Ein Haus ist eine große Investition. Es ist auch ein großer Geldfresser. Und während die Aufnahme einer einzigen Hypothek oft schon stressig genug ist, entscheiden sich viele Hausbesitzer dafür, später eine zweite Hypothek aufzunehmen, um große Ausgaben zu decken – und um Geld für eine hoch verzinste erste Hypothek zu bekommen.
Die Aufnahme einer zweiten Hypothek ist, wie die Aufnahme einer ersten Hypothek, nichts, was man ohne viel Recherche angehen sollte. Im Folgenden gehen wir auf die Grundlagen der zweiten Hypothek ein, um Ihnen bei der Entscheidungsfindung zu helfen und Ihnen einige Vorteile aufzuzeigen, die die Aufnahme einer zweiten Hypothek zu einer guten Idee machen könnten. Zusätzlich zur Recherche empfehlen wir Ihnen, mit einem Finanzberater zu sprechen, der Ihnen dabei helfen kann, herauszufinden, ob alternative Finanzierungsoptionen besser zu Ihren Bedürfnissen passen.
Was ist eine zweite Hypothek?
Eine zweite Hypothek ist ein Darlehen, das durch Ihr Haus gesichert ist (eine andere Möglichkeit, dies auszudrücken, ist, dass Ihr Haus Ihre Sicherheit für das Darlehen ist – d.h. wenn Sie das Darlehen nicht zurückzahlen, können Sie Ihr Haus nicht behalten). Der Hauptunterschied besteht darin, dass es sich um eine zusätzliche Hypothek auf Ihr Haus handelt und nicht um das alleinige Darlehen auf die Immobilie.
Der Betrag, den Sie mit einer zweiten Hypothek aufnehmen können, hängt von dem Eigenkapital ab, das Sie in Ihrem Haus haben, sowie von dessen Marktwert. Erinnern Sie sich: Eigenkapital ist der Betrag des Kapitals, den Sie in Ihrem Haus besitzen. Dieser Betrag erhöht oder verringert sich, je nachdem, wie viel Sie jeden Monat für Ihre Hypothek zahlen und ob das Haus an Wert gewonnen hat, an Wert verloren hat oder seinen Wert beibehalten hat.
Eine zweite Hypothek ist eine große Pauschalzahlung, daher nehmen Hausbesitzer sie in der Regel nur für größere Ausgaben auf. Dazu gehören:
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- Signifikante Verbesserungen am Haus, wie z.B. kostspielige Reparaturen oder Renovierungen
- Schulungskosten
- Schuldenkonsolidierung
- Mehr Geld für eine hochverzinsliche erste Hypothek und/oder eine erste Hypothek mit einer PMI (private Hypothekenversicherung)
Beachten Sie, dass eine zweite Hypothek einer ersten Hypothek untergeordnet ist. Das bedeutet, wenn Sie beide Kredite nicht bedienen können, hat Ihr ursprünglicher Hypothekenkreditgeber den ersten Zugriff auf den Erlös aus dem Verkauf oder der Zwangsversteigerung. Das macht eine zweite Hypothek zu einem risikoreicheren Unterfangen für Kreditgeber und erklärt, warum Sie möglicherweise höhere Zinssätze zahlen müssen als beim ersten Mal.
Zweite Hypothek vs. Cash Out Refinancing
Wenn Ihnen das alles bekannt vorkommt, dann vielleicht, weil Sie schon von anderen Darlehensoptionen gehört haben, die Ihr Haus als Sicherheit nutzen, einschließlich Cash Out Refinancing. Der Hauptunterschied zwischen einer zweiten Hypothek und einer Cash-Out-Refinanzierung besteht darin, dass beide es Ihnen ermöglichen, mit dem Eigenkapital Ihres Hauses Geld zu leihen. Eine zweite Hypothek schafft jedoch eine zusätzliche Hypothek, die neben Ihrer ersten Hypothek besteht, während eine Cash-Out-Refinanzierung Ihre erste Hypothek durch eine neue ersetzt.
Warum sollten Sie sich dann für eine zweite Hypothek entscheiden, anstatt einfach eine neue Hypothek zu schaffen? Wenn die Hypothekenzinsen gestiegen sind, ist es wahrscheinlich besser, eine kleinere zweite Hypothek aufzunehmen, um nur das abzudecken, was Sie brauchen, anstatt eine Refinanzierung zu einem höheren Zinssatz durchzuführen. Weniger Geld aufzunehmen bedeutet auch niedrigere Abschlusskosten, was ein guter kurzfristiger Gewinn ist.
Second Mortgage vs. Home Equity Line of Credit (HELOC)
Eine weitere Finanzierungsoption, von der Sie wahrscheinlich schon gehört haben, ist ein Home Equity Line of Credit (HELOC). Bei einem HELOC leihen Sie sich wiederum Geld gegen das Eigenkapital Ihres Hauses, mit einer Standardlaufzeit von 10 Jahren, in denen Sie Geld aus diesem Betrag abheben können, gefolgt von normalerweise 20 Jahren für die Rückzahlung. Wie bei einer zweiten Hypothek handelt es sich dabei um ein Darlehen, das zusätzlich zu Ihrem ersten Darlehen aufgenommen wird und dieses nicht ersetzt, wie es bei einer Refinanzierung mit Barzahlung der Fall wäre.
Wenn Sie sich für eine zweite Hypothek im Vergleich zu einem Home Equity Line of Credit entscheiden, kommt es in der Regel wieder auf die Zinssätze an – allerdings in einem anderen Sinne als bei einer Refinanzierung. Die Zinssätze für eine zweite Hypothek sind in der Regel fest, d.h. was Sie am Tag des Abschlusses vereinbaren, ist das, was Sie während der gesamten Laufzeit des Kredits zahlen. Ein Home-Equity-Kredit hingegen hat in der Regel einen variablen Zinssatz, der sich während der Laufzeit des Kredits ändern kann (und oft auch tut).
Vorteile einer zweiten Hypothek
Wenn Sie eine Menge Geld brauchen – und das schnell – dann ist eine zweite Hypothek definitiv eine Option, die man in Betracht ziehen sollte. Es gibt drei große Vorteile, wenn Sie sich für diesen Weg entscheiden:
Sie können sich viel leihen. Wenn Sie viel Geld brauchen, zum Beispiel für eine größere Renovierung Ihres Hauses, dann ist eine zweite Hypothek eine gute Möglichkeit, es zu bekommen. Im Gegensatz zu Privatkrediten, die oft bei einem bestimmten Betrag gedeckelt sind, basiert eine zweite Hypothek darauf, wie viel Eigenkapital Sie in Ihrem Haus haben. Und wenn Sie schon eine Weile dort wohnen, dann sollten Sie eine Menge haben. Normalerweise können Sie bis zu 80 % des Wertes Ihres Hauses beleihen, obwohl der Betrag, den Sie noch für Ihre erste Hypothek schulden, berücksichtigt wird.
Sie könnten einige Steuervorteile erhalten. Je nachdem, wofür Sie eine zweite Hypothek aufnehmen wollen, können Sie unter Umständen Steuervorteile erzielen – zum Beispiel, wenn Sie das Geld für bestimmte energetische Sanierungen verwenden. Steuervorteile sind zwar keine Garantie, vor allem mit dem Tax Cuts and Jobs Act von 2017 (eine gute Erklärung dieses Plans finden Sie hier), aber es lohnt sich auf jeden Fall, mit Ihrem Steuerberater zu sprechen, um zu sehen, ob Ihre Pläne für Ihre zweite Hypothek eine oder zwei Steuervergünstigungen rechtfertigen.
Sie könnten einen niedrigeren Zinssatz als andere Finanzierungsoptionen erhalten. Ein Haus hat einen hohen Wert, was es zu einer bevorzugten Sicherheit für einen Kredit macht. Und obwohl es Ihr erster Kreditgeber ist, der im Falle eines Ausfalls vollen Anspruch auf den Erlös des Vermögens hat, bedeutet eine solch starke Sicherheit oft, dass Sie einen niedrigeren Zinssatz erhalten als bei Finanzierungsoptionen, die nicht durch Ihr Haus gesichert sind.
Was die Nachteile angeht, tragen alle Kredite einige Risiken mit sich, die Sie mit den Vorteilen abwägen müssen. Und eines der größten Risiken bei einer zweiten Hypothek ist, dass Sie jeden Monat zwei Hypothekenzahlungen statt nur einer leisten müssen, was Ihr Budget ausreizen und zu einer Zwangsvollstreckung führen kann. Sie müssen auch wieder die Abschlusskosten tragen, einschließlich Dingen wie Kreditprüfungen und Bearbeitungsgebühren – was sich schnell summieren kann.
Der beste Weg, um sicherzustellen, dass Sie die klügste finanzielle Entscheidung treffen, um das Geld zu bekommen, das Sie brauchen, ist die Zusammenarbeit mit einem qualifizierten Berater, der Ihre Situation betrachten und zusammen mit Ihren verschiedenen Finanzierungsoptionen bewerten kann.
Sorgen Sie dafür, dass Sie nicht nur Ihre Sorgfaltspflicht bei der Recherche erfüllen, sondern sich auch nach den besten Bedingungen umsehen. Während Ihr Zinssatz größtenteils auf Ihrem Einkommen und Ihrer Kredithistorie basiert, werden Sie wahrscheinlich von Kreditgeber zu Kreditgeber unterschiedliche Konditionen finden. Nicht sicher, wo Sie anfangen sollen? Sprechen Sie mit Ihrem ursprünglichen Hypothekenmakler. Sie können auch mit Ihrem Immobilienmakler sprechen und Empfehlungen für einen Makler oder Darlehensvermittler erhalten.