P>Embora possa ser um desafio, existem ainda algumas maneiras de inverter casas sem dinheiro em 2021. Se não tiver dinheiro para uma casa sem dinheiro, ainda terá de trazer algum valor à transacção, o que poderia incluir experiência de “fix-e -flip”, uma rede forte, ou competências de renovação.
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O que é um Fix-and-Flip?
Um fix-and-flip é um investimento onde se compra uma propriedade que necessita de reparações abaixo do valor de mercado, renova-a, e vende-a com lucro. Fixar e inverter um imóvel pode ser lucrativo quando feito correctamente. Envolve conhecer os valores do mercado imobiliário, avaliar a renovação e os custos de transporte, e calendarizar a venda.
Renovações não têm de ser extensas. Por vezes, são feitos excelentes negócios em propriedades que precisam simplesmente de actualizações cosméticas, trazendo-as para o século XXI. Ainda assim, pode esperar investir o seu capital próprio num imóvel sem dinheiro.
Como funcionam as casas sem dinheiro
Para inverter casas sem dinheiro, terá de encontrar um imóvel com um bom retorno do investimento (ROI) e encontrar alguém disposto a colocar o dinheiro. Isto pode ser mais desafiante se for novo no investimento imobiliário. Contudo, se conseguir demonstrar que pode gerir o projecto e planear investir o seu capital próprio, poderá encontrar um investidor ou mutuante disposto a investir o dinheiro.
Os investidores de hoje precisam de ser criativos e alavancar “o dinheiro dos outros” (OPM) se não tiverem o seu próprio dinheiro para investir. Para além do adiantamento, os investidores precisarão de dinheiro adicional para o projecto de “fix-and-flip” para cobrir outros custos, incluindo:
- Money for renovations
- Taxes, seguros, e pagamentos de empréstimos enquanto são donos da casa
- A manter os serviços públicos em
- Marketing do imóvel para venda
- Comissão do agente imobiliário – se o investidor usa um agente
Casas sem dinheiro usando investidores privados
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Pros of Using Private Investors
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Cons of Using Private Investors
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Configuração e capacidades de gestão acrescentam valor
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Sem limites de registo acesso aos investidores
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Alavancar o dinheiro de outras pessoas
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Grande investimento de tempo em troca por dinheiro
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Div>Divide tasks based on skills
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Pobre comunicação entre parceiros coloca desafios
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Sharing risk
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Investidores podem esperar uma percentagem maior de lucros
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Um investidor privado ou parceiro de dinheiro privado pode ajudá-lo a iniciar uma correcção…e -flip negócio sem dinheiro em baixo. Dinheiro privado é dinheiro emprestado a um parceiro de negócios ou parceiros, a um grupo de investimento, ou a outra relação existente. Em troca do seu dinheiro, o parceiro de dinheiro privado espera ter lucro com a venda, como você faz.
Um bom acordo de parceria deve ser por escrito e deve fornecer explicações detalhadas sobre os papéis de todos. Deve também incluir quanto dinheiro está a ser investido e por quem, quem está a gerir o projecto, tomando decisões chave, como os lucros serão divididos, e quem está a concluir as renovações.
Find Private Investors Using Investment Group Networks
Um grupo de investimento é uma organização que reúne investidores imobiliários locais e outros profissionais da indústria como emprestadores de dinheiro vivo e empresas de títulos. Oferece oportunidades de networking e a oportunidade de colaborar em investimentos, incluindo projectos de fixação e de mudança de direcção.
Grupos de investimento locais podem ser encontrados fazendo uma pesquisa rápida no Google usando “a sua cidade + grupo de investimento imobiliário”, ou pode procurar no Meetup. Pode também obter recomendações de outros investidores e agentes imobiliários. Alguns grupos de investimento nacionais incluem a Associação Nacional de Investidores Imobiliários (REIA) e o Clube Nacional de Investidores Imobiliários (REIC).
Utilize a sua rede existente para encontrar investidores privados
Outra opção para encontrar investidores privados para inverter casas sem dinheiro é entrar nas suas ligações comerciais existentes, amigos, família, vizinhos, e colegas de trabalho. Além disso, partilhe os seus objectivos de investimento com agentes imobiliários, avaliadores, inspectores, ou advogados imobiliários que trabalham com investidores. Eles podem conhecer alguém que procura investir.
Para quem o dinheiro privado é certo
O dinheiro privado é certo para investidores que têm experiência em contratação, reabilitação, ou gestão de projectos. Isto porque eles terão de acrescentar valor que corresponda ao dinheiro investido por um parceiro de dinheiro privado.
Syndication ou Crowdfunding for a No Money Down Fix-and-flip
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Pros of Syndication and Crowdfunding
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Cons de Sindicação e Crowdfunding
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Real estate syndicates have investors à procura de projectos
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Syndication requer conhecimento e projectos maiores
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Crowdfunding agrupa fundos de pequenos investidores
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Marketing para investidores é muito trabalho
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Investidores são mãos-off
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Mais investidores podem criar desafios
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Se bem feito, todos ganham dinheiro
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Sindicação de bens imóveis é quando um grupo de investidores reúne dinheiro para investir em bens imóveis. Um investidor actua como o patrocinador da sindicação, gerindo o projecto, e os outros investidores são parceiros limitados. A maioria das associações funciona como uma sociedade de responsabilidade limitada (LLC). Os investidores ganham dinheiro – tanto através do rendimento do aluguer como da valorização da propriedade – quando a propriedade é vendida.
Para se envolver na sindicação imobiliária, pode procurar em linha sindicatos respeitáveis para se juntar ou iniciar o seu próprio sindicato. A tecnologia tornou o patrocínio da sindicação muito mais fácil do que no passado, e alguns softwares comercializam as propriedades para venda, para além de fazerem corresponder investidores a projectos.
No-money Down Crowdfunding
Similiar à sindicação imobiliária, o crowdfunding imobiliário é realizado por indivíduos que investem num projecto de “fix-and-flip”. Pode fazer uma pesquisa online de plataformas de crowdfunding imobiliária para comparar qual delas se adapta melhor ao seu projecto. Registe-se e siga as instruções para montar a sua campanha.
Terá de dar muito trabalho para comercializar o projecto aos investidores. Comece com a sua rede e incentive as pessoas a partilhar a sua campanha. Alguns sites de crowdfunding online fornecem tutoriais para começar.
Quem o Sindicato Imobiliário e o Crowdfunding são adequados para
Syndications tendem para projectos de investimento ou carteiras maiores enquanto o crowdfunding pode ser para um único projecto ou investimentos menores. Se este for o seu primeiro projecto, poderá começar com o crowdfunding. Se for o seu primeiro sindicato, poderá querer um gestor de projectos experiente para tratar dos detalhes.
Para ter sucesso na sindicação imobiliária sem dinheiro a menos, necessitará de experiência comprovada de gestão de projectos e de um projecto de investimento comercial de maior envergadura. Se for o seu primeiro projecto de “arranjar e inverter”, e se for um projecto mais pequeno, é melhor começar com crowdfunding.
Muitas pessoas que tentam crowdfundar um projecto listam o seu projecto num site popular e esperam que os investidores o encontrem. O crowdfunding requer uma rede e saber como comercializar o projecto, tornando-o atractivo para os investidores.
Casasas com Financiamento de Vendedores
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Pros
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Cons
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Potencial para financiamento a 100%
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O vendedor não precisa de ter hipoteca ou muito capital in the home
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Flexible repayment structure
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Seller-as casas financiadas são difíceis de encontrar
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Algumas vezes maior interesse taxas e prazos de empréstimo mais curtos
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O financiamento do vendedor é quando um proprietário actua como emprestador em bens imóveis. Se conseguir encontrar uma propriedade que necessita de reparações e um proprietário disposto a financiá-la, ou pelo menos financiar o seu adiantamento, pode estruturar o negócio oferecendo ao vendedor o pagamento mensal do capital e dos juros até virar a casa.
Outra opção, em vez de pagamentos mensais, é oferecer-lhes uma percentagem dos lucros quando vender. Pode também oferecer-lhes ambos com rendimentos mensais regulares mais um pagamento final em balão que lhes pague o empréstimo e lhes dê alguns dos lucros.
Quem Vender Casas com Financiamento de Vendedor é a opção certa para
O financiamento de vendedor é uma boa opção para um financiamento de fixo e móvel sem dinheiro para baixo se não conseguir obter financiamento de outros meios ou encontrar propriedades que um banco não vai financiar porque precisam de muito trabalho. Para encontrar um imóvel financiado pelo vendedor, terá de identificar os imóveis que necessitam de trabalho e um vendedor que tenha um capital substancial no imóvel.
Casas sem dinheiro por atacado
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Pros
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Cons
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Sem despesas ou custos
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Precisa de conhecer o processo
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Menos arriscado do que fazer a correcção…and-flip yourself
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Terá de encontrar investidores
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Can do múltiplos projectos de cada vez
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Terá de desenvolver uma estratégia de saída para cada projecto
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Sem empréstimos ou requisitos de crédito
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Você faz menos que um investidor
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Um grossista imobiliário contrata com um vendedor para comprar um imóvel com desconto. Depois, voltam a comercializar a casa a um preço mais elevado, atribuem o contrato ao novo comprador antes de fecharem, e nunca tomam o título. Os grossistas fazem um spread a partir do preço original contratado e do montante pago pelo novo comprador ou de uma taxa fixa.
Quando se vende por grosso um imóvel, está-se a vender a oportunidade de comprar um imóvel sem nunca tirar o título de propriedade. É cobrada uma taxa de cessão por actuar como intermediário.
A quem o comércio grossista está certo para
O comércio grossista está certo para as pessoas que têm uma rede existente de investidores à procura de negócios de “fix-and-flip”. Os grossistas precisam de compreender os seus mercados locais, contratos imobiliários, custo de construção, e desejos dos investidores por retornos imobiliários. É melhor para os principiantes ter um contrato de revisão de contratos imobiliários.
A maioria dos contratos por grosso são comprados por investidores imobiliários que querem arranjar e inverter um imóvel. Estas oportunidades de atribuição de contratos acrescentam valor ao seu negócio. O grossista encontra o imóvel, negoceia um acordo com o vendedor, e o investidor vai fechar e reabsorver o imóvel.
Casasas de Investimento com Empréstimos de Dinheiro Difícil
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Pros de Empréstimos de Dinheiro Difícil
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Cons of Hard Money Loans
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Vontade de financiar propriedades em dificuldades
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taxas de juros e taxas mais elevadas
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Mais brandas qualificações dos mutuários
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Need substancial equity noutra propriedade sem dinheiro para baixo
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Curto processo de aprovação e tempo de financiamento
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Preferência a conserto experiente…and-flippers
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Empréstimos de dinheiro duro são empréstimos a curto prazo comummente utilizados para financiar projectos de fixação e de mudança de direcção. Os emprestadores de dinheiro duro concentram-se no potencial do projecto e na experiência do mutuário com mais do que o seu crédito. Algum factor na declaração financeira pessoal do investidor.
Fazer um empréstimo de dinheiro difícil sem dinheiro em dívida pode ser um desafio. Comece por telefonar aos financiadores com dinheiro vivo e perguntar sobre os seus requisitos de entrada. Fale-lhes do seu projecto e de outras propriedades que possui e que poderiam ser utilizadas em vez de um adiantamento.
Para inverter uma casa sem dinheiro, pergunte ao seu financiador se ele vai incluir o custo de fecho no negócio e fazer uma garantia cruzada para o adiantamento. Os emprestadores de dinheiro vivo exigem 20% a 25% ou mais de entrada, por isso é necessário ter capital noutra propriedade se inverterem propriedades sem dinheiro para baixo.
Para quem empréstimos de dinheiro vivo sem dinheiro para baixo é correcto
Um emprestador de dinheiro vivo só irá oferecer um empréstimo sem dinheiro para baixo se tiver outros activos a penhorar como garantia. Por esta razão, esta opção para casas sem dinheiro é melhor para investidores experientes com uma ou mais propriedades existentes. Também é boa para os proprietários-ocupantes com um capital significativo na sua casa.
Alternativos para inverter casas sem dinheiro
Tentar obter financiamento para inverter casas sem dinheiro pode ser um desafio. Se não tiver um historial comprovado, bom crédito, ou capacidade de construção, muitos investidores terão receio de colocar os fundos. No entanto, não perca a esperança. Aqui estão algumas outras opções a considerar.
- Home equity loan or line of credit: Se tiver um capital imobiliário substancial, poderá contrair um empréstimo ou uma linha de crédito home equity (HELOC) para o adiantamento e obter um empréstimo para os custos de compra e reabilitação.
- Cash-out refinanciar: Refinance a sua casa e retire dinheiro do seu capital próprio para um adiantamento.
- Empréstimo a partir de um 401(k): Pode contrair um empréstimo contra o seu 401(k) para comprar uma propriedade de investimento.
- Adiantamento do cartão de crédito: Menos favorável, mas pode obter um adiantamento em dinheiro para um adiantamento. Preste atenção à forma como isso afecta o seu rácio de endividamento (DITR).
- Peça emprestado fundos à família e amigos: Partilhe os seus objectivos de investimento e pergunte se estariam dispostos a ajudá-lo a começar.
Bottom Line
Flipping houses with no money down envolve ser criativo, pensar fora da caixa de empréstimos convencional, e trabalhar em estreita colaboração com outros investidores. Construa a sua rede de investidores, agentes imobiliários, e financiadores e compre num bairro estável ou em ascensão, deixando espaço suficiente para todos ganharem dinheiro quando este acabar de ser reabilitado.