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Claves para aprender

• Cómo invertir en alquileres vacacionales

• ¿Son los alquileres vacacionales una buena inversión?

• Pros & contras de las propiedades de alquiler

• Métodos de financiación

El concepto de propiedad de alquiler vacacional ha ganado un considerable impulso en los últimos años, y por una buena razón: la expansión de la economía, además del advenimiento del sector del alojamiento privado, ha facilitado considerablemente que las familias se vayan de vacaciones por su cuenta.

A medida que la economía mejora, cada vez más personas encuentran la renta disponible para gastar en vacaciones.

Contrariamente a lo que muchos inversores piensan, poseer una propiedad de alquiler vacacional no es igual que la inversión inmobiliaria tradicional. La compra de una propiedad de alquiler vacacional requiere un profundo conocimiento de los mercados locales y de los ingresos previstos. (Recuerde, a diferencia de una propiedad tradicional de comprar y mantener, la compra de un alquiler vacacional significa que está añadiendo una propiedad a su cartera que tendrá vacantes durante todo el año.)

Así que, aquí hay algunas cosas que cada posible comprador de alquileres vacacionales debe saber antes de hacer una oferta y comenzar el proceso de compra de una propiedad de alquiler vacacional.

Pasos para invertir en alquileres vacacionales

Antes de siquiera mirar a la compra de una propiedad de alquiler vacacional, hay algunas cosas que usted necesita averiguar. Eso es porque aprender a comprar un alquiler vacacional requiere un conjunto especial de estrategias.

Afortunadamente, no es tan difícil empezar a invertir en propiedades de alquiler vacacional como muchos suponen. De hecho, he desglosado todo el proceso en cinco sencillos pasos que cualquier persona con una buena ética de trabajo y una mente para la debida diligencia puede comprender. Siendo cierto para casi cualquier tipo de inversión inmobiliaria, el primer paso es hacer los deberes antes de tomar cualquier acción.



Haga sus deberes

Todos hemos oído antes: la regla de oro de los bienes raíces es ubicación, ubicación, ubicación. Sencillamente, la ubicación de una propiedad es más importante que cualquier otra cosa; es lo único que, en última instancia, no se puede cambiar. Dicho esto, no debería sorprender a nadie saber que el primer paso para invertir en propiedades de alquiler vacacional consiste en decidir una ubicación. Proceda a elegir no sólo una ciudad para invertir, sino una región dentro de dicha ciudad. Cuanto más específico sea, mejor. Haga la debida diligencia y preste especial atención a todo lo que importa: las condiciones del mercado, la tasa de empleo, el clima, la proximidad a ciertos servicios, la demanda, el inventario y una serie de otros factores. Si bien es cierto que debe tener en cuenta los aspectos financieros tangibles de una posible propiedad, no puede ignorar el hecho de que su inminente compra debe estar en una ubicación agradable, accesible y deseable para atraer fácilmente a los huéspedes.

Realice un análisis de mercado en profundidad

Una vez que haya reducido su búsqueda a una o dos ubicaciones potenciales, es el momento de examinar el mercado y la demanda aún más de cerca. Tenga en cuenta que la demanda de alquileres vacacionales es un animal diferente cuando se compara con la demanda residencial. Pregúntese si le gustaría pasar las vacaciones en esta zona. Tenga en cuenta aspectos prácticos, como qué tipo de atracciones hay en las cercanías y cómo la popularidad de estas atracciones alcanza su máximo y su mínimo a lo largo del año. A continuación, pregúntese si hay suficiente demanda constante para que la inversión en alquileres vacacionales se considere sostenible. ¿Hay tanto atractivo en invierno como en verano, y viceversa? Hay que tener muy en cuenta las tendencias vacacionales, así como los tipos de propiedad, que están influyendo en una zona concreta.

Además de observar las tendencias vacacionales, también querrá tener muy en cuenta los tipos de propiedad y el mercado local. Una vez que decida qué tipo de propiedad le gustaría comprar, es el momento de hacer algunas comparaciones de mercado. También conocidas como «comparables», estas propiedades le darán una idea de cómo está funcionando el mercado para un tipo de bien concreto. Los sitios de anuncios gratuitos como Airbnb y VRBO son un buen lugar para empezar a recopilar datos del mercado. Además de familiarizarse con un área respectiva, puede identificar muy fácilmente un rango de precios de alquiler y comenzar a formular los ingresos que puede esperar razonablemente de la propiedad que le interesa. Consulte nuestra lista de los 10 mejores lugares para comprar una propiedad de alquiler vacacional.

Entender el ritmo de los alquileres vacacionales

Antes hemos hablado de los flujos y reflujos de la demanda, lo que merece un análisis más detallado. Las propiedades vacacionales son muy diferentes a los alquileres tradicionales: los ingresos generados suelen depender de la temporada. Una casa cerca del agua atraerá más interés en verano. Una casa cerca de una estación de esquí prosperará durante los meses de invierno. Hay que saber lo que se puede esperar tanto en las temporadas altas como en los meses de descanso. También debe tener una idea de cuáles serán los gastos mensuales totales. Debe tener en cuenta que tendrá que amueblar la propiedad y limpiarla cada pocas semanas. El seguro del propietario puede aumentar, y habrá un seguro contra inundaciones si la casa está cerca del agua. Si planea comprar la propiedad, necesitará al menos un 25 por ciento de pago inicial, y puede esperar una tasa de interés más alta.

Calcule sus ingresos y gastos esperados

Puede proceder a profundizar un poco más si su mercado seleccionado muestra una demanda inherente y los números que calculó indican una buena promesa de flujo de caja positivo constante. (¿No sabe cómo calcular el flujo de caja? Entonces no querrá perderse nuestra guía para calcular el flujo de caja de los alquileres: ¡es crucial aprender este importante paso para cuidar su diligencia debida!)

Si bien los ingresos por alquiler ciertamente dependerán de la zona en la que compres, la mayoría de los propietarios deberían esperar establecer la tasa de alquiler semanal entre un 10 y un 20 por ciento más alta que sus pagos hipotecarios mensuales previstos. Sin embargo, hay que tener en cuenta que, en el mercado actual, los arrendadores de zonas de gran demanda podrían pedir incluso más (ésta es una de las razones por las que el estudio de mercado y las comparaciones son tan importantes). Recuerde, usted quiere ganar dinero cada mes, pero no quiere ahuyentar a los posibles inquilinos; tiene que encontrar un término medio aceptable.

Además de ajustar sus ingresos para poder cubrir más de su hipoteca prevista, asegúrese de tener en cuenta los inevitables tiempos de inactividad que su propiedad probablemente enfrentará. Después de todo, la mayoría de los alquileres vacacionales son estacionales. Si bien puede esperar una fuerte demanda durante las temporadas altas, la demanda debe ser lo suficientemente lucrativa como para compensar los meses menos ocupados. Recomiendo tener en cuenta al menos un 25 por ciento de desocupación, para tener en cuenta esos momentos en los que es más que probable que la propiedad esté vacía. Además, debe tener en cuenta una variedad de otros cargos: cuotas de condominio, cuotas de la Asociación de Propietarios, mantenimiento de rutina, etc.

Hay un último cargo que debe ser contabilizado: la cuota de administración de la propiedad. Si bien es totalmente posible actuar como su propio propietario, es muy recomendable contratar los servicios de un administrador de propiedades calificado. Esto es especialmente cierto si está invirtiendo a distancia. Con su ayuda, incluso una propiedad media puede convertirse en una gran propiedad – todo sin que usted haga nada más que sentarse y recoger los cheques de alquiler.

En este punto, usted debe tener una buena idea de cuánto podría esperar que la propiedad obtenga en ingresos por alquiler y los gastos que se producirán. Siempre y cuando el saldo restante funcione a su favor, puede tener un acuerdo en sus manos.

Publicite su propiedad

Una vez que haya hecho su inversión en la casa de vacaciones, es el momento de empezar a comercializar su propiedad y llenar su calendario con tantas reservas como sea posible. Por suerte, hay varios sitios de reservas baratos que permiten a los propietarios de viviendas vacacionales conseguir el mayor número de ojos en sus propiedades. Vea algunos ejemplos a continuación:

• Airbnb: Probablemente el sitio de anuncios de alquileres vacacionales más conocido que existe. Esta plataforma, sin cuota anual, es la mejor para los alquileres urbanos y las propiedades en destinos de moda. Sólo asegúrese de hacer una búsqueda en su área, si no hay mucho tráfico en el sitio en su área, es mejor para la lista en otro lugar. Esta plataforma ofrece una interfaz fácil de usar para los móviles, tarifas bajas para los anuncios y es el servicio de anuncios más popular, lo que ayuda a obtener la mayor cantidad de miradas en el anuncio de su propiedad.

• VRBO, HomeAway y VacationRentals.com: HomeAway no es sólo un sitio, sino tres sitios que contienen millones de anuncios en todo el mundo. Con ese aumento de la exposición también viene la dura competencia entre los propietarios de alquileres de vacaciones, y con una cuota anual considerable (casi 350 dólares en el momento de escribir estas palabras), esta opción funciona mejor para las propiedades en las zonas de alto tráfico de propiedad de las personas que buscan alquilar constantemente.

• Alquilar como un campeón: ¿Vive usted en una ciudad universitaria o en un entorno rural donde se celebran eventos anuales o periódicos, como las 500 millas de Indianápolis o un partido de fútbol universitario? Alquilar como un campeón puede ser la forma perfecta de llenar su casa vacía para la gente que viaja al gran partido. Este sitio es útil si ya es propietario de un alquiler vacacional en áreas nicho.

• Su propio sitio web: ¿Por qué confiar únicamente en los principales sitios de anuncios de alquileres vacacionales para generar pistas para usted y proporcionar información a los posibles inquilinos? Plataformas como Airbnb y VRBO proporcionan una tonelada de servicios convenientes, tanto para el inquilino como para el arrendatario, pero eso no significa que no pueda crear un sitio web dedicado que proporcione información (especialmente vídeos e imágenes) que ofrezca a los inquilinos una visión detallada de por qué su propiedad es la mejor opción. Lo mejor de todo es que puede enlazar a su sitio web de alquileres vacacionales dentro de los perfiles de su servicio de anuncios e incluso utilizarlo en canales de marketing como vídeos de YouTube y publicaciones de Facebook.



¿Es ser propietario de un alquiler vacacional una buena inversión?

Cuando los inversores siguen los pasos adecuados para comprar una propiedad de alquiler vacacional, es más que probable que cosechen los muchos beneficios que ofrece esta inversión. La mayor recompensa que tienen los alquileres vacacionales es el aumento del flujo de caja. Las plataformas de alquileres vacacionales (como Airbnb o VRBO) son una gran manera de generar ingresos a partir de un alquiler a corto plazo, y si su propiedad tiene una gran demanda, verá incluso mayores beneficios.

Los beneficios fiscales asociados a los alquileres vacacionales también se pueden aprovechar. Su casa de vacaciones se considera un negocio si se alquila durante al menos 2 semanas al año o más a efectos fiscales. Esto significa que los ingresos del alquiler serán gravados, pero también puede deducir muchos de los gastos de su propiedad de alquiler. Hay muchos elementos que puede deducir de sus impuestos, incluyendo los costos de servicios públicos, los honorarios de gestión de la propiedad, los impuestos de ocupación, los intereses de la hipoteca, y más.

No sólo puede generar ingresos alquilando su propiedad de alquiler, sino que también tiene el beneficio de pasar las vacaciones allí usted mismo. Si alguna vez decide hacer una escapada, su alquiler vacacional puede estar disponible para su uso personal. Incluso puede conservar su casa de vacaciones para utilizarla como futura casa de retiro.

Pros de las inversiones en alquileres vacacionales

Es obvio que existen varias ventajas de poseer una propiedad de alquiler vacacional. En los últimos años, Airbnb y VRBO continúan creciendo a medida que más y más propiedades están siendo listadas en las aplicaciones. La comodidad de estas aplicaciones ha hecho que la búsqueda y la comercialización de los alquileres vacacionales sean más cómodas que nunca. A su vez, los interesados en invertir en alquileres vacacionales se han disparado. Estos son algunos de los beneficios de las inversiones en alquileres vacacionales:

1. Más ingresos: El primero y más atractivo de los beneficios de las inversiones en alquileres vacacionales es más ingresos. Un anfitrión de Airbnb puede ganar una media de 900 dólares al mes. Si tiene inversiones en alquileres vacacionales en las zonas más pobladas del mundo, esos ingresos pueden multiplicarse exponencialmente.

2. Tener su propia escapada: Invertir en propiedades de alquiler vacacional le permite tener su propia escapada ideal cuando lo desee. Utilice la propiedad para cualquier evento especial que pueda tener como cumpleaños, fiestas o reuniones familiares. Pruebe a invertir en una zona que desea visitar una y otra vez. La comodidad habla por sí misma.

3. Distribución de impuestos: Alquilar una propiedad por más de dos semanas se considera un negocio. Esto es extremadamente útil a efectos fiscales. Mientras que usted debe pagar impuestos sobre los ingresos que trae, también le permite escribir de muchos de los gastos de mantenimiento, reparación y mejora de la propiedad. Incluso puede deducir los gastos de alojamiento que cobran Airbnb y VRBO. Estas amortizaciones incluyen, pero no se limitan, a la limpieza, los suministros, las primas de seguro, los intereses de la hipoteca y los gastos de gestión de la propiedad.

4. Asegurar las finanzas & Hogar de Retiro: Invertir en alquileres vacacionales es estupendo para asegurarse los gastos futuros de la sanidad, los planes de viaje futuros, las emergencias, etc. O, si todo sale bien, puedes mantenerla como casa de retiro. De cualquier manera, invertir en alquileres vacacionales puede ser un activo fiable para el futuro.

5. Contrarios de las inversiones en alquileres vacacionales

   Como con cualquier tipo de inversión, hay varias desventajas que incluyen costes, obstáculos e inconvenientes cuando se trata de propiedades de alquileres vacacionales. Todos ellos merecen tanta consideración como los beneficios. Estos son algunos de los inconvenientes de las inversiones en alquileres vacacionales:

   1. Gestión de la propiedad: Mientras que tener su propia propiedad de vacaciones es lujoso y conveniente, también viene con la tarea de administrar la propiedad si usted espera alquilarla. Las propiedades de alquiler vacacional pueden ser las inversiones más involucradas que tendrá. Por cada nuevo huésped, es su responsabilidad limpiar, abastecer y mantener la propiedad casi todo el año si su propiedad crece en popularidad. Con un coste de entre el 10% y el 15% de sus ingresos, podría contratar a una empresa de gestión de propiedades para que haga todo este trabajo por usted.

   2. Encontrar huéspedes: No hace falta decir que el marketing es una parte clave para sacar provecho de su inversión vacacional. Encontrar inquilinos puede ser una tarea difícil y desalentadora, especialmente para los nuevos inversores. En primer lugar, debe hacer que su propiedad sea atractiva para los inquilinos. Tendrá que proporcionar un mobiliario cómodo y atractivo y, al mismo tiempo, atraer a su público objetivo. Una vez hecho esto, tendrá que consultar las mejores plataformas, como Airbnb y VRBO, para anunciar su propiedad. Por último, tendrá que idear un precio deseable que también le haga ganar dinero al final. Hacer promociones y descuentos especiales puede ayudar a que tu propiedad despegue en temporadas bajas.

   3. Restricciones & Normativas: Algunas ciudades y HOAs tienen varias restricciones y regulaciones cuando se trata de alquileres vacacionales a corto plazo. Asegúrese de consultar las políticas locales de alquiler una vez que tenga una idea de dónde invertir.

   4. Pagos mensuales & Gastos: Sin una gestión cuidadosa, las inversiones en alquileres vacacionales pueden causar problemas también en sus ingresos. Por un lado, usted tendrá un pago extra de la hipoteca. Además, tiene los gastos adicionales que conlleva ser propietario de una vivienda, como el mantenimiento, las reparaciones y los servicios públicos. Asegúrese de tener sus finanzas en orden para evitar cualquier estrés extra que la gestión de otra casa pueda tener.

   5. Financiación extra: Probablemente la mayor desventaja es que tendrá que pagar más para financiar su inversión de alquiler vacacional. Es habitual que los préstamos para propiedades de inversión tengan tipos de interés más altos que las hipotecas habituales. A su vez, usted tendrá un pago mensual más alto e intereses a lo largo de la vida del préstamo. Los prestamistas también suelen requerir un pago inicial mayor, con un promedio de alrededor del 25% más.

   Financiación de una propiedad de alquiler vacacional

   La mayoría de los inversores tendrán que buscar una fuente de financiación para su nueva propiedad de alquiler. Por suerte, hay varias opciones que van desde el corto plazo hasta el largo plazo. Préstamos conformes, préstamos de cartera, préstamos multifamiliares y contratos a corto plazo como un préstamo puente o dinero duro están disponibles para usted.

   1. Préstamo conforme: Esta es una opción popular para los alquileres de vacaciones porque los criterios de calificación no son tan estrictos como los de una residencia principal. Una buena puntuación de crédito (680+) y un pago inicial de alrededor del 20% son comunes.

   2. Préstamo de cartera: Los préstamos de cartera son utilizados a menudo por los inversores con múltiples propiedades o una propiedad de varias unidades. Los requisitos para estos préstamos son más permisivos que otros tipos.

   3. Préstamo multifamiliar: Los préstamos multifamiliares se utilizan para propiedades vacacionales de 2 a 4 unidades o edificios de apartamentos con más de 4 unidades. Los préstamos de cartera caen bajo este paraguas, junto con las hipotecas convencionales, los préstamos respaldados por el gobierno y los préstamos multifamiliares a corto plazo.

   4. Préstamo a corto plazo: Un préstamo a corto plazo es una gran opción para los inversores que necesitan dinero en efectivo para comprar una propiedad de vacaciones antes de haber asegurado la financiación a largo plazo. Los préstamos puente y el dinero duro entran en esta categoría.

   Resumen

   Una propiedad de alquiler vacacional es una gran manera de entrar en la comunidad de ingresos pasivos. Sin embargo, no basta con lanzarse de cabeza sin un plan. En su lugar, tenga en cuenta la diligencia debida y sepa en qué se está metiendo antes de dar el salto. Con la preparación adecuada, puede descubrir que su inversión merece la pena. Los beneficios fiscales, el aumento del flujo de caja y la posibilidad de pasar las vacaciones en una casa que ya posee son sólo algunas de las ventajas que le puede aportar la inversión en una propiedad inmobiliaria de vacaciones. Aquellos que están preparados podrían encontrar que su decisión de entrar en las propiedades de alquiler de vacaciones es una que podría dar sus frutos en los próximos años.

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