Conventional Loan Requirements
Przyjrzyjrzyjmy się, jakie są kryteria kwalifikacji do konwencjonalnej pożyczki zgodnej z normami określonymi przez Fannie Mae i Freddie Mac. Dla naszych celów, mówimy wyłącznie o transakcjach zakupu pojedynczej jednostki dla głównego miejsca zamieszkania – zasadniczo, typowy zakup domu.
Postaramy się również dać Ci wyobrażenie o tym, jak mogą wyglądać wymagania dla kredytu niezgodnego z umową, ale będziesz musiał porozmawiać z kredytodawcami indywidualnie, aby dowiedzieć się, czy spełniasz ich specyficzne wymagania dla kredytu niezgodnego z umową.
Pamiętaj również, że wytyczne dotyczące kredytów zgodnych dyktują jedynie, jakie rodzaje kredytów będą kupowane przez Fannie i Freddie; kredytodawcy mogą również mieć swoje własne wymagania dotyczące kredytów, które udzielają, o ile nie są one sprzeczne z wytycznymi dotyczącymi kredytów zgodnych. Możliwe jest więc znalezienie kredytodawców, którzy mają bardziej rygorystyczne wymagania niż te wymienione tutaj.
Zaliczka
Gdy otrzymasz konwencjonalną pożyczkę, prawie zawsze będziesz musiał przynieść pewną ilość gotówki do stołu; nie możesz sfinansować transakcji całkowicie z pożyczki. Wpłacenie zaliczki gwarantuje, że masz udział w domu, co przekłada się na mniejsze ryzyko dla kredytodawcy.
Zarówno Fannie jak i Freddie mają programy, które pozwalają na wpłacenie zaledwie 3% całkowitej ceny domu. Jednakże, jeśli nie kwalifikujesz się do opcji 3% w dół, prawdopodobnie będziesz musiał odłożyć co najmniej 5% ceny domu – być może więcej.
Jeśli wpłacisz zaliczkę poniżej 20%, będziesz musiał zapłacić za ubezpieczenie kredytu hipotecznego, które pomaga chronić kredytodawcę w przypadku, gdy kupujący nie wywiąże się z umowy. Jednakże, będziesz w stanie usunąć ubezpieczenie hipoteczne, gdy osiągniesz 20% kapitału własnego w swoim domu.
W przypadku pożyczek niezgodnych z umową, zazwyczaj możesz oczekiwać, że minimalne wymagania dotyczące wpłaty zaliczki będą większe, choć zależy to od pożyczkodawcy i cech pożyczki. Jeżeli twoja pożyczka jest nonconforming, ponieważ pożyczasz sumę, która jest większa niż to, co jest zazwyczaj dozwolone przy zgodnych pożyczkach (znanych również jako jumbo loan), na przykład, możesz być zmuszony do wpłacenia przynajmniej 10%, ewentualnie więcej.
Punktacja kredytowa
Dla zgodnych pożyczek, będziesz generalnie potrzebował punktacji kredytowej przynajmniej 620, aby kwalifikować się do zatwierdzenia hipoteki, chociaż poszczególni pożyczkodawcy mogą wymagać wyższej punktacji.
Ponieważ 620 jest najniższą oceną dla pożyczek konwencjonalnych, możesz potrzebować wyższej oceny, jeśli masz inne czynniki, które zwiększają twoje ryzyko kredytowe, takie jak wysoki stosunek długu do dochodu lub mała zaliczka.
Jeśli chodzi o pożyczki niezgodne z umową, wymagana ocena kredytowa będzie zależała od rodzaju pożyczki, którą otrzymujesz. Jeżeli ubiegasz się o pożyczkę nonkonformistyczną, która jest przeznaczona dla kredytobiorców ze słabą historią kredytową, wymagania kredytowe mogą być bardziej łagodne. Jednakże, jeśli ubiegasz się o pożyczkę typu jumbo, prawdopodobnie wymagany będzie wyższy niż przeciętny wynik kredytowy.
Współczynnik zadłużenia do dochodu
Współczynnik zadłużenia do dochodu jest porównaniem Twoich miesięcznych zobowiązań (włączając wszystkie długi, które obecnie posiadasz plus proponowane przyszłe płatności hipoteczne) do Twojego miesięcznego dochodu brutto. Ogólnie rzecz biorąc, najlepiej jest starać się utrzymać swój DTI poniżej 36%, zwłaszcza jeśli chcesz uzyskać dobrą stawkę na swojej hipotece.
Możesz uzyskać kredyt hipoteczny z większym DTI, ale prawdopodobnie będziesz musiał inaczej mieć silną aplikację (w tym dobry wynik kredytowy, znaczną zaliczkę i pewną ilość rezerw gotówkowych), aby zostać zakwalifikowanym i nadal snag przyzwoite oprocentowanie.
W rzeczywistości możliwe jest uzyskanie konwencjonalnej, zgodnej hipoteki z DTI do 50%. Jednak tylko dlatego, że Fannie i Freddie kupi kredyt hipoteczny z 50% DTI nie oznacza, że kredytodawca musi go zaoferować, więc może trzeba się rozejrzeć, aby znaleźć kredytodawcę, który będzie z Tobą współpracował.
Wymagania DTI dla kredytów nonconforming mogą być niższe niż wymagania dla kredytów conforming. Na przykład, indywidualny pożyczkodawca może ograniczyć DTI do 45% lub mniej dla swoich kredytów nonconforming.