Atrás quedaron los días de los aparcamientos llenos de Buicks y las relucientes lámparas de araña dentro de la Sala de Cristal de Sears. El ruinoso Cloverleaf Mall, situado en una de las principales puertas de entrada a Chesterfield, era una monstruosidad en un condado que se enorgullecía de su reputación como próspero vecino del sur de Richmond.
Con una evaluación que había bajado de 60 millones de dólares en 1995 a 11 millones de dólares en 2004, los funcionarios electos estaban mirando potencialmente el próximo corredor de la autopista Jefferson Davis, dijo el supervisor de Midlothian Leslie Haley durante una reciente sesión de trabajo que dio al público su primera mirada integral al proyecto en unos dos años.
El centro comercial Stonebridge – con la ayuda del condado – ahora cuenta con una evaluación de 72 millones de dólares y los ingresos excedentes.
Los funcionarios presentaron los detalles financieros del proyecto después de que el condado respondiera a las preguntas sobre su papel en el desarrollo económico de las personas que estaban descontentas con una propuesta ahora inactiva para construir un megasitio en el sureste de Chesterfield.
La historia de éxito de Stonebridge se produjo una década después de que el condado se moviera con una urgencia y proactividad que no vio el corredor de Jeff Davis, que sigue a la zaga de otras zonas del condado.
«He estado en un montón de reuniones, pero no creo que nada me haya sacudido tanto como escuchar, de primera mano, a alguien decir: ‘Este lugar estaba en camino de convertirse en otro Jeff Davis’. Eso me sorprendió mucho y me dolió», escribió en un correo electrónico Kim Marble, directora de la Asociación Jefferson Davis, una organización sin ánimo de lucro. Marble ha vivido a lo largo de la U.S. 1 durante más de 25 años.
«Entendí exactamente lo que la persona quería decir con la comparación, y no creo que tuviera ninguna mala intención hacia los residentes de la Ruta 1, pero fue un golpe en el corazón escuchar que el lugar en el que vivo se utilizara de forma icónica para decir: ‘No queremos ser como ese lugar’. No creo que fuera la intención, pero se sintió como una fuerte delimitación entre nosotros y ellos.»
Los funcionarios del condado dijeron que querían evitar que la historia de Jeff Davis se repitiera.
«El condado fue más proactivo en el corredor oriental de Midlothian. Ninguno de nosotros puede subirse al DeLorean y volver a la década de 1950. Pero podemos aprender de la experiencia histórica en Jeff Davis y asegurarnos de tener un resultado diferente en el corredor de Midlothian», dijo el administrador adjunto del condado, Matt Harris.
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Cuando se inauguró en agosto de 1972, el Cloverleaf Mall era el mayor centro comercial cubierto de la región de Richmond. La gente entraba en un patio central con una piscina de 6 metros, árboles de cristal y agua que caía. El JCPenney era el más grande de la compañía en el estado.
Pero el boom inmobiliario del condado se extendió hacia el oeste y el sur, mientras que la nueva Powhite Parkway dividía Midlothian Turnpike. Al igual que el centro comercial Cloverleaf robó en su día la vida a Southside Plaza, las urbanizaciones más alejadas extinguieron lentamente a Cloverleaf.
El centro comercial perdió a JCPenney en 2001, seguido de Sears y Hecht’s. Los cines Regal situados detrás de Cloverleaf cerraron en 2001.
El centro comercial se vendió en un tribunal de quiebras a un banco canadiense en 2002.
Hace aproximadamente una década, el Richmond Christian Center perdió una guerra de ofertas ante los líderes electos del condado, que no estaban dispuestos a esperar al mercado privado.
«Todos reconocimos lo absoluto. No podíamos perderlo como entidad contribuyente», dijo Harris. «Sabes, escuchamos de vez en cuando, bueno, el sector privado traerá una solución.
«Bueno, lo que el sector privado nos trajo -sin ofenderlos- fue básicamente una mega-iglesia que iba a salir de los impuestos. Perderíamos estos 82 acres en una ubicación muy, muy estratégica».
Fabrizio Fasulo, director del Centro de Análisis Urbano y Regional de la L. Douglas Wilder School of Government and Public de la Virginia Commonwealth University. Douglas Wilder School of Government and Public Affairs, dijo que sin la intervención del condado, la transformación positiva de Stonebridge probablemente no se habría producido.
«Basándonos en la narrativa presentada aquí, parece que el mercado privado no estaba preparado o no era capaz de iniciar los esfuerzos de reurbanización», dijo. «Este es un excelente ejemplo para demostrar que la iniciativa pública a través de la inversión y la planificación a largo plazo es necesaria, al menos en las etapas iniciales de la reurbanización, para reducir los riesgos, atrayendo así la inversión privada más adelante».
«En otras palabras, mientras el mercado está a la expectativa, alguien -en este caso, una entidad pública- tiene que arriesgarse y pilotar un proyecto para tantear el terreno»
El condado se apresuró a actuar.
«La junta directiva afirmó que debíamos hacer algo; no debíamos ser laissez-faire. Hay quienes piensan que el gobierno no debe hacer nada nunca, y tienes algunos lugares, algunas áreas debería decir, donde no hay interés, no hay inversión. Y ya ves lo que pasa», dijo el supervisor James Holland durante la sesión de trabajo de finales de mayo.
No se refería a un área en particular, dijo después, pero añadió: «Probablemente no había una urgencia en mejorar la comunidad que se vio con Stonebridge, pero creo que ahora sí la hay.»
Marble dijo que había una urgencia por revitalizar el corredor de la U.S. 1 hace una generación, lo que hizo que surgiera la Asociación Jeff Davis en primer lugar, así como un plan de revitalización de 1993 que los residentes creían que «podría y se lograría.»
Dijo que sentía un gran respeto por los líderes de Chesterfield que están ayudando a cambiar la cultura del gobierno del condado en un momento en el que más gente quiere retornos de inversión más rápidos y glamurosos a los que los complejos problemas de Jeff Davis no se prestan fácilmente.
Pero, añadió, ese cambio está «llegando mucho más lentamente de lo que podría y debería.»
Cuando llegó a Cloverleaf, no había tanto que hacer como a lo largo de Jeff Davis, dijo Harris.
El corredor de Jeff Davis decayó mucho antes que el centro comercial del distrito norte de Midlothian, más rico, de Chesterfield, comenzando con la construcción de la Interestatal 95 a mediados de la década de 1950. La zona de Stonebridge, en cambio, tocó fondo a principios de la década de 2000.
«Gran parte de la experiencia y los conocimientos que hemos adquirido en el este de Midlothian, los vamos a aplicar al norte de Jeff Davis. Es una colina más empinada para subir en Jeff Davis. Estamos entrando en esos lugares en diferentes puntos de sus ciclos de vida. El nivel de compromiso e interés es igual en la perspectiva del condado», dijo Harris.
Los líderes electos aprobaron recientemente un plan de área especial para la parte norte del corredor de Jeff Davis, que pretendía lograr lo que los planificadores han reconocido que un plan de 1993 no logró. Los defensores y los residentes presionaron recientemente para que el condado pusiera dinero en su presupuesto más reciente detrás del plan especial, pero los líderes elegidos querían que un comité priorizara los cambios primero.
«Aunque el condado, en asociación con la comunidad, ha presentado un ambicioso plan de área especial, todavía no estamos viendo ninguna inversión financiera tangible en el corredor por parte del condado. El comité directivo está a punto de reunirse por primera vez y contamos con que el condado cumpla sus promesas de invertir aquí, y más pronto que tarde», escribió Marble.
«Soy un jugador de equipo y tengo respeto por nuestro actual liderazgo del gobierno local, pero admitiré que ha sido desalentador cuando voy a las reuniones y escucho que la gente quiere que se reserven fondos para los parques de perros, escucho el precio del césped para los campos de fútbol, y escuchar sobre nuevas escuelas que deben ser apresuradas a través del sistema para mantener el nuevo desarrollo de manivela, mientras seguimos abogando por las aceras porque la gente está en peligro cuando caminan en una carretera de cuatro carriles ocupados a la tienda de comestibles o lavandería.»
En el corredor de Midlothian, la antigua propiedad de Cloverleaf que se encuentra junto a Midlothian Turnpike y Chippenham Parkway es ahora un lugar muy distinto de lo que un funcionario electo describió como un terreno baldío antes de que los mazos y las excavadoras lo redujeran a escombros en 2011.
«Tenemos familias más jóvenes que se mudan y que tienen acceso a ese comercio minorista», dijo el supervisor Chris Winslow.
«Ves cómo se da nueva vida a los barrios más antiguos. … Ha sido muy, muy positivo.»
Han pasado 10 años desde que el condado tomó el control total de los 82,7 acres de Stonebridge utilizando un préstamo de 16,3 millones de dólares.
Sólo 25 acres por valor de unos 5 millones de dólares permanecen vacantes.
Dos ventas en 2011 y 2013 pagaron la mayor parte de esa deuda de 16,3 millones de dólares y allanaron el camino para un centro comercial anclado en Kroger combinado con apartamentos donde un apartamento de un dormitorio y un baño se anuncia a poco más de 1.274 dólares al mes.
En otros dos años como máximo, Harris espera que los 25 acres restantes se vendan a entidades privadas, lo que permitiría al condado utilizar los ingresos para pagar los 16,3 millones de dólares.
Los ingresos por ventas e impuestos inmobiliarios superiores a los previstos crearon otra arruga de buenas noticias para el segundo brazo de la financiación de Stonebridge. Esos fondos redujeron en casi 10 años otro paquete de deuda por un total de 11 millones de dólares.
Lo que se esperaba que fuera un pago a 30 años, ahora está programado para ser pagado en 2032.
En lugar de paquetes de incentivos para las empresas, esos 11 millones de dólares se destinaron a mejoras «en el terreno», como aceras, farolas y la demolición, dijo Harris. Eso se combinó con los millones puestos por los socios privados del condado.
Aún así, la comunidad tendrá que esperar años antes de que más ingresos de Stonebridge puedan fluir hacia el resto del condado para ayudar a pagar cosas como los bomberos o los maestros.
Los ingresos por impuestos y cualquier excedente de Stonebridge va hacia el pago de la deuda de 11 millones de dólares, lo que los excedentes están permitiendo que suceda más rápido. En general, el proyecto produjo 1,15 millones de dólares en ingresos fiscales anuales en 2018.
«Este no es un caso en el que los dólares de otras partes del condado fluyan hacia Stonebridge. Tiene que ser autosostenible», dijo Harris.
Los efectos indirectos, como el aumento de las evaluaciones de las propiedades cercanas, además de los empleos añadidos, ya están contribuyendo a la economía local. Debido a los acuerdos con las empresas de Stonebridge, Harris no pudo decir a los líderes elegidos un recuento exacto de puestos de trabajo para Stonebridge.
Aún hoy, el condado sigue desempeñando un papel activo en la propiedad.
El año pasado, los líderes decidieron retener la propiedad de 12,5 acres por valor de unos 2,5 millones de dólares en un lugar más difícil de desarrollar en el terreno. Entonces, la Autoridad de Desarrollo Económico del condado pidió un préstamo de 7 millones de dólares para construir una instalación de 50.000 pies cuadrados, deuda que se está pagando principalmente por el alquiler del Centro de Voleibol de Richmond en la propiedad.
El edificio también ofrece programas orientados a las personas mayores a través del Departamento de Parques y Recreación del condado.
El centro de voleibol llegó después de que los desarrolladores de la parte comercial de Stonebridge cambiaran el enfoque de los grandes minoristas. El centro también aprovecha un mercado de turismo deportivo en el que Chesterfield ha invertido millones recientemente.
El último día que Cloverleaf Mall estuvo abierto, los guardias hicieron sus últimas rondas a lo largo del silencioso patio de comidas y las tiendas vacías. Un cartel colocado en las puertas del centro comercial agradecía a la gente su patrocinio. No tardaría en llegar Kroger.