Właściciel, który próbuje eksmitować lokatora w Alabamie musi dokładnie przestrzegać wszystkich zasad i procedur stanowych regulujących proces eksmisji; w przeciwnym razie eksmisja może być nieważna. Niniejszy artykuł wyjaśni podstawy prawa stanowego Alabamy dotyczącego postępowania eksmisyjnego.
Wiadomienie o rozwiązaniu umowy z podaniem przyczyny
Generalnie, pierwszym krokiem właściciela w procesie eksmisji jest rozwiązanie umowy najmu lub dzierżawy z najemcą. Można to zrobić tylko wtedy, gdy wynajmujący ma prawny powód, aby eksmitować najemcę. Prawo stanowe Alabamy określiło legalną przyczynę jako niepłacenie czynszu, naruszenie umowy najmu lub dzierżawy (w tym kłamstwo w procesie składania podania) oraz popełnienie pewnych nielegalnych działań. Aby wypowiedzieć umowę najmu, wynajmujący musi najpierw wręczyć najemcy wypowiedzenie. W Alabamie wynajmujący jest zobowiązany do złożenia siedmiodniowego wypowiedzenia we wszystkich tych sytuacjach. Jednak opcje najemcy będą się różnić w zależności od powodu, dla którego otrzymuje on wypowiedzenie.
- Siedmiodniowe wypowiedzenie o zapłacie czynszu: Jeżeli najemca nie zapłaci czynszu, kiedy jest on należny, wynajmujący może dać najemcy siedmiodniowe wypowiedzenie o zapłacie czynszu. Zawiadomienie musi informować najemcę, że czynsz musi być zapłacony w ciągu siedmiu dni, albo wynajmujący wypowie najem lub umowę najmu i wniesie pozew o eksmisję przeciwko najemcy. Jeżeli najemca zapłaci czynsz, wówczas wynajmującemu nie wolno przystąpić do eksmisji (zob. Ala. Code § 35-9A-421(b)). Eviction Notices for Nonpayment of Rent in Alabama zawiera więcej informacji na ten temat.
- Seven-Day Notice to Remedy: Jeżeli najemca naruszy umowę najmu lub dzierżawy, wynajmujący może dać najemcy siedmiodniowe wezwanie do usunięcia uchybienia. Zawiadomienie to musi informować najemcę, że ma on siedem dni na naprawienie naruszenia Umowy Najmu lub Umowy Dzierżawy, albo wynajmujący złoży pozew o eksmisję przeciwko najemcy. Jeżeli najemca usunie naruszenie, to wynajmującemu nie wolno przystąpić do eksmisji (zob. Ala. Code § 35-9A-421(a)).
- Siedmiodniowe Bezwarunkowe Wypowiedzenie Wynajmu: W niektórych przypadkach wynajmujący nie musi dać najemcy możliwości naprawienia naruszenia lub złego zachowania. W takich przypadkach wynajmujący może wręczyć najemcy siedmiodniowe wypowiedzenie informujące najemcę, że z powodu zachowania najemcy, wynajmujący zamierza wypowiedzieć umowę najmu lub dzierżawy w ciągu siedmiu dni i wnieść pozew o eksmisję przeciwko najemcy. Ten rodzaj zawiadomienia może być przekazany najemcy w następujących sytuacjach:
- najemca celowo wprowadził w błąd co do faktów w umowie najmu lub aplikacji
- najemca posiadał lub używał nielegalnych narkotyków na terenie wynajmowanego lokalu
- najemca rozładował broń palną na terenie wynajmowanego lokalu (z pewnymi wyjątkami, lub
- najemca dokonał przestępczej napaści na innego najemcę lub gościa na terenie wynajmowanego lokalu (z pewnymi wyjątkami, takimi jak obrona własna)
Patrz Ala. Code § 35-9A-421.
Wiadomienie o rozwiązaniu umowy bez podania przyczyny
Jeśli wynajmujący nie ma prawnego powodu do eksmisji najemcy, to musi on poczekać, aż umowa najmu lub dzierżawy wygaśnie, zanim zacznie oczekiwać, że najemca się wyprowadzi. W niektórych przypadkach wynajmujący nadal może być zmuszony do wręczenia najemcy pisemnego wypowiedzenia o przeprowadzce.
Najem z miesiąca na miesiąc
Jeśli wynajmujący chce zakończyć najem z miesiąca na miesiąc, ale nie ma prawnego powodu do eksmisji najemcy, wówczas może on wręczyć najemcy 30-dniowe pisemne wypowiedzenie o opróżnieniu lokalu. Wypowiedzenie to musi informować najemcę, że umowa najmu wygaśnie za 30 dni, a najemca musi do tego czasu wyprowadzić się z wynajmowanego lokalu (patrz Kodeks Ala. § 35-9A-441).Alabama Notice Requirements to Terminate a Month-to-Month Tenancy posiada więcej informacji na ten temat.
Najem na czas określony
Jeśli wynajmujący chce zakończyć najem na czas określony, ale nie ma prawnego powodu, by eksmitować najemcę, musi on poczekać, aż najem wygaśnie, zanim zacznie oczekiwać, że najemca się przeprowadzi. O ile warunki najmu wyraźnie tego nie wymagają, wynajmujący nie ma obowiązku wręczenia najemcy pisemnego zawiadomienia o przeprowadzce przed końcem najmu. Kiedy umowa najmu wygaśnie, wynajmujący może oczekiwać, że najemca się przeprowadzi.
Obrona eksmisji najemcy
Właściciel może mieć ważny powód prawny, kiedy eksmituje najemcę, ale najemca może nadal zdecydować się walczyć z eksmisją. Najemca może również mieć ważną obronę prawną przed eksmisją, taką jak eksmisja wynajmującego w odwecie lub dyskryminacja najemcy przez wynajmującego. Jeżeli najemca zdecyduje się walczyć z eksmisją, może to zwiększyć koszty procesu sądowego i dać najemcy więcej czasu na pozostanie w wynajmowanym lokalu. Aby uzyskać więcej informacji, zobacz Obrona Najemcy przed eksmisją w Alabamie.
Usuwanie Najemcy
Jedynym sposobem, w jaki wynajmujący może usunąć najemcę z wynajmowanego lokalu, jest wygranie procesu o eksmisję przeciwko najemcy. Nawet wtedy, wynajmującemu nie wolno faktycznie eksmitować najemcy. Może to zrobić tylko funkcjonariusz organów ścigania z nakazem sądowym. Jest to nielegalne dla wynajmującego, aby zmusić najemcę do wyprowadzenia się z wynajmowanego lokalu, a najemca może pozwać wynajmującego za próbę. Illegal Eviction Procedures in Alabama has more information.
Jeśli najemca zostawia mienie osobiste w wynajmowanym lokalu po tym, jak został eksmitowany, wynajmujący musi przechowywać mienie osobiste przez okres do 14 dni. Jeżeli najemca nie zażąda zwrotu mienia w tym czasie, wynajmujący może pozbyć się mienia osobistego bez dalszej odpowiedzialności wobec najemcy (patrz Ala. Code § 35-9A-423(d)). Handling a Tenant’s Abandoned Property in Alabama zawiera więcej informacji dla wynajmującego.
Rationale for the Rules
Wynajmujący muszą dokładnie przestrzegać wszystkich zasad i procedur wymaganych przez prawo Alabamy przy eksmitowaniu najemcy; w przeciwnym razie eksmisja może być nieważna. Chociaż te zasady i procedury mogą wydawać się uciążliwe dla wynajmującego, są one tam z jakiegoś powodu. Eksmisje często następują bardzo szybko, a końcowy rezultat jest poważny: lokator stracił miejsce do życia. Zasady te pomagają zapewnić, że eksmisja jest uzasadniona i że lokator ma wystarczająco dużo czasu na znalezienie nowego domu.