O rendimento da dívida está a tornar-se um rácio cada vez mais importante nos empréstimos imobiliários comerciais. Tradicionalmente, os mutuantes têm usado o rácio de valor do empréstimo e o rácio de cobertura do serviço da dívida para subscrever um empréstimo imobiliário comercial. Agora, o rendimento da dívida é utilizado por alguns mutuantes como um rácio de subscrição adicional. No entanto, uma vez que não é amplamente utilizado por todos os financiadores, é muitas vezes mal compreendido. Neste artigo discutiremos em pormenor o rendimento da dívida e também passaremos por alguns exemplos relevantes.
Qual é o Rendimento da Dívida?
P>Primeiro de tudo, qual é exactamente o rendimento da dívida? O rendimento da dívida é definido como o rendimento líquido de exploração de um imóvel dividido pelo montante total do empréstimo. Eis a fórmula para o rendimento da dívida:
Por exemplo, se o rendimento operacional líquido de um imóvel for $100.000 e o montante total do empréstimo for $1.000.000, então o rendimento da dívida seria simplesmente $100.000 / $1.000.000, ou 10%.
A equação de rendimento da dívida também pode ser reajustada para resolver para o montante do empréstimo:
Por exemplo, se o rendimento da dívida de um credor for 10% e o rendimento operacional líquido de um imóvel for $100.000, então o montante total do empréstimo utilizando esta abordagem seria de $1.000.000.
O que significa o rendimento da dívida
O rendimento da dívida fornece uma medida de risco que é independente da taxa de juro, período de amortização, e valor de mercado. Rendimentos da dívida mais baixos indicam uma maior alavancagem e, portanto, um risco mais elevado. Inversamente, rendimentos de dívida mais elevados indicam menor alavancagem e, portanto, menor risco. O rendimento da dívida é utilizado para assegurar que um montante de empréstimo não seja inflacionado devido a taxas de limite de mercado baixas, taxas de juro baixas, ou períodos de amortização elevados. O rendimento da dívida é também utilizado como métrica comum para comparar o risco relativo a outros empréstimos.
O que é um bom rendimento da dívida? Como sempre, isto dependerá do tipo de propriedade, condições económicas actuais, força dos inquilinos, força dos garantes, etc. Contudo, de acordo com o Manual do Controlador para Bens Imóveis Comerciais, um rendimento mínimo de dívida aceitável recomendado é de 10%.
Rendimento da Dívida vs Rácio Empréstimo/Valor
O rácio de cobertura do serviço da dívida e o rácio empréstimo/valor são os métodos tradicionais utilizados na subscrição de empréstimos imobiliários comerciais. No entanto, o problema em utilizar apenas estes dois rácios é que estão sujeitos a manipulação. O rendimento da dívida, por outro lado, é uma medida estática que não variará com base na alteração das avaliações de mercado, taxas de juro e períodos de amortização.
O rácio empréstimo/valor é o montante total do empréstimo dividido pelo valor avaliado do imóvel. Nesta fórmula, o montante total do empréstimo não está sujeito a variação, mas o valor de mercado estimado é. Isto tornou-se evidente durante a crise financeira de 2008, quando as avaliações diminuíram rapidamente e os imóveis em dificuldades se tornaram difíceis de avaliar. Uma vez que o valor de mercado é volátil e apenas uma estimativa, o rácio empréstimo/valor nem sempre fornece uma medida precisa do risco para um emprestador. Considere o seguinte intervalo de valores de mercado:
Como se pode ver, o rácio LTV muda à medida que o valor de mercado estimado muda (com base na capitalização directa). Embora uma avaliação possa indicar um único valor de mercado provável, a realidade é que o valor de mercado provável está dentro de um intervalo e é também volátil ao longo do tempo. O intervalo acima indicado indica uma taxa limite de mercado entre 4,50% e 5,50%, o que produz rácios de empréstimo em relação ao valor entre 71% e 86%. Com tal variação potencial, é difícil obter uma medida estática de risco para este empréstimo. O rendimento da dívida pode fornecer-nos esta medida estática, seja qual for o valor de mercado. Para o empréstimo acima, é simplesmente $95.000 / $1.500.000, ou 6,33%.
Rácio de Cobertura do Serviço da Dívida vs Rácio de Cobertura do Serviço da Dívida
O rácio de cobertura do serviço da dívida é o rendimento operacional líquido dividido pelo serviço da dívida anual. Embora possa parecer que o serviço total da dívida é uma entrada estática nesta fórmula, o DSCR também pode, de facto, ser manipulado. Isto pode ser feito simplesmente baixando a taxa de juro utilizada no cálculo do empréstimo e/ou alterando o período de amortização para o empréstimo proposto. Por exemplo, se um montante de empréstimo solicitado não atingir um DSCR requerido de 1,25x a uma amortização de 20 anos, então uma amortização de 25 anos poderia ser utilizada para aumentar o DSCR. Isto também aumenta o risco do empréstimo, mas não é reflectido no DSCR ou LTV. Considere o seguinte:
Como se pode ver o período de amortização afecta grandemente se o requisito de DSCR pode ser alcançado. Suponha que, para que o nosso empréstimo seja aprovado, deve atingir um DSCR de 1,25x ou superior. Como pode ver no gráfico acima, isto pode ser conseguido com um período de amortização de 25 anos, mas descer para uma amortização de 20 anos quebra o requisito de DSCR.
P>Posto que vamos com a amortização de 25 anos e aprovamos o empréstimo, será isto uma boa aposta? Uma vez que o rendimento da dívida não é afectado pelo período de amortização, pode fornecer-nos uma medida objectiva de risco para este empréstimo com uma métrica única. Neste caso, o rendimento da dívida é simplesmente $90.000 / $1.000.000, ou 9,00%. Se a nossa política interna exigisse um rendimento mínimo de 10% da dívida, então este empréstimo não seria provavelmente aprovado, embora pudéssemos alcançar o DSCR exigido alterando o período de amortização.
Apenas como o período de amortização, a taxa de juro também pode alterar significativamente o rácio de cobertura do serviço da dívida. Considere-se o seguinte:
Como mostrado acima, o DSCR a uma taxa de juros de 7% é apenas 1,05x. Assumindo que o credor não estava disposto a negociar sobre a amortização mas estava disposto a negociar sobre a taxa de juros, então a exigência de DSCR poderia ser melhorada através de uma simples redução da taxa de juros. A uma taxa de juro de 5%, o DSCR melhora drasticamente para 1,24x.
Isto também funciona em sentido inverso. Num ambiente de taxas de juro baixas, taxas anormalmente baixas apresentam um risco de refinanciamento futuro se as taxas voltarem a um nível mais normalizado no final do prazo do empréstimo. Por exemplo, suponha-se que um empréstimo a curto prazo foi inicialmente aprovado a 5%, mas no final de um prazo de 3 anos, as taxas eram agora de até 7%. Como se pode ver, isto pode apresentar desafios significativos quando se trata de refinanciar a dívida. O rendimento da dívida pode fornecer uma medida estática de risco que é independente da taxa de juro. Como demonstrado acima, é ainda 9% para este empréstimo.
Avaliação de mercado, período de amortização, e as taxas de juro são em parte impulsionadas pelas condições de mercado. Então, o que acontece quando o mercado inflaciona os valores e os bancos começam a competir em termos de empréstimos, tais como taxa de juro e período de amortização? O pedido de empréstimo ainda pode ser feito através de subscrição, mas tornar-se-á muito mais arriscado se o mercado inverter o curso. O rendimento da dívida é uma medida que não depende de nenhuma destas variáveis e, por conseguinte, pode fornecer uma medida padronizada do risco.
Usar rendimento da dívida para medir o risco relativo
P>Ponhamos que temos dois pedidos de empréstimo diferentes, e ambos requerem um DSCR de 1,20x e um LTV de 80%. Como é que sabemos qual é o mais arriscado? Considere a seguinte análise de empréstimo máximo para ambos os empréstimos:
Como se pode ver ambos os empréstimos têm estruturas idênticas com um DSCR de 1,20x e um rácio LTV de 80%, excepto que o primeiro empréstimo tem uma taxa de limite inferior e uma taxa de juro inferior. Com todas as variáveis acima, pode ser difícil comparar rapidamente o risco entre estes dois empréstimos. Contudo, utilizando o rendimento da dívida, podemos obter rapidamente uma medida objectiva do risco apenas olhando para NOI e o montante do empréstimo:
Como se pode ver, o primeiro empréstimo tem um rendimento da dívida mais baixo e é, portanto, mais arriscado de acordo com esta medida. Intuitivamente, isto faz sentido porque ambos os empréstimos têm exactamente o mesmo NOI, excepto que o montante total do empréstimo para o Empréstimo 1 é $320.000 superior ao do Empréstimo 2. Por outras palavras, para cada dólar de rendimento do empréstimo, o Empréstimo 1 tem apenas 7,6 cêntimos de fluxo de caixa contra o Empréstimo 2 que tem 10,04 cêntimos de fluxo de caixa.
Isto significa que existe uma maior margem de segurança com o Empréstimo 2, uma vez que tem um fluxo de caixa superior para o mesmo montante do empréstimo. É claro que a subscrição e estruturação de um empréstimo é muito mais profunda do que apenas um rácio, e existem certamente outros factores que o rendimento da dívida não pode ter em conta, tais como a força do fiador, as condições de oferta e procura, a condição da propriedade, a força dos inquilinos, etc. Contudo, o rendimento da dívida é um rácio útil para compreender e está a ser utilizado mais frequentemente pelos mutuantes desde o colapso financeiro em 2008.
Conclusion
O rácio de cobertura do serviço da dívida e o rácio empréstimo/valor têm sido tradicionalmente utilizados (e continuarão a ser utilizados) para subscrever empréstimos imobiliários comerciais. Contudo, o rendimento da dívida pode fornecer uma medida adicional de risco de crédito que não depende do valor de mercado, período de amortização, ou taxa de juro. Estes três factores são factores críticos para os rácios DSCR e LTV, mas estão sujeitos a manipulação e volatilidade. O rendimento da dívida, por outro lado, utiliza o rendimento operacional líquido e o montante total do empréstimo, o que proporciona uma medida estática do risco de crédito, independentemente do valor de mercado, período de amortização, ou taxa de juro. Neste artigo analisámos o cálculo do rendimento da dívida, discutimos como este se compara com os rácios DSCR e LTV, e finalmente analisámos um exemplo de como o rendimento da dívida pode fornecer uma medida relativa do risco.