Aunque puede ser un reto, todavía hay algunas maneras de vender casas sin dinero en 2021. Si no tienes dinero para un fix-y-flip, todavía necesitarás aportar algún valor a la transacción, que podría incluir experiencia en fix-and-flip, una red fuerte, o habilidades de renovación.
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¿Qué es un Fix-and-Flip?
Un fix-and-flip es una inversión en la que usted compra una propiedad que necesita reparaciones por debajo del valor de mercado, la renueva y la vende para obtener un beneficio. Arreglar y voltear bienes raíces puede ser lucrativo cuando se hace correctamente. Implica conocer los valores del mercado inmobiliario, evaluar los costes de renovación y de mantenimiento, y calcular el momento de la venta.
Las renovaciones no tienen por qué ser extensas. A veces, se hacen magníficos tratos en propiedades que simplemente necesitan mejoras cosméticas, para llevarlas al siglo XXI. Sin embargo, usted puede esperar invertir el capital de sudor en un arreglo y volteo sin dinero.
Cómo funciona el volteo de casas sin dinero
Para voltear casas sin dinero, usted tendrá que encontrar una propiedad con un buen retorno de la inversión (ROI) y encontrar a alguien dispuesto a poner el dinero en efectivo. Esto puede ser más difícil si usted es nuevo en la inversión inmobiliaria. Sin embargo, si puede demostrar que puede gestionar el proyecto y planea invertir el capital de sudor, puede encontrar un inversor o prestamista dispuesto a poner el dinero en efectivo.
Los inversores actuales de fix-and-flip necesitan ser creativos y aprovechar el «dinero de otras personas» (OPM) si no tienen su propio dinero para invertir. Aparte del pago inicial, los inversores necesitarán dinero adicional para el proyecto de fix-and-flip para cubrir otros costes, incluyendo:
- Dinero para renovaciones
- Impuestos, seguros, y pagos de préstamos mientras son dueños de la casa
- Mantener los servicios públicos
- Mercadotecnia de la propiedad para la venta
- Comisión del agente inmobiliario-si el inversionista utiliza un agente
Cambiar casas sin dinero utilizando inversores privados
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Pros de utilizar inversores privados
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Cons de utilizar inversores privados
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Las habilidades de construcción y gestión añaden valor
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La falta de historial limita acceso a los inversores
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Aprovechar el dinero de otras personas
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Inversión a gran plazo a a cambio de dinero
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Dividir las tareas en función de las habilidades
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La escasa comunicación entre socios plantea retos
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Compartir el riesgo
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Los inversores pueden esperar un mayor porcentaje de los beneficios
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Un inversor privado o un socio de dinero privado puede ayudarle a iniciar un negocio de fix-y fluir el negocio sin dinero de entrada. El dinero privado es el efectivo que se pide prestado a un socio o socios comerciales, a un grupo de inversión o a otra relación existente. A cambio de su dinero, el socio de dinero privado espera obtener un beneficio de la venta al igual que usted.
Un buen acuerdo de asociación debe estar por escrito y debe proporcionar explicaciones detalladas de las funciones de cada uno. También debe incluir cuánto dinero se está invirtiendo y por quién, quién está gestionando el proyecto, la toma de decisiones clave, cómo se dividirán los beneficios, y quién está completando las renovaciones.
Encuentra inversores privados utilizando las redes de grupos de inversión
Un grupo de inversión es una organización que reúne a los inversores inmobiliarios locales y otros profesionales de la industria como los prestamistas de dinero duro y las compañías de títulos. Proporciona oportunidades de networking y la oportunidad de colaborar en inversiones, incluyendo proyectos de fix-and-flip.
Los grupos de inversión locales se pueden encontrar haciendo una búsqueda rápida en Google usando «tu ciudad + grupo de inversión inmobiliaria», o puedes buscar en Meetup. También puede obtener recomendaciones de otros inversores y agentes inmobiliarios. Algunos grupos nacionales de inversión incluyen la Asociación Nacional de Inversores Inmobiliarios (National REIA) y el Club Nacional de Inversores Inmobiliarios (REIC).
Utiliza tu red existente para encontrar inversores privados
Otra opción para encontrar inversores privados para voltear casas sin dinero es aprovechar tus conexiones comerciales existentes, amigos, familiares, vecinos y compañeros de trabajo. Además, comparta sus objetivos de inversión con agentes inmobiliarios, tasadores, inspectores o abogados de bienes raíces que trabajen con inversores. Es posible que conozcan a alguien que quiera invertir.
Para quién es adecuado el dinero privado
El dinero privado es adecuado para los inversores de «arreglar y tirar» que tienen experiencia en contratación, rehabilitación o gestión de proyectos. Esto se debe a que tendrán que añadir un valor que coincida con el dinero invertido por un socio de dinero privado.
Sindicación o Crowdfunding para un Fix-and-flip sin dinero
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Pros de la sindicación y el crowdfunding
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Cons de la sindicación y el crowdfunding
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Los sindicatos inmobiliarios tienen inversores buscando proyectos
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La sindicación requiere conocimientos y proyectos más grandes
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El crowdfunding agrupa fondos de inversores más pequeños
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El marketing para los inversores es mucho trabajo
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Los inversores son manosoff
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Más inversores pueden crear retos
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Si se hace bien, todo el mundo gana dinero
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Presiones de plazos
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La sindicación inmobiliaria es cuando un grupo de inversores pone en común el dinero para invertir en inmuebles. Un inversor actúa como patrocinador de la sindicación, gestionando el proyecto, y los demás inversores son socios comanditarios. La mayoría de los sindicatos funcionan como una sociedad de responsabilidad limitada (SRL). Los inversores ganan dinero -a través de los ingresos por alquiler y la revalorización de la propiedad- cuando ésta se vende.
Para participar en la sindicación de bienes raíces, puede buscar en línea sindicatos de buena reputación a los que unirse o iniciar el suyo propio. La tecnología ha hecho que el patrocinio de la sindicación sea mucho más fácil que en el pasado, y algunos programas informáticos comercializan las propiedades para su venta además de emparejar a los inversores con los proyectos.
Sin dinero de por medio Crowdfunding
De forma similar a la sindicación inmobiliaria, el crowdfunding inmobiliario se lleva a cabo mediante individuos que invierten en un proyecto de arreglar y voltear. Puedes hacer una búsqueda online de plataformas de crowdfunding inmobiliario para comparar cuál es la que mejor se adapta a tu proyecto. Te registras y sigues las indicaciones para configurar tu campaña.
Tendrás que dedicar mucho trabajo a comercializar el proyecto entre los inversores. Empieza con tu red de contactos y anima a la gente a compartir tu campaña. Algunos sitios de crowdfunding online ofrecen tutoriales para empezar.
¿Para quién son adecuadas la sindicación inmobiliaria y el crowdfunding?
Las sindicaciones tienden a proyectos de inversión más grandes o carteras mientras que el crowdfunding puede ser para un solo proyecto o para inversiones más pequeñas. Si es tu primer proyecto, podrías empezar con el crowdfunding. Si es tu primera sindicación, es posible que quieras que un gestor de proyectos con experiencia se encargue de los detalles.
Para tener éxito en la sindicación inmobiliaria sin dinero de entrada, necesitarás experiencia probada en gestión de proyectos y un proyecto de inversión comercial más grande. Si es su primer fix-and-flip, y un es proyecto más pequeño, es mejor empezar con el crowdfunding.
Mucha gente que intenta hacer crowdfunding de un proyecto lista su proyecto en un sitio popular y espera que los inversores lo encuentren. El crowdfunding requiere una red y saber cómo comercializar el proyecto, haciéndolo atractivo para los inversores.
Cambio de casas con financiación del vendedor
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Pros
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Cons
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Posibilidad de financiación del 100%
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El vendedor tiene que no tener hipoteca o tener mucho patrimonio en la casa
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Estructura de pago flexible
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Las casas financiadas por el vendedor son difíciles de encontrarfinanciadas por el vendedor son difíciles de encontrar
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Requisitos de crédito menos estrictos
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A veces los tipos de interés son más altos y los plazos de los préstamos son más cortos
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. tipos de interés más altos y plazos de préstamo más cortos
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La financiación por parte del vendedor es cuando el propietario actúa como prestamista de los bienes inmuebles. Si puede encontrar una propiedad que necesita reparaciones y un propietario dispuesto a financiarla, o al menos a financiar su pago inicial, puede estructurar el acuerdo ofreciendo al vendedor pagos mensuales de capital e intereses hasta que usted voltee la casa.
Otra opción, en lugar de pagos mensuales, es ofrecerles un porcentaje de las ganancias cuando usted venda. También podría ofrecerles ambos con ingresos mensuales regulares más un pago final que liquide el préstamo y les dé parte de los beneficios.
Para quién es adecuado voltear casas con financiación del vendedor
La financiación del vendedor es una buena opción para un fix-and-flip sin dinero de entrada si no puede conseguir financiación por otros medios o encuentra propiedades que un banco no financia porque necesitan mucho trabajo. Para encontrar una propiedad financiada por el vendedor, tendrá que identificar las propiedades que necesitan trabajo y un vendedor que tiene la equidad sustancial en la propiedad.
Cambiar casas sin dinero vendiendo al por mayor
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Pros
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Cons
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Sin gastos ni costes
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Se necesita conocimiento del proceso
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Menos arriesgado que hacer el fix-and-flip usted mismo
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Necesitará encontrar inversores
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Puede hacer múltiples proyectos a la vez
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Tendrás que desarrollar una estrategia de salida para cada proyecto
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No hay requisitos de préstamos o créditos
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Ganas menos que un inversor
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Un mayorista inmobiliario contrata con un vendedor la compra de una vivienda con descuento. Luego, vuelven a comercializar la casa a un precio más alto, asignan el contrato al nuevo comprador antes del cierre, y nunca toman el título. Los mayoristas obtienen un diferencial entre el precio original contratado y la cantidad pagada por el nuevo comprador o una comisión fija.
Cuando se vende al por mayor una propiedad «fix-and-flip», se está vendiendo la oportunidad de comprar una propiedad sin llegar a tomar el título. Usted gana una cuota de cesión por actuar como intermediario.
Para quién es adecuado vender al por mayor
Vender al por mayor es adecuado para las personas que tienen una red existente de inversores que buscan ofertas de fix-and-flip. Los mayoristas necesitan entender sus mercados locales, los contratos inmobiliarios, el coste de la construcción y los deseos de los inversores en cuanto a la rentabilidad inmobiliaria. Es mejor para los principiantes tener un abogado de bienes raíces revisar los contratos.
La mayoría de los contratos al por mayor son comprados por los inversores de bienes raíces que quieren arreglar y voltear una propiedad. Estas oportunidades de cesión de contratos añaden valor a su negocio. El mayorista encuentra la propiedad, negocia un acuerdo con el vendedor, y el inversor va al cierre y rehabilita la propiedad.
Cambiar casas usando préstamos de dinero duro
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Pros de los préstamos de dinero duro
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Cons de los préstamos de dinero duro
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Financiará propiedades en dificultades
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Tipos de interés y comisiones más elevados
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Calificación del prestatario más flexible
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Necesita un capital sustancial en otra propiedad para no tener dinero de entrada
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Proceso de aprobación y tiempo de financiación cortos
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Preferencia a los experimentados fix-y flippers
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Los préstamos de dinero duro son préstamos a corto plazo comúnmente utilizados para financiar proyectos de fix-and-flip. Los prestamistas de dinero duro se centran en el potencial del proyecto y la experiencia del prestatario con un fix-and-flip más que su crédito. Algunos también tienen en cuenta el estado financiero personal del inversor.
Encontrar un préstamo de dinero duro sin dinero de entrada puede ser un reto. Comience por llamar a los prestamistas de dinero duro y preguntar acerca de sus requisitos de pago inicial. Hábleles de su proyecto y de otras propiedades que posea que podrían utilizarse en lugar de un pago inicial.
Para convertir una casa sin dinero, pregunte a su prestamista si incluirá el costo de cierre en el acuerdo y cruzará la garantía para el pago inicial. Los prestamistas de dinero duro requieren del 20% al 25% o más de enganche, por lo que debe tener la equidad en otra propiedad si voltea propiedades sin dinero de enganche.
Para quién son los préstamos de dinero duro sin dinero de enganche
Un prestamista de dinero duro sólo ofrecerá un préstamo sin dinero de enganche si usted tiene otros activos para pignorar como garantía. Por esta razón, esta opción para voltear casas sin dinero es mejor para inversionistas experimentados con una o más propiedades existentes. También es buena para los propietarios-ocupantes con un patrimonio significativo en su casa.
Alternativas para voltear casas sin dinero
Intentar conseguir financiación para voltear casas sin dinero puede ser un reto. Si no tienes un historial probado, un buen crédito o habilidades de construcción, muchos inversores se mostrarán recelosos de poner los fondos. Sin embargo, no pierda la esperanza. Aquí hay algunas otras opciones a tener en cuenta.
- Préstamo o línea de crédito con garantía hipotecaria: Si tiene un capital inmobiliario considerable, podría pedir un préstamo o una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) para el pago inicial y obtener un préstamo para la compra y los costes de rehabilitación.
- Refinanciación en efectivo: Refinancie su casa y saque dinero en efectivo de su patrimonio para el pago inicial.
- Préstamo de un 401(k): Puede pedir un préstamo con cargo a su 401(k) para comprar una propiedad de inversión.
- Anticipo de tarjeta de crédito: El menos favorable, pero puede obtener un adelanto de efectivo para un pago inicial. Preste atención a cómo repercute en su ratio deuda-ingresos (DITR).
- Prestar fondos a familiares y amigos: Comparta sus objetivos de inversión y pregunte si estarían dispuestos a ayudarle a empezar.
Finalidad
Vender casas sin dinero de entrada implica ser creativo, pensar fuera de la caja de préstamos convencionales y trabajar estrechamente con otros inversores. Construya su red de inversores, agentes inmobiliarios y prestamistas y compre en un vecindario estable o prometedor, dejando suficiente espacio para que todos ganen dinero cuando se termine de rehabilitar.