Requisitos do empréstimo convencional
Vejamos quais são os critérios para se qualificar para um empréstimo convencional conforme estabelecido por Fannie Mae e Freddie Mac. Para os nossos fins, estamos a falar estritamente de transacções de compra de uma unidade para uma residência primária – essencialmente, uma típica compra de casa.
Tentaremos também dar-lhe uma ideia de como podem ser os requisitos para um empréstimo não conforme, mas terá de falar com os credores individualmente para descobrir se cumpre os seus requisitos específicos para um empréstimo não conforme.
Cuidado, também, que as directrizes de empréstimo em conformidade apenas ditam que tipos de empréstimos Fannie e Freddie irão comprar; os credores também estão autorizados a ter os seus próprios requisitos para os empréstimos que concedem, desde que não entrem em conflito com as directrizes de empréstimo em conformidade. Assim, é possível encontrar emprestadores que tenham requisitos mais rigorosos do que os aqui listados.
Down Payment
Quando se obtém um empréstimo convencional, é quase sempre necessário trazer uma certa quantidade de dinheiro para a mesa; não se pode financiar a transacção inteiramente com um empréstimo. Fazer uma entrada assegura-lhe que tem uma participação na casa, o que se traduz em menos risco para o emprestador.
Both Fannie e Freddie têm programas que lhe permitem depositar apenas 3% do preço total da casa. No entanto, se não se qualificar para uma opção de 3% do preço da casa, provavelmente terá de abater pelo menos 5% do preço da casa – possivelmente mais.
Se fizer uma entrada abaixo dos 20%, será obrigado a pagar um seguro de hipoteca, o que ajuda a proteger o mutuante no caso de um comprador falhar. Contudo, poderá ter o seu seguro de hipoteca removido assim que atingir 20% de capital próprio na sua casa.
Com empréstimos não conformes, pode normalmente esperar que os requisitos mínimos para um adiantamento sejam maiores, embora dependa do mutuante e das características do empréstimo. Se o seu empréstimo não estiver em conformidade porque está a pedir emprestado uma soma superior ao que é normalmente permitido com empréstimos em conformidade (também conhecido como um empréstimo jumbo), por exemplo, poderá ter de abater pelo menos 10%, possivelmente mais.
Credit Score
Para empréstimos em conformidade, necessitará geralmente de uma pontuação de crédito de pelo menos 620 para ser elegível para aprovação de hipoteca, embora os mutuantes individuais possam exigir uma pontuação mais elevada.
Enquanto 620 é o mais baixo que pode obter para empréstimos convencionais, poderá necessitar de uma pontuação mais alta se tiver outros factores que aumentem o seu risco de crédito, tais como um elevado rácio de endividamento ou uma pequena entrada.
Quando se trata de empréstimos não conformes, a pontuação de crédito exigida dependerá do tipo de empréstimo que estiver a obter. Se estiver a solicitar um empréstimo não-conforme que se destine a mutuários com mau historial de crédito, os requisitos de crédito podem ser mais indulgentes. Contudo, se estiver a solicitar um empréstimo jumbo, será provavelmente exigida uma pontuação de crédito superior à média.
Rácio de endividamento
O seu rácio de endividamento é a comparação das suas obrigações mensais de dívida (incluindo quaisquer dívidas que deve actualmente mais o pagamento futuro proposto de hipoteca) com o seu rendimento mensal bruto. Em geral, é melhor tentar manter o seu DTI abaixo dos 36%, especialmente se quiser obter uma boa taxa sobre a sua hipoteca.
Pode obter uma hipoteca com um DTI maior, mas provavelmente precisará de ter uma aplicação forte (incluindo uma boa pontuação de crédito, uma entrada substancial e uma certa quantidade de reservas em dinheiro) para ser qualificado e ainda assim obter uma taxa de juros decente.
De facto, é possível obter uma hipoteca convencional, em conformidade com um DTI até 50%. No entanto, só porque Fannie e Freddie comprarão uma hipoteca com um DTI de 50% não significa que um credor tenha de a oferecer, pelo que poderá ter de fazer compras para encontrar um credor que trabalhe consigo.
Os requisitos do DTI para empréstimos não conformes podem ser mais baixos do que os requisitos para empréstimos conformes. Por exemplo, um emprestador individual pode fixar o limite DTI em 45% ou menos para os seus empréstimos não-conformes.