Stopa rentowności zadłużenia staje się coraz ważniejszym wskaźnikiem w kredytowaniu nieruchomości komercyjnych. Tradycyjnie, kredytodawcy używają wskaźnika kredytu do wartości oraz wskaźnika pokrycia obsługi zadłużenia w celu zagwarantowania kredytu nieruchomości komercyjnej. Obecnie wskaźnik ten jest wykorzystywany przez niektórych kredytodawców jako dodatkowy wskaźnik oceny ryzyka. Jednakże, ponieważ nie jest on powszechnie stosowany przez wszystkich kredytodawców, często jest źle rozumiany. W tym artykule omówimy szczegółowo wskaźnik rentowności, a także przejdziemy przez kilka istotnych przykładów.
Czym jest wskaźnik rentowności?
Po pierwsze, czym dokładnie jest wskaźnik rentowności? Stopa zwrotu z długu jest definiowana jako dochód operacyjny netto nieruchomości podzielony przez całkowitą kwotę kredytu. Oto wzór na debt yield:
Na przykład, jeśli dochód operacyjny netto nieruchomości wynosi $100,000, a całkowita kwota pożyczki wynosi $1,000,000, wtedy debt yield będzie po prostu $100,000 / $1,000,000, lub 10%.
Równanie rentowności długu można również przekształcić, aby rozwiązać dla kwoty kredytu:
Na przykład, jeśli wymagana rentowność długu kredytodawcy wynosi 10%, a dochód operacyjny netto nieruchomości wynosi 100 000 USD, wówczas całkowita kwota kredytu przy zastosowaniu tego podejścia wyniosłaby 1 000 000 USD.
Co oznacza rentowność długu
Długoterminowa rentowność stanowi miarę ryzyka, która jest niezależna od stopy procentowej, okresu amortyzacji i wartości rynkowej. Niższa rentowność długu wskazuje na wyższą dźwignię finansową, a zatem wyższe ryzyko. I odwrotnie, wyższa rentowność długu wskazuje na niższą dźwignię, a zatem niższe ryzyko. Stopa kapitalizacji jest stosowana w celu zapewnienia, że kwota kredytu nie jest zawyżona z powodu niskich wskaźników kapitalizacji rynkowej, niskich stóp procentowych lub wysokich okresów amortyzacji. Stopa kapitalizacji jest również używana jako wspólna miara do porównania ryzyka w stosunku do innych pożyczek.
Co to jest dobra stopa kapitalizacji? Jak zawsze, będzie to zależało od rodzaju nieruchomości, aktualnych warunków ekonomicznych, siły najemców, siły poręczycieli, itp. Jednakże, zgodnie z podręcznikiem Comptroller’s Handbook for Commercial Real Estate, zalecana minimalna akceptowalna stopa zwrotu z długu wynosi 10%.
Debt Yield vs Loan to Value Ratio
Wskaźnik pokrycia obsługi długu i wskaźnik kredytu do wartości są tradycyjnymi metodami stosowanymi w ocenie ryzyka kredytowego dla nieruchomości komercyjnych. Jednak problem z wykorzystaniem tylko tych dwóch wskaźników polega na tym, że podlegają one manipulacji. Z drugiej strony, rentowność długu jest statyczną miarą, która nie będzie się zmieniać w oparciu o zmieniające się wyceny rynkowe, stopy procentowe i okresy amortyzacji.
Współczynnik pokrycia obsługi kredytu do wartości to całkowita kwota kredytu podzielona przez wycenioną wartość nieruchomości. W tej formule całkowita kwota kredytu nie podlega zmianom, ale szacowana wartość rynkowa jest. Stało się to oczywiste podczas kryzysów finansowych w 2008 r., kiedy wyceny gwałtownie spadły, a zagrożone nieruchomości stały się trudne do wyceny. Ponieważ wartość rynkowa jest zmienna i tylko szacunkowa, stosunek wartości kredytu do wartości nie zawsze stanowi dokładną miarę ryzyka dla kredytodawcy. Rozważmy następujący zakres wartości rynkowych:
Jak widać, wskaźnik LTV zmienia się wraz ze zmianą szacunkowej wartości rynkowej (w oparciu o kapitalizację bezpośrednią). Podczas gdy wycena może wskazywać jedną prawdopodobną wartość rynkową, w rzeczywistości prawdopodobna wartość rynkowa mieści się w pewnym przedziale i jest zmienna w czasie. Powyższy zakres wskazuje na rynkową stopę kapitalizacji pomiędzy 4,50% a 5,50%, co skutkuje wskaźnikami LTV pomiędzy 71% a 86%. Przy takiej potencjalnej zmienności, trudno jest uzyskać statyczną miarę ryzyka dla tego kredytu. Stopa zwrotu z długu może dostarczyć nam tej statycznej miary, bez względu na to, jaka jest wartość rynkowa. Dla powyższego kredytu jest to po prostu $95,000 / $1,500,000, czyli 6.33%.
Debt Yield vs Debt Service Coverage Ratio
Współczynnik pokrycia długu to dochód operacyjny netto podzielony przez roczną obsługę długu. Choć może się wydawać, że całkowita obsługa zadłużenia jest statycznym elementem tego wzoru, DSCR może być w rzeczywistości manipulowany. Można to zrobić poprzez obniżenie stopy procentowej użytej w kalkulacji kredytu i/lub poprzez zmianę okresu amortyzacji proponowanego kredytu. Na przykład, jeśli wnioskowana kwota kredytu nie osiąga wymaganego 1,25x DSCR przy 20-letniej amortyzacji, wówczas w celu zwiększenia DSCR można zastosować 25-letnią amortyzację. To również zwiększa ryzyko kredytu, ale nie jest odzwierciedlone w DSCR lub LTV.
Jak widać, okres amortyzacji ma duży wpływ na to, czy uda się osiągnąć wymagany wskaźnik DSCR. Załóżmy, że aby nasz kredyt został zatwierdzony, musi osiągnąć DSCR na poziomie 1,25x lub wyższym. Jak widać na powyższym wykresie, można to osiągnąć przy 25-letnim okresie amortyzacji, ale zejście do 20-letniej amortyzacji łamie wymóg DSCR.
Zakładając, że zdecydujemy się na 25-letnią amortyzację i zatwierdzimy kredyt, czy to dobry zakład? Ponieważ na rentowność długu nie ma wpływu okres amortyzacji, może ona dostarczyć nam obiektywnej miary ryzyka dla tego kredytu za pomocą jednej miary. W tym przypadku rentowność długu wynosi po prostu 90 000 USD / 1 000 000 USD, czyli 9,00%. Jeśli nasza wewnętrzna polityka wymagałaby minimalnej rentowności na poziomie 10%, wówczas ten kredyt prawdopodobnie nie zostałby zatwierdzony, nawet jeśli moglibyśmy osiągnąć wymagany wskaźnik DSCR poprzez zmianę okresu amortyzacji.
Tak jak okres amortyzacji, stopa procentowa może również znacząco zmienić wskaźnik pokrycia obsługi długu. Rozważmy następujące dane:
Jak widać powyżej, DSCR przy stopie procentowej 7% wynosi tylko 1,05x. Zakładając, że kredytodawca nie był skłonny do negocjacji w sprawie amortyzacji, ale był skłonny do negocjacji w sprawie stopy procentowej, to wymóg DSCR można poprawić po prostu obniżając stopę procentową. Przy stopie procentowej 5% DSCR ulega radykalnej poprawie do 1,24x.
Działa to również w drugą stronę. W środowisku niskich stóp procentowych, anormalnie niskie stopy procentowe stanowią przyszłe ryzyko refinansowania, jeśli stopy procentowe powrócą do bardziej znormalizowanego poziomu na koniec okresu kredytowania. Na przykład, przypuśćmy, że krótkoterminowa pożyczka została pierwotnie zatwierdzona na poziomie 5%, ale na koniec 3-letniego okresu oprocentowanie wzrosło do 7%. Jak widać, może to stanowić poważne wyzwanie, jeśli chodzi o refinansowanie długu. Rentowność długu może stanowić statyczną miarę ryzyka, która jest niezależna od stopy procentowej. Jak widać powyżej, nadal wynosi ona 9% dla tego kredytu.
Wycena rynkowa, okres amortyzacji i stopy procentowe są częściowo zależne od warunków rynkowych. Co więc się stanie, gdy rynek zawyży wartości, a banki zaczną konkurować w zakresie warunków kredytowania, takich jak oprocentowanie i okres amortyzacji? Wniosek kredytowy może nadal przejść przez underwriting, ale stanie się dużo bardziej ryzykowny, jeśli rynek odwróci kierunek. Wskaźnik rentowności zadłużenia jest miarą, która nie opiera się na żadnej z tych zmiennych i dlatego może zapewnić standaryzowaną miarę ryzyka.
Usługiwanie się wskaźnikiem rentowności zadłużenia w celu pomiaru względnego ryzyka
Załóżmy, że mamy dwa różne wnioski kredytowe i oba wymagają 1,20x DSCR i 80% LTV. Skąd mamy wiedzieć, który z nich jest bardziej ryzykowny? Rozważmy następującą maksymalną analizę kredytową dla obu kredytów:
Jak widać oba kredyty mają identyczną strukturę z 1,20x DSCR i 80% LTV, z wyjątkiem pierwszego kredytu, który ma niższą stopę kapitalizacji i niższą stopę procentową. Przy wszystkich powyższych zmiennych może być trudno szybko porównać ryzyko pomiędzy tymi dwoma kredytami. Jednakże, używając stopy kapitalizacji możemy szybko uzyskać obiektywną miarę ryzyka, patrząc tylko na NOI i kwotę pożyczki:
Jak widać, pierwsza pożyczka ma niższą stopę kapitalizacji i dlatego jest bardziej ryzykowna według tej miary. Intuicyjnie ma to sens, ponieważ oba kredyty mają dokładnie taki sam NOI, z tym że całkowita kwota kredytu dla Kredytu 1 jest o $320,000 wyższa niż dla Kredytu 2. Innymi słowy, na każdego dolara wpływów z kredytu, Kredyt 1 ma tylko 7.6 centa przepływu gotówki w porównaniu do Kredytu 2, który ma 10.04 centa przepływu gotówki.
To oznacza, że istnieje większy margines bezpieczeństwa w przypadku Kredytu 2, ponieważ ma on wyższy przepływ gotówki przy tej samej kwocie kredytu. Oczywiście, ocena i struktura kredytu jest znacznie głębsza niż tylko pojedynczy wskaźnik i z pewnością istnieją inne czynniki, których wskaźnik rentowności nie może wziąć pod uwagę, takie jak siła gwaranta, warunki podaży i popytu, stan nieruchomości, siła najemców itp. Niemniej jednak, rentowność jest użytecznym wskaźnikiem, który należy zrozumieć i jest on częściej wykorzystywany przez kredytodawców od czasu krachu finansowego w 2008 roku.
Wnioski
Wskaźnik pokrycia obsługi zadłużenia i wskaźnik kredytu do wartości były tradycyjnie używane (i nadal będą używane) do oceny kredytów na nieruchomości komercyjne. Jednakże, rentowność długu może stanowić dodatkową miarę ryzyka kredytowego, która nie jest zależna od wartości rynkowej, okresu amortyzacji czy stopy procentowej. Te trzy czynniki są krytycznymi danymi wejściowymi do wskaźników DSCR i LTV, ale podlegają manipulacji i zmienności. Z drugiej strony, wskaźnik rentowności zadłużenia wykorzystuje dochód operacyjny netto i całkowitą kwotę kredytu, co stanowi statyczną miarę ryzyka kredytowego, niezależnie od wartości rynkowej, okresu amortyzacji czy stopy procentowej. W tym artykule przyjrzeliśmy się obliczaniu wskaźnika debt yield, omówiliśmy jego porównanie ze wskaźnikami DSCR i LTV, a na koniec przyjrzeliśmy się przykładowi, w jaki sposób wskaźnik debt yield może stanowić względną miarę ryzyka.