Heading

FIRPTA sta per Foreign Investment in Real Property Tax Act 1980. La FIRPTA ha autorizzato gli Stati Uniti a tassare le persone straniere sulle cessioni di interessi immobiliari statunitensi. Richiede che un acquirente di beni immobili trattenga il 10% del prezzo lordo di vendita (soggetto a certe eccezioni ed esclusioni) e rimetta i fondi all’Internal Revenue Service se il venditore è una “persona straniera”. Questo include, ma non è limitato a una vendita o scambio, liquidazione, riscatto, regalo, trasferimenti, ecc.

Una persona straniera è definita come un individuo straniero non residente, una società straniera, una partnership, un trust, una tenuta o un’altra entità. La tassa stessa è applicata sull’importo lordo realizzato dal venditore senza alcuna detrazione o deduzione per le spese di vendita. Tuttavia, molti investitori stranieri si qualificano per un’eccezione.

La trattenuta viene fatta durante il processo di escrow e la procedura può variare a seconda della struttura. Nella maggior parte dei casi, il cessionario/acquirente è l’agente di ritenuta. Se siete il cessionario/acquirente dovete scoprire se il cedente è una persona straniera. Se il cedente è una persona straniera e voi non riuscite a trattenere l’imposta, potreste essere ritenuti responsabili dell’imposta.

Le sanzioni per il mancato rispetto possono essere sostanziali. Possiamo aiutarvi a capire i requisiti FIRPTA e a determinare se vi qualificate per un’esclusione secondo la legge.

Se uno straniero non residente vende un interesse immobiliare negli Stati Uniti, l’acquirente è generalmente tenuto a trattenere le tasse statunitensi al momento della chiusura (IRC §897). L’importo della ritenuta è normalmente pari al 10% dell’importo totale ricevuto dal venditore sotto forma di contanti, valore equo di mercato di altre proprietà trasferite e/o assunzione delle passività del venditore. L’importo può essere ridotto o eliminato nelle seguenti circostanze:

• Il prezzo di vendita non è superiore a 300.000 dollari e l’acquirente ha piani precisi per risiedere nella proprietà per almeno il 50% del numero di giorni in cui la proprietà viene utilizzata da qualsiasi persona durante ciascuno dei primi due periodi di 12 mesi successivi alla data del trasferimento.
• Lo straniero fornisce una certificazione che dichiara, sotto pena di spergiuro, che lui o lei non è una persona straniera.
• Lo straniero fornisce un certificato di ritenuta che dimostra che un importo inferiore dovrebbe essere trattenuto.
• Lo straniero fornisce un avviso scritto che non è richiesto il riconoscimento di alcun guadagno o perdita sul trasferimento a causa di una disposizione di non riconoscimento nell’Internal Revenue Code (per esempio, la casa si è qualificata come residenza principale dello straniero per due degli ultimi cinque anni).
• L’importo che lo straniero realizza sul trasferimento è zero.
• La proprietà è acquisita dal governo degli Stati Uniti, dallo stato, dal possedimento, dalla suddivisione politica o dal distretto di Columbia.
• Altre disposizioni relative alla disposizione di interessi societari o di partnership o la decadenza di un’opzione.

Con l’aumento degli investimenti stranieri negli Stati Uniti, la comprensione dei requisiti di ritenuta è diventata molto importante. La maggior parte degli agenti immobiliari non lo capiscono (questo ha senso perché non sono professionisti delle tasse) e a volte gli avvocati fanno persino fatica a capirlo. La realtà è che l’investitore straniero dovrebbe avere una comprensione generale di come funziona il FIRPTA e quando sarà applicabile a loro.

Se uno straniero non residente vende o dispone di un interesse immobiliare negli Stati Uniti, l’acquirente è generalmente tenuto a trattenere le tasse statunitensi al momento della chiusura (IRC §897). L’importo della ritenuta è normalmente pari al 10% dell’importo totale ricevuto dal venditore sotto forma di contanti, valore equo di mercato di altre proprietà trasferite e/o assunzione delle passività del venditore. L’importo può essere ridotto o eliminato nelle seguenti circostanze:

• Il prezzo di vendita non è superiore a 300.000 dollari e l’acquirente ha piani precisi per risiedere nella proprietà per almeno il 50% del numero di giorni in cui la proprietà viene utilizzata da qualsiasi persona durante ciascuno dei primi due periodi di 12 mesi successivi alla data del trasferimento.
• Lo straniero fornisce una certificazione che dichiara, sotto pena di spergiuro, che lui o lei non è una persona straniera.
• Lo straniero fornisce un certificato di ritenuta che dimostra che un importo inferiore dovrebbe essere trattenuto.
• Lo straniero fornisce un avviso scritto che non è richiesto il riconoscimento di alcun guadagno o perdita sul trasferimento a causa di una disposizione di non riconoscimento nell’Internal Revenue Code (per esempio, la casa si è qualificata come residenza principale dello straniero per due degli ultimi cinque anni).
• L’importo che lo straniero realizza sul trasferimento è zero.
• La proprietà è acquisita dal governo degli U.Stati Uniti, da uno stato, da un possedimento, da una suddivisione politica o dal Distretto di Columbia.
• Altre disposizioni relative alla cessione di interessi societari o di partnership o alla scadenza di un’opzione.

La vendita di beni immobili statunitensi da parte di una persona straniera è soggetta alla ritenuta fiscale del Foreign Investment in Real Property Tax Act del 1980 (“FIRPTA”). Il FIRPTA richiede all’acquirente di un immobile di trattenere il 10% del prezzo lordo di vendita (soggetto a certe eccezioni) e rimettere l’importo all’IRS.

Tuttavia, l’importo che deve essere trattenuto dalla vendita può essere ridotto o eliminato se il venditore riceve un certificato FIRPTA di trattenuta rilasciato dall’IRS. Il venditore, l’agente del venditore o l’acquirente possono richiedere un certificato di ritenuta. Un certificato di ritenuta può essere rilasciato a causa di:

1. Una determinazione da parte dell’IRS che una ritenuta ridotta è più appropriata perché:
   1. L’importo che doveva essere originariamente trattenuto sarebbe stato superiore all’obbligo fiscale massimo del venditore; o
   2. La ritenuta dell’importo inferiore non avrebbe messo a rischio la raccolta dell’imposta valutata.
2. L’esenzione dall’imposta statunitense di tutti i guadagni realizzati dal venditore; o
3. Un accordo tra il venditore e l’acquirente è in atto per il pagamento dell’imposta, che fornisce una garanzia per l’imposta.

Le domande per i certificati FIRPTA di ritenuta sono divise in sei categorie principali. Queste categorie forniscono informazioni specifiche che sono necessarie per elaborare le domande. Le sei categorie sono:

1. Richieste basate sull’affermazione che il trasferimento ha diritto al trattamento di non riconoscimento o è esente dall’imposta sul reddito;
2. Richieste che si basano sul calcolo dell’obbligo fiscale massimo del venditore;
3. Applicazioni trattate secondo le regole della vendita a rate;
4. Applicazioni che si basano su un accordo per il pagamento dell’imposta con le garanzie applicabili;
5. Applicazioni per certificati FIRPTA con ritenuta in bianco; e
6. Applicazioni basate su qualsiasi altra base o criterio.

Avere un certificato di ritenuta non è sempre facile. Il richiedente deve mettere a disposizione tutte le informazioni richieste per verificare che le dichiarazioni su cui si è fatto affidamento nell’accettare l’accordo siano complete ed accurate. Inoltre, l’IRS ha bisogno del conforto che gli obblighi del richiedente saranno eseguiti secondo l’accordo. Se il richiedente non riesce a fornire le informazioni richieste, la domanda sarà molto probabilmente respinta, a meno che l’IRS non determini che una proroga sia giustificata.

Ogni persona autorizzata a firmare la domanda (incluso chiunque sotto una procura sul modulo 2848) deve verificare sotto pena di spergiuro che tutte le dichiarazioni sono vere, corrette e complete secondo la sua convinzione e conoscenza. Se la domanda si basa su informazioni fornite da un’altra parte dell’affare o della transazione, tali informazioni devono anche avere una verifica scritta firmata sotto pena di spergiuro da quella parte.

Un venditore che richiede un certificato di ritenuta deve notificare all’acquirente per iscritto che il certificato è stato richiesto il giorno stesso o il giorno precedente al trasferimento effettivo. Se una domanda per un certificato di ritenuta viene presentata all’IRS prima o alla data di un trasferimento e la domanda è ancora in sospeso con l’IRS alla data del trasferimento, la ritenuta corretta deve essere trattenuta, ma non deve essere riportata e pagata immediatamente. L’importo trattenuto (o un importo minore come determinato dall’IRS) deve essere riportato e pagato entro 20 giorni dal giorno in cui una copia del certificato di trattenuta o un avviso di rifiuto viene spedito dall’IRS.

L’IRS generalmente agisce su queste richieste entro 90 giorni dal ricevimento di una domanda completa che include i numeri di identificazione del contribuente (TIN) di tutte le parti della transazione.