Tenants across the United States are facing eviction due to loss of income and a sudden inability to pay rent. O governo federal aprovou várias leis para ajudar os inquilinos. Na Pensilvânia, o Governador Tom Wolf emitiu ordens de emergência para proteger os inquilinos. O sistema judicial da Pensilvânia também emitiu ordens de emergência que afectam os direitos dos inquilinos.
Para alguns inquilinos, estas protecções dão tempo para que os seus pedidos de desemprego sejam processados, pelo que têm dinheiro suficiente para pagar a renda. Outros podem estar a recuperar de doenças ou a cuidar de familiares, e à espera de um regresso ao trabalho. Existem diferentes regras estatais e leis federais que podem ajudar os inquilinos durante esta crise. Os defensores legais estão atentos às mudanças na lei a nível federal e estatal, uma vez que pode haver actualizações a estas ordens ou extensões em qualquer altura.
Pennsylvania Eviction Moratorium
Muitos residentes da Pensilvânia estão a lidar com a perda de rendimentos devido à COVID-19. A Pensilvânia tomou medidas para abrandar as expulsões e impediu muitos proprietários de servirem avisos de despejo. No início da Primavera, o Supremo Tribunal da Pensilvânia emitiu uma Ordem de Emergência que interrompeu as expulsões, mas esta Ordem terminou a 11 de Maio de 2020. O Governador da Pensilvânia, Tom Wolf, emitiu uma nova ordem de emergência, em vigor a 11 de Maio, para continuar a moratória de despejo para certos inquilinos. A 9 de Julho de 2020, o Governador emitiu uma prorrogação da moratória de despejo até 31 de Agosto de 2020. Um objectivo importante da ordem do Governador é dar tempo aos inquilinos para procurarem assistência estatal ou local, se necessário, para pagarem renda devida de Março a Dezembro de 2020.
A ordem do Governador prevê o seguinte:
Todos os procedimentos de despejo residencial que exijam o cumprimento do Landlord and Tenant Act de 1951 e do Manufactured Home Community Rights Act só podem ter início a 31 de Agosto de 2020. Todos os prazos de despejo devem ser calculados com uma data de início de 31 de Agosto de 2020, altura em que qualquer aviso prévio de Landlord and Tenant Act de 1951 e Manufactured Home Community Rights Act de 1951 será considerado entregue e qualquer acção de despejo poderá ter início. PA Ordem Executiva datada de 9 de Julho de 2020
Esta Ordem de permanência aplica-se a qualquer senhorio ou Manufacttured Home Community que seja obrigado a enviar uma Notificação de Desistência, e que tenha um inquilino que esteja atrasado no aluguer ou que o aluguer esteja programado para terminar durante este período. Se o arrendatário estiver atrasado no aluguer ou no aluguer do lote, tiver perdido rendimentos ou estiver em situação de desemprego, deverá solicitar ajuda financeira o mais rapidamente possível.
A Ordem do Governador não perdoa o aluguer. Todas as rendas continuarão a ser devidas ao senhorio durante este período de tempo. Os arrendatários que não paguem podem ter uma acção de despejo movida contra eles após 31 de Agosto de 2020. O inquilino e o senhorio podem chegar a um acordo para reduzir a renda ou celebrar um acordo de pagamento, e este deve ser feito por escrito e assinado pelas partes. Isto pode ser feito com a ajuda de um advogado ou de um programa de mediação local, se estiver disponível.
A Lei Federal CARES
Muitos inquilinos na Pensilvânia também serão elegíveis para protecção ao abrigo de uma lei federal chamada Lei CARES. Esta lei aplica-se a inquilinos com um subsídio de renda HUD. Isto inclui inquilinos que vivam em habitação pública ou num edifício de crédito fiscal de habitação de baixo rendimento, ou que tenham um voucher ao abrigo da Secção 8, ou que participem nos programas HOME ou HOPWA, ou que vivam em habitação de apoio permanente (PSH), habitação de idosos subsidiada, ou qualquer outro tipo de habitação financiada por HUD.
A Lei CARES também se aplica a inquilinos que vivam em propriedades que tenham uma hipoteca unifamiliar ou multi-familiar apoiada pelo governo federal. Isto inclui hipotecas que são
- seguradas pela FHA;
- Garantido, fornecido ou segurado pela HUD, pela VA, ou pela USDA; e/ou
- Garantido ou detido por Fannie Mae ou Freddie Mac.
Um inquilino pode não saber se o edifício em que vive tem uma hipoteca com apoio federal. O senhorio ou o proprietário do edifício deve saber se a hipoteca é federally-backed. Se o for, o proprietário do edifício não pode apresentar um despejo contra um inquilino por não pagamento de renda ou taxas até depois de 26 de Agosto de 2020. O Supremo Tribunal da Pensilvânia exige agora que todos os senhorios apresentem uma declaração juramentada e a juntem à queixa quando esta é apresentada no tribunal distrital magisterial (MDJ) ou no tribunal de primeira instância (CCP).
Se o senhorio apresentar um despejo antes de 26 de Agosto de 2020, ou não incluir a declaração juramentada na apresentação da queixa, o inquilino ou o seu advogado deve comparecer na audiência e pedir que o caso seja arquivado. O inquilino ou o seu advogado deve verificar se o imóvel é susceptível de ser abrangido pela Lei CARES.
Se a Lei CARES se aplicar, o senhorio não pode apresentar um despejo por não pagamento de renda ou taxas acrescentadas entre 27 de Março e 25 de Julho de 2020, a menos que primeiro:
- Dê ao inquilino uma Notificação de Desocupação de 30 dias que comece em ou após 25 de Julho de 2020; e
- Espere até que a Notificação de Desocupação de 30 dias expire antes de apresentar a acção de despejo.
A primeira data em que um despejo pode ser apresentado num caso que seja abrangido por estas protecções da Lei CARES seria 26 de Agosto de 2020. O senhorio não pode cobrar taxas de aluguer atrasadas ou não pagas entre 27 de Março e 25 de Julho de 2020. Se o MDJ (Magisterial District Judge) descobrir que o senhorio seguiu todas as regras acima referidas, pode emitir um julgamento a favor do senhorio. A Lei CARES apenas protege os inquilinos de despejo por não pagamento de renda ou de taxas atrasadas. Não existem restrições à apresentação de uma acção de despejo por uma razão que não seja o não pagamento do aluguer, tal como o não pagamento do aluguer. Mas o MDJ não deve emitir uma sentença por atraso no pagamento da renda (um ou mais pagamentos foram perdidos), uma vez que não deve fazer parte da queixa. Qualquer uma das partes pode recorrer da decisão do MDJ para o Tribunal de Justiça, se discordar da sentença.
Renda Durante o Coronavírus
Renda não foi suspensa durante a moratória de despejo. Todos os inquilinos devem continuar a pagar a sua renda integral. Um inquilino que não possa pagar a renda integral deve falar com o seu senhorio e ver se aceita um plano de pagamento ou se aceita temporariamente uma renda inferior. Um inquilino que se qualifique para a protecção de inquilinos ao abrigo da Lei federal CARES não pode ser cobrado em atraso pelo não pagamento do aluguer entre 27 de Março e 25 de Julho de 2020. Se um inquilino precisar de ajuda para pagar o aluguer, existem programas criados para prestar assistência no pagamento do aluguer. Qualquer pessoa interessada em conhecer os programas de assistência de aluguer na Pensilvânia pode marcar 211 para mais informações. Ver também o nosso artigo sobre o Programa de Ajuda ao Aluguer PHFA e o Programa de Assistência Hipotecária Pandémica.
p>Ver também o nosso artigo: Moratória de Execução Foreclosure and Eviction Moratorium da HUD-, FHA-, e VA-Backed Mortgages Extended