Il rendimento del debito sta diventando un rapporto sempre più importante nei prestiti immobiliari commerciali. Tradizionalmente, i prestatori hanno usato il rapporto prestito-valore e il rapporto di copertura del servizio del debito per sottoscrivere un prestito immobiliare commerciale. Ora il rendimento del debito è usato da alcuni prestatori come un ulteriore rapporto di sottoscrizione. Tuttavia, poiché non è ampiamente utilizzato da tutti gli istituti di credito, è spesso frainteso. In questo articolo discuteremo il rendimento del debito in dettaglio e faremo anche alcuni esempi rilevanti.
Che cos’è il rendimento del debito?
Prima di tutto, cos’è esattamente il rendimento del debito? Il rendimento del debito è definito come il reddito operativo netto di una proprietà diviso per l’importo totale del prestito. Ecco la formula per il rendimento del debito:
Per esempio, se il reddito operativo netto di una proprietà è $100.000 e l’importo totale del prestito è $1.000.000, allora il rendimento del debito sarebbe semplicemente $100.000 / $1.000.000, o 10%.
L’equazione del rendimento del debito può anche essere riorganizzata per risolvere l’importo del prestito:
Per esempio, se il rendimento del debito richiesto da un prestatore è del 10% e il reddito operativo netto di una proprietà è di $100.000, allora l’importo totale del prestito usando questo approccio sarebbe di $1.000.000.
Cosa significa il rendimento del debito
Il rendimento del debito fornisce una misura del rischio che è indipendente dal tasso di interesse, dal periodo di ammortamento e dal valore di mercato. Rendimenti del debito più bassi indicano una maggiore leva finanziaria e quindi un rischio più elevato. Al contrario, rendimenti del debito più alti indicano una leva più bassa e quindi un rischio più basso. Il rendimento del debito è usato per assicurare che l’importo di un prestito non sia gonfiato a causa di bassi tassi di capitalizzazione del mercato, bassi tassi di interesse o alti periodi di ammortamento. Il rendimento del debito è anche usato come una metrica comune per confrontare il rischio rispetto ad altri prestiti.
Qual è un buon rendimento del debito? Come sempre, questo dipenderà dal tipo di proprietà, dalle condizioni economiche attuali, dalla forza degli inquilini, dalla forza dei garanti, ecc. Tuttavia, secondo il Comptroller’s Handbook for Commercial Real Estate, un rendimento del debito minimo accettabile raccomandato è del 10%.
Rendimento del debito rispetto al rapporto prestito-valore
Il rapporto di copertura del servizio del debito e il rapporto prestito-valore sono i metodi tradizionali usati nella sottoscrizione di prestiti immobiliari commerciali. Tuttavia, il problema di usare solo questi due rapporti è che sono soggetti a manipolazioni. Il rendimento del debito, d’altra parte, è una misura statica che non varia in base alle mutevoli valutazioni di mercato, ai tassi di interesse e ai periodi di ammortamento.
Il rapporto prestito-valore è l’importo totale del prestito diviso per il valore stimato della proprietà. In questa formula l’importo totale del prestito non è soggetto a variazioni, ma il valore di mercato stimato sì. Questo è diventato evidente durante la crisi finanziaria del 2008, quando le valutazioni sono diminuite rapidamente e le proprietà in difficoltà sono diventate difficili da valutare. Poiché il valore di mercato è volatile e solo una stima, il rapporto prestito-valore non fornisce sempre una misura accurata del rischio per un prestatore. Considerate la seguente gamma di valori di mercato:
Come potete vedere, il rapporto LTV cambia quando cambia il valore di mercato stimato (basato sulla capitalizzazione diretta). Mentre una perizia può indicare un singolo probabile valore di mercato, la realtà è che il probabile valore di mercato rientra in un intervallo ed è anche volatile nel tempo. L’intervallo di cui sopra indica un tasso di capitalizzazione di mercato tra il 4,50% e il 5,50%, che produce rapporti di prestito al valore tra il 71% e l’86%. Con una tale variazione potenziale, è difficile ottenere una misura statica del rischio per questo prestito. Il rendimento del debito può fornirci questa misura statica, indipendentemente dal valore di mercato. Per il prestito di cui sopra, è semplicemente $95.000 / $1.500.000, o 6,33%.
Rendimento del debito vs Debt Service Coverage Ratio
Il rapporto di copertura del servizio del debito è il reddito operativo netto diviso per il servizio del debito annuale. Mentre può sembrare che il servizio del debito totale sia un input statico in questa formula, il DSCR può infatti essere manipolato. Questo può essere fatto semplicemente abbassando il tasso di interesse usato nel calcolo del prestito e/o cambiando il periodo di ammortamento del prestito proposto. Per esempio, se un importo di prestito richiesto non raggiunge un DSCR richiesto di 1,25x con un ammortamento di 20 anni, allora un ammortamento di 25 anni potrebbe essere usato per aumentare il DSCR. Anche questo aumenta il rischio del prestito, ma non si riflette nel DSCR o nel LTV. Considerate quanto segue:
Come potete vedere il periodo di ammortamento influisce notevolmente sulla possibilità di raggiungere il requisito DSCR. Supponiamo che per essere approvato il nostro prestito debba raggiungere un DSCR di 1,25x o superiore. Come potete vedere dal grafico qui sopra, questo può essere raggiunto con un periodo di ammortamento di 25 anni, ma scendendo ad un ammortamento di 20 anni si rompe il requisito DSCR.
Assumendo che andiamo con un ammortamento di 25 anni e approviamo il prestito, è una buona scommessa? Poiché il rendimento del debito non è influenzato dal periodo di ammortamento, può fornirci una misura oggettiva del rischio per questo prestito con una singola metrica. In questo caso il rendimento del debito è semplicemente $90.000 / $1.000.000, o 9,00%. Se la nostra politica interna richiedesse un rendimento del debito minimo del 10%, allora questo prestito non sarebbe probabilmente approvato, anche se potremmo raggiungere il DSCR richiesto cambiando il periodo di ammortamento.
Proprio come il periodo di ammortamento, il tasso di interesse può anche cambiare significativamente il rapporto di copertura del servizio del debito. Considerate quanto segue:
Come mostrato sopra, il DSCR ad un tasso di interesse del 7% è solo 1,05x. Supponendo che il prestatore non fosse disposto a negoziare sull’ammortamento ma fosse disposto a negoziare sul tasso di interesse, allora il requisito DSCR potrebbe essere migliorato semplicemente abbassando il tasso di interesse. Ad un tasso d’interesse del 5% il DSCR migliora drasticamente a 1,24x.
Questo funziona anche al contrario. In un ambiente di bassi tassi d’interesse, i tassi anormalmente bassi presentano un rischio di rifinanziamento futuro se i tassi ritornano ad un livello più normalizzato alla fine della durata del prestito. Per esempio, supponiamo che un prestito a breve termine sia stato originariamente approvato al 5%, ma che alla fine di un periodo di 3 anni i tassi siano arrivati al 7%. Come potete vedere, questo potrebbe presentare sfide significative quando si tratta di rifinanziare il debito. Il rendimento del debito può fornire una misura statica del rischio che è indipendente dal tasso di interesse. Come mostrato sopra è ancora il 9% per questo prestito.
La valutazione del mercato, il periodo di ammortamento e i tassi di interesse sono in parte guidati dalle condizioni di mercato. Quindi, cosa succede quando il mercato gonfia i valori e le banche iniziano a competere sui termini del prestito come il tasso di interesse e il periodo di ammortamento? La richiesta di prestito può ancora passare attraverso la sottoscrizione, ma diventerà molto più rischiosa se il mercato inverte la rotta. Il rendimento del debito è una misura che non si basa su nessuna di queste variabili e quindi può fornire una misura standardizzata del rischio.
Usare il rendimento del debito per misurare il rischio relativo
Supponiamo di avere due diverse richieste di prestito, ed entrambe richiedono un DSCR 1,20x e un LTV dell’80%. Come facciamo a sapere quale è più rischioso? Consideriamo la seguente analisi del prestito massimo per entrambi i prestiti:
Come potete vedere entrambi i prestiti hanno strutture identiche con un DSCR 1,20x e un rapporto LTV dell’80%, tranne che il primo prestito ha un cap rate inferiore e un tasso di interesse più basso. Con tutte le variabili di cui sopra può essere difficile confrontare rapidamente il rischio tra questi due prestiti. Tuttavia, utilizzando il rendimento del debito possiamo ottenere rapidamente una misura oggettiva del rischio guardando solo il NOI e l’importo del prestito:
Come si può vedere il primo prestito ha un rendimento del debito inferiore ed è quindi più rischioso secondo questa misura. Intuitivamente questo ha senso perché entrambi i prestiti hanno lo stesso esatto NOI, tranne che l’importo totale del prestito per il Prestito 1 è di 320.000 dollari superiore al Prestito 2. In altre parole, per ogni dollaro di proventi del prestito, il Prestito 1 ha solo 7,6 centesimi di flusso di cassa contro il Prestito 2 che ha 10,04 centesimi di flusso di cassa.
Questo significa che c’è un margine di sicurezza maggiore con il Prestito 2, poiché ha un flusso di cassa maggiore per lo stesso importo del prestito. Naturalmente, sottoscrivere e strutturare un prestito è molto più profondo di un singolo rapporto, e ci sono certamente altri fattori che il rendimento del debito non può prendere in considerazione come la forza del garante, le condizioni della domanda e dell’offerta, le condizioni della proprietà, la forza degli inquilini, ecc. Tuttavia, il rendimento del debito è un rapporto utile da capire e viene utilizzato dai prestatori più frequentemente dopo il crollo finanziario del 2008.
Conclusione
Il rapporto di copertura del servizio del debito e il rapporto prestito-valore sono stati tradizionalmente utilizzati (e continueranno ad essere utilizzati) per sottoscrivere prestiti immobiliari commerciali. Tuttavia, il rendimento del debito può fornire un’ulteriore misura del rischio di credito che non dipende dal valore di mercato, dal periodo di ammortamento o dal tasso di interesse. Questi tre fattori sono input critici nei rapporti DSCR e LTV, ma sono soggetti a manipolazioni e volatilità. Il rendimento del debito, d’altra parte, utilizza il reddito operativo netto e l’importo totale del prestito, che fornisce una misura statica del rischio di credito, indipendentemente dal valore di mercato, dal periodo di ammortamento o dal tasso di interesse. In questo articolo abbiamo esaminato il calcolo del rendimento del debito, abbiamo discusso come si confronta con il DSCR e i rapporti LTV, e infine abbiamo visto un esempio di come il rendimento del debito può fornire una misura relativa del rischio.