Eram os dias dos estacionamentos cheios de Buicks e dos lustres cintilantes dentro da Sala de Cristal da Sears’. O dilapidado Centro Comercial Cloverleaf, sentado num grande portão de entrada em Chesterfield, era um local de olhos arregalados num condado que se orgulhava da reputação de vizinho próspero do sul de Richmond.
Com uma avaliação que tinha caído de 60 milhões de dólares em 1995 para 11 milhões de dólares em 2004, os funcionários eleitos estavam potencialmente a olhar para o próximo corredor da auto-estrada Jefferson Davis, disse o supervisor de Midlothian Leslie Haley durante uma recente sessão de trabalho que deu ao público o seu primeiro olhar abrangente sobre o projecto em cerca de dois anos.
O centro comercial de Stonebridge – com a ajuda do condado – ostenta agora uma avaliação de 72 milhões de dólares e receitas excedentárias.
Os funcionários apresentaram detalhes financeiros do projecto depois de o condado ter colocado questões sobre o seu papel no desenvolvimento económico a pessoas que estavam descontentes com uma proposta, agora em desespero, de construir um megasite no sudeste de Chesterfield.
A história de sucesso de Stonebridge veio uma década depois de o condado se ter movido com urgência e proactividade que o corredor de Jeff Davis, que continua a seguir outras áreas do condado, não viu.
“Já fui a uma tonelada de reuniões, mas acho que nada me abalou tanto como ouvir, em primeira mão, alguém dizer, ‘Este lugar estava a caminho de se tornar outro Jeff Davis’. Isso realmente atordoou-me e doeu”, escreveu Kim Marble, a chefe da associação sem fins lucrativos Jefferson Davis, num e-mail. O mármore tem vivido ao longo dos EUA 1 há mais de 25 anos.
“Compreendi exactamente o que a pessoa quis dizer com a comparação, e não creio que significassem qualquer má vontade para com os residentes da Rota 1, mas foi um golpe no coração ouvir o lugar onde vivo ser usado de uma forma icónica para dizer, ‘Não queremos ser como aquele lugar’. Não creio que fosse a intenção, mas pareceu-me uma forte delimitação entre nós e eles”
Os funcionários do condado disseram que queriam evitar que a história de Jeff Davis se repetisse.
“O condado foi mais proactivo no corredor oriental de Midlothian. Nenhum de nós pode entrar no DeLorean e regressar à década de 1950. Mas podemos aprender com a experiência histórica em Jeff Davis e garantir que temos um resultado diferente no corredor de Midlothian”, disse o administrador adjunto do condado Matt Harris.
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Quando abriu em Agosto de 1972, o Cloverleaf Mall era o maior centro comercial interior na região de Richmond. As pessoas entraram numa quadra central com uma piscina de 20 pés, árvores de cristal e água em queda. O JCPenney era o maior da empresa no estado.
Mas o boom habitacional do condado espalhou-se para oeste e sul, enquanto que o novo Powhite Parkway bisected Midlothian Turnpike. Tal como o centro comercial Cloverleaf Mall uma vez roubou vida ao Southside Plaza, os empreendimentos mais distantes extinguiram lentamente a Cloverleaf.
O centro comercial perdeu a JCPenney em 2001, seguido pela Sears e Hecht’s. Os Cinemas Regal localizados atrás da Cloverleaf fecharam em 2001.
O centro comercial foi vendido em tribunal de falência a um banco canadiano em 2002.
Há mais de uma década, o Richmond Christian Center perdeu uma guerra de ofertas aos líderes eleitos do condado, que não estavam dispostos a esperar pelo mercado privado.
“Todos nós reconhecemos o absoluto. Não podíamos perder isso como uma entidade contribuinte”, disse Harris. “Sabe, ouvimos de vez em quando, bem, o sector privado vai trazer uma solução.
“Bem, o que o sector privado nos trouxe – sem ofensa para eles – foi basicamente uma mega-igreja que ia sair dos registos fiscais. Perderíamos estes 82 acres num local muito, muito estratégico”
Fabrizio Fasulo, director do Centro de Análise Urbana e Regional da Universidade da Commonwealth da Virgínia. Douglas Wilder School of Government and Public Affairs, disse que sem a intervenção do condado, a transformação positiva de Stonebridge provavelmente não teria acontecido.
“Com base na narrativa aqui apresentada, parece que o mercado privado não estava pronto ou não era capaz de iniciar os esforços de reabilitação”, disse ele. “Este é um excelente exemplo para mostrar que a iniciativa pública através de investimento e planeamento a longo prazo é necessária, pelo menos nas fases iniciais de reabilitação, para reduzir os riscos, atraindo assim o investimento privado para baixo da linha.
“Por outras palavras, enquanto o mercado está em modo de espera e observação, alguém – neste caso, uma entidade pública – precisa de assumir o risco e pilotar um projecto para testar as águas”
O condado moveu-se com pressa.
“A direcção foi afirmativa de que devemos fazer alguma coisa; não devemos ser laissez-faire. Há aqueles que acham que o governo nunca deveria fazer nada, e há lugares, algumas áreas que eu deveria dizer, onde não há interesse, não há investimento. E vês o que acontece”, disse o supervisor James Holland durante a sessão de trabalho de finais de Maio.
Ele não se estava a referir a uma área em particular, disse mais tarde, mas acrescentou, “Provavelmente não havia uma urgência em melhorar a comunidade que viste com Stonebridge, mas acredito que há agora.
Marble disse que havia uma urgência em revitalizar o corredor dos EUA 1 há uma geração atrás, o que levou à criação da Associação Jeff Davis em primeiro lugar, bem como de um plano de revitalização de 1993 que os residentes acreditavam “que poderia e seria realizado”.”
Disse que tinha grande respeito pelos líderes de Chesterfield que estão a ajudar a mudar a cultura do governo do condado, numa altura em que mais pessoas querem um retorno mais rápido e glamoroso do investimento a que os complexos problemas de Jeff Davis não se prestam facilmente.
Mas, acrescentou ela, essa mudança está “a chegar muito mais lentamente do que poderia e deveria.”
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Quando chegou a Cloverleaf, não havia tanto a fazer como ao longo de Jeff Davis, disse Harris.
O corredor de Jeff Davis declinou muito antes do centro comercial no distrito de Chesterfield, mais rico do norte de Midlothian, começando com a construção da Interstate 95 em meados da década de 1950. A área de Stonebridge, por outro lado, atingiu o fundo no início dos anos 2000.
“Muita da experiência e conhecimento que adquirimos em Midlothian oriental, vamos aplicar ao norte de Jeff Davis. É uma colina mais íngreme para escalar em Jeff Davis. Estamos a entrar nesses locais em diferentes pontos dos seus ciclos de vida. O nível de empenho e interesse é igual na perspectiva do condado”, disse Harris.
Líderes eleitos aprovaram recentemente um plano de área especial para a parte norte do corredor de Jeff Davis, que se destinava a realizar o que os planeadores reconheceram que um plano de 1993 não realizava. Defensores e residentes pressionaram recentemente para que o condado pusesse dinheiro no seu orçamento mais recente por trás do plano especial, mas os líderes eleitos queriam que um comité desse prioridade às mudanças primeiro.
“Embora o condado tenha, em parceria com a comunidade, apresentado um ambicioso plano de área especial, ainda não estamos a ver qualquer investimento financeiro tangível no corredor por parte do condado. O comité de direcção está prestes a reunir-se pela primeira vez e contamos que o condado cumpra as suas promessas de investir aqui, e mais cedo do que mais tarde”, escreveu Marble.
“Sou um jogador de equipa e tenho respeito pela nossa actual liderança do governo local, mas admito que tem sido desencorajador quando vou a reuniões e ouço falar de pessoas que querem que os fundos sejam reservados para parques caninos, ouço a etiqueta do preço da relva para os campos de futebol, e ouvir falar de novas escolas que devem ser apressadas através do sistema para manter o novo desenvolvimento a funcionar, enquanto continuamos a defender as calçadas porque as pessoas estão em perigo enquanto caminham numa auto-estrada movimentada de quatro faixas até à mercearia ou lavandaria.”
No corredor de Midlothian, a antiga propriedade Cloverleaf que fica ao largo de Midlothian Turnpike e Chippenham Parkway está agora muito longe do que um funcionário eleito descreveu como um terreno baldio antes de os marretas e bulldozers o terem reduzido a escombros em 2011.
“Temos famílias mais jovens a mudarem-se para lá que têm acesso a esse comércio retalhista”, disse o supervisor Chris Winslow.
“Vê-se uma nova vida a ser insuflada em bairros mais antigos. … Tem sido muito, muito positivo”.
Passaram 10 anos desde que o condado tomou o controlo total dos 82,7 acres de Stonebridge, usando um empréstimo de $16,3 milhões.
Apenas 25 acres no valor de cerca de $5 milhões permanecem vagos.
Duas vendas em 2011 e 2013 pagaram a maioria dessa dívida de 16,3 milhões de dólares e abriram caminho para um centro comercial ancorado em Kroger combinado com apartamentos onde um apartamento de um quarto e um banho faz publicidade a pouco mais de 1.274 dólares por mês.
Em mais dois anos, no máximo, Harris espera que os restantes 25 acres sejam vendidos a entidades privadas, permitindo ao condado utilizar as receitas para pagar os 16,3 milhões de dólares.
Vendas mais elevadas do que o esperado e receitas de impostos imobiliários criaram outra rugas de boas notícias para o segundo braço do financiamento de Stonebridge. Esses fundos rasparam quase 10 anos de outro pacote de dívidas no total de $11 milhões.
O que se esperava que fosse um pagamento de 30 anos está agora programado para ser pago em 2032.
Em vez de pacotes de incentivos para as empresas, esses $11 milhões foram para melhorias “básicas” tais como passeios, iluminação pública e a demolição, disse Harris. Isso foi combinado com milhões colocados pelos parceiros privados do condado.
P>P>A comunidade terá de esperar anos antes que mais receitas de Stonebridge possam fluir para o resto do condado para ajudar a pagar coisas como bombeiros ou professores.
As receitas fiscais e qualquer excedente de Stonebridge vai para o pagamento da dívida de 11 milhões de dólares, que os excedentes estão a permitir que aconteça mais rapidamente. Globalmente, o projecto produziu $1,15 milhões em receitas fiscais anuais em 2018.
“Este não é um caso em que dólares de outros locais do condado fluam para Stonebridge. Tem de ser auto-sustentável”, disse Harris.
Efeitos de “spillover” tais como avaliações crescentes de propriedades próximas mais empregos adicionais já estão a contribuir para a economia local. Devido a acordos com as empresas de Stonebridge, Harris não conseguiu dizer aos líderes eleitos uma contagem exacta de empregos para Stonebridge.
P>Até hoje, o condado continua a desempenhar um papel activo na propriedade.
No ano passado, os líderes decidiram manter a propriedade de 12,5 acres no valor de cerca de 2,5 milhões de dólares num local mais difícil de desenvolver no terreno. Depois, a Autoridade de Desenvolvimento Económico do condado contraiu um empréstimo de 7 milhões de dólares para construir uma instalação de 50.000 pés quadrados, dívida que está principalmente a ser paga pelo arrendamento do Richmond Volleyball Center na propriedade.
O edifício também oferece programas dirigidos aos idosos através do Departamento de Parques e Lazer do condado.
O centro de voleibol veio depois dos promotores da parte de retalho de Stonebridge terem desviado o foco dos retalhistas de caixas grandes. O centro também capitaliza num mercado de turismo desportivo no qual Chesterfield investiu recentemente milhões.
No último dia em que o Cloverleaf Mall foi aberto, os guardas fizeram as suas últimas rondas ao longo da silenciosa praça de alimentação e lojas vagas. Uma placa afixada nas portas da frente do centro comercial agradeceu às pessoas pelo seu patrocínio. Não demoraria muito até que Kroger chegasse.