¿Qué es la retención?
La retención es la retención de una parte de los fondos que se deben a un contratista o subcontratista hasta que el proyecto de construcción esté terminado. Su objetivo es servir de incentivo financiero y de garantía de que el contratista completará el proyecto de forma satisfactoria.
La retención ha sido una práctica habitual en los proyectos de construcción en Estados Unidos durante todo un siglo. Hoy en día, es un requisito en prácticamente todos los préstamos para la construcción. En los proyectos de construcción públicos, la retención está prescrita por las leyes estatales con porcentajes fijos y condiciones de liberación, mientras que en los proyectos privados está regulada por los términos del contrato.
En el ámbito de los préstamos para la construcción, la retención es un término un poco controvertido. A menudo se considera una carga para los propietarios y contratistas por parte de la institución crediticia, a pesar de que sirve principalmente para proporcionar una garantía adicional de que el proyecto de construcción se completará. Pero, antes de adelantarnos, definamos primero de qué estamos hablando.
¿Cómo funciona la retención?
Lo más común es que el porcentaje de retención se tome de cada pago de progreso en el proceso de construcción. Tomado de las cuotas individuales, la retención no representa una gran carga en los costos de construcción en curso, pero con el tiempo se acumula para proporcionar un fuerte incentivo para los contratistas para completar su trabajo.
El porcentaje de retención es a veces fijo y a veces una cuestión de acuerdo, pero se establece más comúnmente entre el 5% y el 10% del total de los fondos aprobados. (El 10% es el estándar en los proyectos públicos.) También pueden ser definidos de forma escalable por el contrato con diferentes porcentajes retenidos para las diferentes etapas de construcción.
La retención se libera y los fondos se pagan a los contratistas y subcontratistas una vez que el proyecto de construcción se ha completado – por lo general después de la liberación final de gravamen se ha firmado, junto con los certificados de finalización pertinentes.
¿Por qué es importante la retención?
La retención sigue siendo la póliza de seguro más eficaz para la finalización con éxito de los proyectos de construcción. Esto es particularmente importante en las etapas finales del proyecto cuando el contratista podría determinar que es financieramente más viable simplemente pasar al siguiente proyecto ya que no hay fondos de retención para cobrar al terminar el proyecto actual.
La retención también representa fondos fácilmente disponibles en el caso de un incumplimiento del contratista. Si un contratista no puede completar el trabajo o cumplir con sus obligaciones financieras debido a diversos factores (como activos congelados, fraude o una demanda) estos fondos pueden ser utilizados para remediar el incumplimiento, pagar a los proveedores y subcontratistas para completar el trabajo, etc.
Un caso contra la retención
Los propietarios y contratistas tienden a culpar parcialmente a la retención por los problemas de flujo de efectivo y los retrasos en el pago. Se argumenta que se puede abusar de las retenciones y que pueden causar disputas y retrasos en los pagos cuando el contratista y el propietario tienen puntos de vista diferentes sobre la finalización del proyecto. Esto puede dar lugar a cargas financieras para los subcontratistas que participan en el proyecto.
Dado que sólo representa un pequeño porcentaje (hasta el 10%) de los sorteos individuales, es seguro decir que cualquier problema de este tipo es más bien el resultado de una mala presupuestación, planificación y aplicación de procesos. Este problema puede remediarse desde el principio, mediante una definición contractual clara de la finalización sustancial y un calendario bien definido para la finalización y la liberación de la retención. Además, el software de préstamos para la construcción puede ser útil para la implementación del proceso y el seguimiento de las retenciones.
El veredicto final
A pesar de ser considerado comúnmente como un «mal necesario», el hecho de que las retenciones hayan seguido siendo un tipo de vehículo de apalancamiento durante todo un siglo es un crédito para su eficacia. A lo largo de los años se ha cuestionado y modificado varias veces, e incluso hoy en día existen otras soluciones que se presentan como alternativas. Sin embargo, la mayoría de estas soluciones alternativas buscan remediar la interrupción percibida del flujo de efectivo de los recursos retenidos y eliminan efectivamente el incentivo financiero para la finalización del proyecto.
La retención ha demostrado una y otra vez ser la mejor garantía de la finalización de un trabajo. En última instancia, cualquier efecto negativo (erróneo o no) asociado a la retención puede evitarse con una evaluación realista del presupuesto, unas condiciones contractuales bien definidas y una aplicación eficaz de los procesos.