El rendimiento de la deuda se está convirtiendo en un ratio cada vez más importante en los préstamos inmobiliarios comerciales. Tradicionalmente, los prestamistas han utilizado la relación préstamo-valor y la relación de cobertura del servicio de la deuda para suscribir un préstamo inmobiliario comercial. En la actualidad, algunos prestamistas utilizan el rendimiento de la deuda como un coeficiente de suscripción adicional. Sin embargo, dado que no todos los prestamistas lo utilizan de forma generalizada, a menudo se malinterpreta. En este artículo vamos a discutir el rendimiento de la deuda en detalle y también vamos a caminar a través de algunos ejemplos relevantes.
¿Qué es el rendimiento de la deuda?
En primer lugar, ¿qué es exactamente el rendimiento de la deuda? El rendimiento de la deuda se define como el ingreso operativo neto de una propiedad dividido por el monto total del préstamo. Esta es la fórmula del rendimiento de la deuda:
Por ejemplo, si los ingresos operativos netos de una propiedad son de 100.000 dólares y el importe total del préstamo es de 1.000.000 de dólares, entonces el rendimiento de la deuda sería simplemente 100.000 dólares / 1.000.000 de dólares, o el 10%.
La ecuación del rendimiento de la deuda también se puede reajustar para resolver el importe del préstamo:
Por ejemplo, si el rendimiento de la deuda requerido por un prestamista es del 10% y los ingresos netos de explotación de una propiedad son de 100.000 dólares, entonces el importe total del préstamo utilizando este enfoque sería de 1.000.000 de dólares.
Qué significa el rendimiento de la deuda
El rendimiento de la deuda proporciona una medida de riesgo que es independiente del tipo de interés, el periodo de amortización y el valor de mercado. Los rendimientos de la deuda más bajos indican un mayor apalancamiento y, por tanto, un mayor riesgo. Por el contrario, los rendimientos de la deuda más altos indican un menor apalancamiento y, por tanto, un menor riesgo. El rendimiento de la deuda se utiliza para garantizar que el importe de un préstamo no está inflado debido a las bajas tasas de capitalización del mercado, los bajos tipos de interés o los altos periodos de amortización. El rendimiento de la deuda también se utiliza como una métrica común para comparar el riesgo en relación con otros préstamos.
¿Cuál es un buen rendimiento de la deuda? Como siempre, esto dependerá del tipo de propiedad, de las condiciones económicas actuales, de la fortaleza de los inquilinos, de la fortaleza de los garantes, etc. Sin embargo, según el Comptroller’s Handbook for Commercial Real Estate, un rendimiento de la deuda mínimo aceptable recomendado es el 10%.
Rendimiento de la deuda frente a la relación préstamo-valor
El ratio de cobertura del servicio de la deuda y la relación préstamo-valor son los métodos tradicionales utilizados en la suscripción de préstamos inmobiliarios comerciales. Sin embargo, el problema de utilizar sólo estos dos ratios es que están sujetos a manipulación. El rendimiento de la deuda, por otro lado, es una medida estática que no variará en función de los cambios en las valoraciones del mercado, los tipos de interés y los periodos de amortización.
La relación préstamo-valor es el importe total del préstamo dividido por el valor de tasación de la propiedad. En esta fórmula, el importe total del préstamo no está sujeto a variaciones, pero sí el valor de mercado estimado. Esto se puso de manifiesto durante la crisis financiera de 2008, cuando las valoraciones disminuyeron rápidamente y las propiedades en dificultades se volvieron difíciles de valorar. Dado que el valor de mercado es volátil y sólo una estimación, la relación préstamo-valor no siempre proporciona una medida precisa del riesgo para un prestamista. Considere el siguiente rango de valores de mercado:
Como puede ver, el ratio LTV cambia a medida que cambia el valor de mercado estimado (basado en la capitalización directa). Aunque una tasación puede indicar un único valor de mercado probable, la realidad es que el valor de mercado probable se encuentra dentro de un rango y también es volátil a lo largo del tiempo. El rango anterior indica una tasa de capitalización de mercado entre el 4,50% y el 5,50%, lo que produce ratios de préstamo a valor entre el 71% y el 86%. Con tal variación potencial, es difícil obtener una medida estática del riesgo de este préstamo. El rendimiento de la deuda puede proporcionarnos esta medida estática, independientemente del valor de mercado. Para el préstamo anterior, es simplemente $95,000 / $1,500,000, o 6.33%.
Rendimiento de la deuda vs. Índice de cobertura del servicio de la deuda
El índice de cobertura del servicio de la deuda es el ingreso operativo neto dividido por el servicio de la deuda anual. Aunque pueda parecer que el servicio de la deuda total es una entrada estática en esta fórmula, el DSCR también puede ser manipulado. Esto puede hacerse simplemente reduciendo el tipo de interés utilizado en el cálculo del préstamo y/o cambiando el periodo de amortización del préstamo propuesto. Por ejemplo, si el importe de un préstamo solicitado no alcanza el DSCR requerido de 1,25 veces con una amortización de 20 años, se podría utilizar una amortización de 25 años para aumentar el DSCR. Esto también aumenta el riesgo del préstamo, pero no se refleja en el DSCR o LTV. Considere lo siguiente:
Como puede ver, el periodo de amortización afecta en gran medida a la posibilidad de alcanzar el requisito de DSCR. Supongamos que para que nuestro préstamo sea aprobado, debe alcanzar un DSCR de 1,25 veces o superior. Como se puede ver en el gráfico anterior, esto se puede lograr con un período de amortización de 25 años, pero bajar a una amortización de 20 años rompe el requisito de DSCR.
Suponiendo que vamos con la amortización de 25 años y aprobamos el préstamo, ¿es una buena apuesta? Dado que el rendimiento de la deuda no se ve afectado por el período de amortización, puede proporcionarnos una medida objetiva de riesgo para este préstamo con una sola métrica. En este caso, el rendimiento de la deuda es simplemente 90.000 $ / 1.000.000 $, es decir, el 9,00%. Si nuestra política interna requiriera un rendimiento de la deuda mínimo del 10%, entonces este préstamo probablemente no se aprobaría, aunque pudiéramos alcanzar el DSCR requerido cambiando el periodo de amortización.
Al igual que el periodo de amortización, el tipo de interés también puede cambiar significativamente el ratio de cobertura del servicio de la deuda. Considere lo siguiente:
Como se muestra arriba, el DSCR a un tipo de interés del 7% es sólo 1,05x. Suponiendo que el prestamista no estuviera dispuesto a negociar sobre la amortización pero sí sobre el tipo de interés, entonces el requisito DSCR podría mejorarse simplemente bajando el tipo de interés. Con un tipo de interés del 5%, el DSCR mejora drásticamente hasta 1,24x.
Esto también funciona a la inversa. En un entorno de tipos de interés bajos, los tipos anormalmente bajos presentan un riesgo de refinanciación futuro si los tipos vuelven a un nivel más normalizado al final del plazo del préstamo. Por ejemplo, supongamos que un préstamo a corto plazo se aprobó originalmente al 5%, pero al final de un plazo de 3 años los tipos han subido al 7%. Como puede ver, esto podría suponer un reto importante a la hora de refinanciar la deuda. El rendimiento de la deuda puede proporcionar una medida estática del riesgo que es independiente del tipo de interés. Como se muestra arriba, sigue siendo del 9% para este préstamo.
La valoración del mercado, el período de amortización y los tipos de interés están en parte impulsados por las condiciones del mercado. Entonces, ¿qué sucede cuando el mercado infla los valores y los bancos comienzan a competir en las condiciones del préstamo, como el tipo de interés y el período de amortización? La solicitud de préstamo puede seguir pasando por la suscripción, pero se volverá mucho más arriesgada si el mercado cambia de rumbo. El rendimiento de la deuda es una medida que no depende de ninguna de estas variables y, por lo tanto, puede proporcionar una medida estandarizada del riesgo.
Utilizando el rendimiento de la deuda para medir el riesgo relativo
Supongamos que tenemos dos solicitudes de préstamo diferentes, y ambas requieren un DSCR de 1,20x y un LTV del 80%. Cómo sabemos cuál es más arriesgada? Considere el siguiente análisis de préstamo máximo para ambos préstamos:
Como puede ver, ambos préstamos tienen estructuras idénticas con un DSCR de 1,20x y una relación LTV del 80%, excepto que el primer préstamo tiene una tasa de capitalización más baja y un tipo de interés más bajo. Con todas las variables anteriores puede ser difícil comparar rápidamente el riesgo entre estos dos préstamos. Sin embargo, al utilizar el rendimiento de la deuda podemos obtener rápidamente una medida objetiva del riesgo con sólo mirar el NOI y el importe del préstamo:
Como puede ver, el primer préstamo tiene un rendimiento de la deuda más bajo y, por lo tanto, es más arriesgado según esta medida. Intuitivamente esto tiene sentido porque ambos préstamos tienen el mismo NOI exacto, excepto que el monto total del préstamo para el Préstamo 1 es $320,000 más alto que el Préstamo 2. En otras palabras, por cada dólar de los ingresos del préstamo, el Préstamo 1 tiene sólo 7.6 centavos de flujo de efectivo contra el Préstamo 2 que tiene 10.04 centavos de flujo de efectivo.
Esto significa que hay un mayor margen de seguridad con el Préstamo 2, ya que tiene un mayor flujo de efectivo para el mismo monto del préstamo. Por supuesto, la suscripción y estructuración de un préstamo es mucho más profunda que un solo ratio, y ciertamente hay otros factores que el rendimiento de la deuda no puede tener en cuenta, como la solidez del garante, las condiciones de la oferta y la demanda, el estado de la propiedad, la solidez de los inquilinos, etc. Sin embargo, el rendimiento de la deuda es un ratio útil de entender y está siendo utilizado por los prestamistas con más frecuencia desde el colapso financiero de 2008.
Conclusión
El ratio de cobertura del servicio de la deuda y el ratio préstamo-valor se han utilizado tradicionalmente (y seguirán utilizándose) para suscribir préstamos inmobiliarios comerciales. Sin embargo, el rendimiento de la deuda puede proporcionar una medida adicional del riesgo crediticio que no depende del valor de mercado, el período de amortización o el tipo de interés. Estos tres factores son fundamentales para los ratios DSCR y LTV, pero están sujetos a manipulación y volatilidad. En cambio, el rendimiento de la deuda utiliza los ingresos netos de explotación y el importe total del préstamo, lo que proporciona una medida estática del riesgo de crédito, independientemente del valor de mercado, el periodo de amortización o el tipo de interés. En este artículo hemos examinado el cálculo del rendimiento de la deuda, hemos analizado su comparación con los ratios DSCR y LTV y, por último, hemos visto un ejemplo de cómo el rendimiento de la deuda puede proporcionar una medida relativa del riesgo.