Co to jest Retainage?
Retainage to wstrzymanie wypłaty części środków należnych wykonawcy lub podwykonawcy do czasu zakończenia inwestycji budowlanej. Ma on służyć jako zachęta finansowa i zapewnienie, że wykonawca ukończy projekt w zadowalający sposób.
Retainage jest standardową praktyką w projektach budowlanych w Stanach Zjednoczonych od stu lat. Obecnie jest to wymóg praktycznie wszystkich kredytów budowlanych. Na publicznych projektach budowlanych, zatrzymanie jest przepisane przez prawo stanowe z ustalonymi procentami i warunkami zwolnienia, podczas gdy na prywatnych projektach jest regulowane przez warunki umowy.
W sferze kredytów budowlanych, zatrzymanie jest trochę kontrowersyjnym terminem. Jest on często malowany jako obciążenie nałożone na właścicieli i wykonawców przez instytucję kredytującą, mimo że służy przede wszystkim zapewnieniu dodatkowego zabezpieczenia, że projekt budowlany zostanie ukończony. Ale zanim zaczniemy wyprzedzać samych siebie, najpierw zdefiniujmy o czym mówimy.
Jak działa Retainage?
Najczęściej procent zatrzymany jest pobierany z każdej płatności w procesie budowlanym. Odejmowany z poszczególnych rat, zatrzymanie nie stanowi dużego obciążenia dla bieżących kosztów budowy, ale z czasem narasta, stanowiąc silną zachętę dla wykonawców do ukończenia prac.
Procent zatrzymanego zatrzymania jest czasami stały, a czasami jest kwestią uzgodnień, ale najczęściej jest ustalany pomiędzy 5% a 10% całości zatwierdzonych środków. (10% jest standardem w projektach publicznych). Może być również skalowalnie określony w kontrakcie, z różnymi wartościami procentowymi zatrzymanymi dla różnych etapów budowy.
Zatrzymanie jest zwalniane, a środki są wypłacane wykonawcom i podwykonawcom po zakończeniu projektu budowlanego – zazwyczaj po podpisaniu ostatecznego zwolnienia z zastawu, wraz z odpowiednimi certyfikatami ukończenia.
Dlaczego zatrzymanie jest ważne?
Zatrzymanie pozostaje najbardziej efektywną polisą ubezpieczeniową dla pomyślnego zakończenia projektów budowlanych. Jest to szczególnie ważne w końcowych fazach projektu, kiedy wykonawca może stwierdzić, że bardziej opłacalne finansowo jest po prostu przejście do następnego projektu, ponieważ nie ma środków z tytułu zatrzymania do odebrania po zakończeniu bieżącego projektu.
Zatrzymanie stanowi również łatwo dostępne środki w przypadku niewywiązania się wykonawcy z umowy. Jeśli wykonawca nie jest w stanie ukończyć pracy lub spełnić swoich zobowiązań finansowych z powodu różnych czynników (takich jak zamrożone aktywa, oszustwo lub pozew sądowy), fundusze te mogą być wykorzystane do naprawienia niewykonania zobowiązania, zapłacenia dostawcom i podwykonawcom za ukończenie pracy, itp.
A Case Against Retainage
Właściciele i wykonawcy mają tendencję do częściowego obwiniania zatrzymania za problemy z przepływem gotówki i opóźnienia w płatnościach. Argumentuje się, że zatrzymanie może być nadużywane i może powodować spory i opóźnienia w płatnościach, gdy wykonawca i właściciel mają różne poglądy na temat zakończenia projektu. Może to skutkować obciążeniami finansowymi dla podwykonawców zaangażowanych w projekt.
Ponieważ stanowi on jedynie niewielki procent (do 10%) poszczególnych losowań, można bezpiecznie stwierdzić, że wszelkie tego typu problemy są raczej wynikiem słabego budżetowania, planowania i wdrażania procesów. Problemowi temu można zaradzić już na samym początku, poprzez jasne zdefiniowanie w umowie pojęcia „znaczącego ukończenia” oraz dobrze zdefiniowany harmonogram ukończenia i zwolnienia kwoty zatrzymanej. Dodatkowo, oprogramowanie do obsługi kredytów budowlanych może być pomocne przy wdrażaniu procesu i śledzeniu zatrzymanego wynagrodzenia.
Ostateczny werdykt
Pomimo tego, że jest powszechnie uważany za „zło konieczne”, fakt, że zatrzymanie pozostało jako rodzaj dźwigni finansowej przez cały wiek jest zasługą jego skuteczności. Na przestrzeni lat był on wielokrotnie kwestionowany i modyfikowany, a nawet dzisiaj istnieją różne inne rozwiązania przedstawiane jako alternatywne. Jednak większość z tych alternatywnych rozwiązań ma na celu zaradzenie postrzeganemu zakłóceniu przepływu środków pieniężnych pochodzących z wstrzymanych zasobów i skutecznie eliminuje zachętę finansową do ukończenia projektu.
Przywrócenie do pracy raz po raz udowadnia, że jest najlepszym zapewnieniem ukończenia pracy. Ostatecznie, wszelkim negatywnym skutkom (niesłusznie lub nie) związanym z zatrzymaniem środków można zapobiec dzięki realistycznej ocenie budżetu, dobrze zdefiniowanym warunkom umownym i skutecznemu wdrożeniu procesów.