O que é Retenção?
Retenção é a retenção de uma parte dos fundos que são devidos a um empreiteiro ou subempreiteiro até que o projecto de construção esteja terminado. Destina-se a servir como incentivo financeiro e garantia de que o empreiteiro concluirá o projecto de forma satisfatória.
A Retenção tem sido uma prática padrão em projectos de construção nos EUA durante um século inteiro. Hoje em dia, é uma exigência em praticamente todos os empréstimos à construção. Em projectos de construção pública, a retenção é prescrita por leis estatais com percentagens fixas e condições de liberação, enquanto que em projectos privados é regulada pelos termos do contrato.
No domínio dos empréstimos à construção, retenção é um termo um pouco controverso. É frequentemente pintado como um fardo imposto aos proprietários e empreiteiros pela instituição mutuante, embora sirva principalmente para dar garantias adicionais de que o projecto de construção será concluído. Mas, antes de nos anteciparmos, vamos primeiro definir do que estamos a falar.
Como Funciona a Retenção?
A maior parte das vezes, a percentagem de retenção é retirada de cada pagamento de progresso no processo de construção. Retirada de parcelas individuais, a retenção não representa um grande encargo para os custos de construção em curso, mas ao longo do tempo aumenta para proporcionar um forte incentivo aos empreiteiros para completarem o seu trabalho.
A percentagem de retenção é por vezes fixa e por vezes uma questão de acordo, mas é mais comummente fixada entre 5% e 10% do total dos fundos aprovados. (10% é o padrão em projectos públicos.) Também podem ser definidos em escala pelo contrato com diferentes percentagens retidas para diferentes fases de construção.
A retenção é libertada e os fundos são pagos aos empreiteiros e subempreiteiros uma vez concluído o projecto de construção – geralmente após a libertação final da retenção, juntamente com quaisquer certificados de conclusão relevantes.
Por que é a retenção importante?
A retenção continua a ser a apólice de seguro mais eficaz para a conclusão bem sucedida dos projectos de construção. Isto é particularmente importante nas fases finais do projecto, quando o empreiteiro poderia determinar que é financeiramente mais viável passar simplesmente para o próximo projecto, uma vez que não existem fundos de retenção a recolher após a conclusão do projecto actual.
Retainage também representa fundos prontamente disponíveis no caso de um empreiteiro não cumprir. Se um empreiteiro não conseguir completar o trabalho ou cumprir as suas obrigações financeiras devido a vários factores (como activos congelados, fraude, ou um processo judicial) estes fundos podem então ser utilizados para remediar o incumprimento, pagar a fornecedores e subcontratantes para completar o trabalho, etc.
A Case Against Retainage
Proprietários e empreiteiros tendem a culpar parcialmente a retenção de fundos por problemas de fluxo de caixa e atrasos no pagamento. Argumenta-se que a retenção pode ser abusiva e pode causar disputas e atrasos no pagamento quando o empreiteiro e o proprietário têm opiniões divergentes sobre a conclusão do projecto. Isto pode resultar em encargos financeiros para os subcontratantes envolvidos no projecto.
Desde que representa apenas uma pequena percentagem (até 10%) dos saques individuais, é seguro dizer que quaisquer problemas deste tipo são mais provavelmente o resultado de uma má orçamentação, planeamento e implementação do processo. Este problema pode ser remediado logo no início, através de uma definição contratual clara de conclusão substancial e de um cronograma bem definido para a conclusão e a libertação da retenção. Além disso, o software de empréstimo para construção pode ser útil na implementação do processo e na peça de seguimento de retenção.
O Veredicto Final
Apesar de ser geralmente considerado um “mal necessário”, o facto de a retenção ter continuado a ser um tipo de veículo de alavancagem durante um século inteiro é um crédito à sua eficácia. Ao longo dos anos tem sido questionado e modificado várias vezes, e ainda hoje existem várias outras soluções apresentadas como alternativas. Contudo, a maioria destas soluções alternativas procuram remediar a percepção da perturbação do fluxo de caixa dos recursos retidos e eliminar eficazmente o incentivo financeiro para a conclusão do projecto.
A retenção tem provado repetidamente ser a melhor garantia da conclusão de um trabalho. Em última análise, quaisquer efeitos negativos (erradamente ou não) associados à retenção podem ser evitados com uma avaliação orçamental realista, termos contratuais bem definidos, e implementação eficaz dos processos.