaru metropolitalnego, nowe gałęzie przemysłu rozwijają się, a nowi przybysze osiedlają się, zmiana, którą wielu odczuwa, dotyczy w równym stopniu charakteru, co liczby ludności.
„Ludzie widzą tu pracowników zdalnych i martwią się, czy to miejsce nie staje się w pewnym sensie przedłużeniem Doliny Krzemowej”, mówi Day z BoiseDev. „Ludzie martwią się, że odczuwają te same skutki, co Palo Alto czy Bay Area, że nowi przybysze obniżają ich standard życia”.
„Czop jest zakręcony, przestańcie promować wzrost”
Wzrost gospodarczy Boise i niebotyczne ceny mieszkań mają wiele czynników poza napływem nowych przybyszów z San Francisco i Los Angeles: Niskie koszty, przyjazny dla biznesu rząd stanowy oraz otoczenie lasów i wzgórz mają silny wpływ na rozwój. Ale nowi mieszkańcy Bois są łatwi do wskazania podczas dyskusji o rosnącym problemie z dostępnością cenową regionu.
Przy medianie cen domów na poziomie 300 000 dolarów i medianie dochodu w Idaho mierzącej około 51 000 dolarów rocznie, ludzie mogą wkrótce znaleźć się poza ceną, mówi Samia Islam, profesor ekonomii na Uniwersytecie Stanowym w Boise. Islam wskazuje na niedobór mieszkań o średniej i wysokiej gęstości, a także na lukę w konsumpcji mieszkań: Lokalni właściciele domów mogą uzyskać świetną cenę, gdy sprzedają swoje domy, ze względu na niedawną aprecjację, ale handel w górę, aby pomieścić większą rodzinę staje się trudniejsze. Realtor.com odkrył, że osoba zarabiająca medianę dochodu może sobie pozwolić tylko na 13 procent domów na rynku.
„Budowanie kondominiów w centrum miasta, które są wyceniane na $425,000 i więcej za apartamenty z jedną sypialnią w centrum, również nie odzwierciedlają siły nabywczej przeciętnego mieszkańca miasta” – dodaje.
Rosnące ceny i szybkie zmiany stworzyły idealne warunki dla Vanishing Boise, grupy założonej przez Lori Dicaire, która przedstawia się jako zbiór zwolenników inteligentnego rozwoju, dążących do zachowania małych firm, zabytków i ziemi uprawnej w obliczu szybkich zmian.
Dicaire argumentuje, że oprócz utraty dziedzictwa regionu, „maszyna wzrostu miejskiego” zagraża przystępności cenowej, zielonej przestrzeni i połączeniu z naturą, prowadząc do rodzaju niezrównoważonej polityki, która popchnęła nowych przybyszów do przeniesienia się do Boise w pierwszej kolejności. Grupa, która rozpoczęła działalność w 2017 roku i z powodzeniem protestowała przeciwko wyburzeniu budynku mieszkalnego w centrum miasta, aby zrobić miejsce dla CVS, sprzeciwiła się propozycji biblioteki, argumentując, że wykorzystuje fundusze, które powinny być pomocne dla klasy robotniczej Boisians cierpiących z powodu rosnących kosztów mieszkaniowych i powinny być poddane pod referendum.
„Czop jest już zakręcony”, mówi Dicaire. „Przestańcie promować rozwój miasta.”
W rzeczywistości niektóre z głosów sprzeciwiających się rozwojowi i opowiadających się za tym, aby Boise pozostało takie, jakie jest, nie były w mieście od dawna: Po powrocie Crow’a do Boise, założył on firmę zajmującą się analizą danych i uruchomił Make Idaho Better, stronę z ankietami, która mierzy opinię publiczną i oferuje analizy dla władz lokalnych. Jego ankiety, w których pytał mieszkańców Bois o kryzys mieszkaniowy w mieście, sugerowały, że ci, którzy niedawno się przeprowadzili, byli bardziej skłonni sprzeciwić się rozwojowi.
„Przyjeżdżają z Los Angeles i widzą życie, którego pragną, a potem widzą, że miasto się rozrasta i myślą: 'Nie chcę, żeby zbliżało się do miejsca, które opuściłem'”, mówi.
Rozwój Boise wymaga od władz miasta ewolucji
Boise znalazło się w obliczu tych samych wyzwań, co większe miasta. Schneider z Boise State University pomógł miastu przeprowadzić serię rozmów na temat rozwoju w ciągu ostatniego roku, aby ocenić nastroje w obecnej erze szybkich zmian. Najważniejszymi kwestiami dla mieszkańców były przystępność cenowa mieszkań, transport i brak możliwości korzystania z transportu publicznego, ochrona środowiska oraz rząd, który działa zbyt szybko, by promować rozwój.
Według Mike’a Journee, dyrektora ds. komunikacji burmistrza, miasto pracuje nad szeregiem propozycji, które mają rozwiązać problemy związane z przystępnymi cenami mieszkań, w tym nad stworzeniem funduszu powierniczego na rzecz budownictwa mieszkaniowego i przerobieniem kodeksu zagospodarowania przestrzennego w celu zwiększenia gęstości zabudowy. Ale Boise, niebieska kropka w głęboko czerwonym stanie, stoi przed bitwą o planowanie urbanistyczne: Z ograniczonymi uprawnieniami wynikającymi z konstytucji stanowej, która mówi o małym samorządzie – miasto nie może stosować inkluzyjnego podziału na strefy lub kontroli czynszów, ponieważ są one nielegalne, ani pobierać podatku, aby zapłacić za bardzo potrzebną rozbudowę lokalnej komunikacji autobusowej – jest ograniczone zestawem narzędzi prawnych, które nie sprzyjają aktywnemu rządowi miejskiemu.