Tenants across the United States are facing eviction due to loss of income and a sudden inability to pay rent. Rząd federalny przyjął kilka ustaw, aby pomóc lokatorom. W Pensylwanii, gubernator Tom Wolf wydał nakazy awaryjne, aby chronić lokatorów. System sądowy Pensylwanii również wydał nakazy awaryjne, które wpływają na prawa lokatorów.
Dla niektórych lokatorów, te zabezpieczenia dają czas na rozpatrzenie ich wniosków o zasiłek dla bezrobotnych, więc mają wystarczająco dużo pieniędzy, aby zapłacić czynsz. Inni mogą dochodzić do siebie po chorobie lub opiekować się członkami rodziny i czekać na powrót do pracy. Istnieją różne przepisy stanowe i prawa federalne, które mogą pomóc lokatorom w czasie kryzysu. Adwokaci prawni zwracają baczną uwagę na zmiany w prawie na poziomie federalnym i stanowym, ponieważ w każdej chwili mogą pojawić się aktualizacje tych nakazów lub rozszerzeń.
Pennsylvania Eviction Moratorium
Wielu mieszkańców Pensylwanii radzi sobie z utratą dochodów z powodu COVID-19. Pensylwania podjęła kroki w celu spowolnienia eksmisji i powstrzymała wielu wynajmujących od doręczania zawiadomień o eksmisji. Wczesną wiosną Sąd Najwyższy Pensylwanii wydał nakaz awaryjny wstrzymujący eksmisje, ale nakaz ten zakończył się 11 maja 2020 roku. Gubernator Pensylwanii Tom Wolf wydał nowe zarządzenie awaryjne, skuteczne 11 maja, aby kontynuować moratorium na eksmisje dla niektórych lokatorów. W dniu 9 lipca 2020 r. gubernator przedłużył moratorium na eksmisje do 31 sierpnia 2020 r. Jednym z ważnych celów zarządzenia gubernatora jest zapewnienie lokatorom czasu na ubieganie się o pomoc stanową lub lokalną, w razie potrzeby, w celu zapłacenia czynszu należnego od marca do grudnia 2020 r.
Zarządzenie gubernatora stanowi, co następuje:
Wszystkie postępowania eksmisyjne w budynkach mieszkalnych wymagające zgodności z Landlord and Tenant Act z 1951 r. oraz Manufactured Home Community Rights Act nie mogą rozpocząć się do 31 sierpnia 2020 r. Wszystkie terminy eksmisji muszą być przestrzegane przez lokatorów. Wszystkie terminy eksmisji muszą być obliczone z datą rozpoczęcia 31 sierpnia 2020 r., w którym to momencie wszelkie wcześniej dostarczone zawiadomienia Landlord and Tenant Act z 1951 r. oraz Manufactured Home Community Rights Act zostaną uznane za dostarczone i wszelkie postępowania eksmisyjne mogą się rozpocząć. Zarządzenie PA z dnia 9 lipca 2020 r.
Niniejsze zarządzenie o utrzymaniu wymogów dotyczących zawiadomień dotyczy każdego właściciela nieruchomości lub wspólnoty mieszkaniowej, która jest zobowiązana do wysłania zawiadomienia o zamiarze opuszczenia nieruchomości i ma najemcę, który zalega z czynszem lub którego umowa najmu ma wygasnąć w tym okresie. Jeśli najemca zalega z czynszem lub czynszem za partię, utracił dochód lub jest bezrobotny, powinien jak najszybciej złożyć wniosek o pomoc finansową.
Zarządzenie Gubernatora nie umarza czynszu. Cały czynsz będzie nadal należny wynajmującemu w tym okresie czasu. Najemcy, którzy nie zapłacą, mogą mieć wniesioną sprawę o eksmisję po 31 sierpnia 2020 roku. Najemca i wynajmujący mogą dojść do porozumienia w sprawie obniżenia czynszu lub zawarcia porozumienia o płatności, które powinno być sporządzone na piśmie i podpisane przez strony. Można to zrobić z pomocą prawnika lub lokalnego programu mediacyjnego, jeśli taki jest dostępny.
Federalny CARES Act
Wielu lokatorów w Pensylwanii będzie się również kwalifikowało do ochrony na mocy prawa federalnego zwanego CARES Act. Prawo to ma zastosowanie do lokatorów z subsydium czynszowym HUD. Obejmuje to lokatorów, którzy mieszkają w mieszkaniach publicznych lub budynkach z kredytem podatkowym dla osób o niskich dochodach, lub którzy mają voucher w ramach sekcji 8, lub którzy uczestniczą w programach HOME lub HOPWA, lub którzy mieszkają w Permanent Supportive Housing (PSH), subsydiowanych mieszkaniach dla seniorów, lub innych rodzajach mieszkań finansowanych przez HUD.
CARES Act chroni również lokatorów, którzy mieszkają w nieruchomościach, które mają federalnie wspieraną hipotekę jednorodzinną lub wielorodzinną. Obejmuje to kredyty hipoteczne, które są
- Ubezpieczone przez FHA;
- Gwarantowane, zapewnione przez, lub ubezpieczone przez HUD, VA, lub USDA; i/lub
- Gwarantowane lub będące własnością Fannie Mae lub Freddie Mac.
Lokator może nie wiedzieć, czy budynek, w którym mieszka, ma kredyt hipoteczny wspierany przez władze federalne. Wynajmujący lub właściciel budynku powinien wiedzieć, czy kredyt hipoteczny jest zabezpieczony federalnie. Jeśli tak jest, właściciel budynku nie może złożyć wniosku o eksmisję przeciwko lokatorowi za niepłacenie czynszu lub opłat do 26 sierpnia 2020 r. Sąd Najwyższy Pensylwanii wymaga obecnie, aby każdy wynajmujący złożył oświadczenie (affidavit) i dołączył je do skargi przy składaniu wniosku w magistrackim sądzie okręgowym (MDJ) lub sądzie powszechnym (CCP).
Jeśli wynajmujący złoży wniosek o eksmisję przed 26 sierpnia 2020 r. lub nie dołączy oświadczenia (affidavit) do wniosku, najemca lub jego adwokat powinien stawić się na przesłuchaniu i poprosić o oddalenie sprawy. Najemca lub jego adwokat powinien sprawdzić, czy nieruchomość jest objęta ustawą CARES.
Jeżeli Ustawa CARES ma zastosowanie, wynajmujący nie może złożyć pozwu o eksmisję z powodu niezapłacenia czynszu lub opłat dodanych pomiędzy 27 marca a 25 lipca 2020 r., chyba że najpierw:
- Da najemcy 30-dniowe Wypowiedzenie Wynajmu, które zaczyna się 25 lipca 2020 r. lub później; oraz
- Poczeka aż 30-dniowe Wypowiedzenie Wynajmu wygaśnie, zanim złoży pozew o eksmisję.
Najwcześniejszą datą, kiedy eksmisja może być wniesiona w sprawie, która jest objęta tymi zabezpieczeniami CARES Act, będzie 26 sierpnia 2020 r. Wynajmujący nie może pobierać opłat za zwłokę za czynsz, który został spóźniony lub niezapłacony pomiędzy 27 marca a 25 lipca 2020 roku. Jeżeli MDJ (Magisterial District Judge) uzna, że wynajmujący zastosował się do wszystkich powyższych zasad, może wydać wyrok na korzyść wynajmującego. Ustawa CARES chroni lokatorów przed eksmisją tylko z powodu niepłacenia czynszu lub zaległych opłat. Nie ma żadnych ograniczeń co do wniesienia sprawy o eksmisję z innego powodu niż niepłacenie czynszu, np. z powodu naruszenia warunków umowy najmu. MDJ nie powinien jednak wydawać wyroku za zaległy czynsz (jedna lub więcej zaległych płatności), ponieważ nie powinno to być częścią skargi. Każda ze stron może odwołać się od decyzji MDJ do Court of Common Pleas, jeśli nie zgadza się z zawiadomieniem o wyroku.
Rent During Coronavirus
Rent nie został zawieszony podczas moratorium na eksmisję. Wszyscy lokatorzy muszą nadal płacić pełny czynsz. Najemca, który nie jest w stanie płacić pełnego czynszu powinien porozmawiać z wynajmującym i dowiedzieć się, czy zaakceptuje on plan płatności lub tymczasowo zaakceptuje niższy czynsz. Lokator, który kwalifikuje się do ochrony lokatorów na mocy federalnej ustawy CARES Act, nie może być obciążony opłatami za zwłokę za niepłacenie czynszu w okresie od 27 marca do 25 lipca 2020 r. Jeśli najemca potrzebuje pomocy w płaceniu czynszu, istnieją programy stworzone w celu zapewnienia pomocy w płaceniu czynszu. Każdy, kto jest zainteresowany dowiedzeniem się o programach pomocy przy płaceniu czynszu w Pensylwanii może zadzwonić pod numer 211, aby uzyskać więcej informacji. Zobacz również nasz artykuł na temat PHFA Rent Relief Program i Pandemic Mortgage Assistance Program.
Zobacz również nasz artykuł: Moratorium na wykluczenia i eksmisje z kredytów hipotecznych zabezpieczonych przez HUD-, FHA- i VA przedłużone
.