Heading

Si usted es un administrador de instalaciones, probablemente ha escuchado alguna variación de la frase «Si no está roto, no lo arregles». Esta mentalidad puede funcionar a corto plazo, pero el mantenimiento reactivo constante puede realmente desperdiciar miles de dólares cada año debido a la falta de reparaciones consistentes y proactivas. Las fallas no planificadas de los activos son estresantes y consumen mucho tiempo para que un equipo de instalaciones las solucione.

Si su equipo todavía opera con un enfoque reactivo del mantenimiento, es hora de cambiar. Un sólido plan de mantenimiento preventivo es la clave para mantener su equipo en condiciones seguras y operables. Utilice esta guía de mantenimiento preventivo como su ventanilla única para entender e implementar un programa exitoso propio este año.

Temas tratados en esta guía

Haga clic en cualquiera de los siguientes enlaces para saltar directamente al tema que está buscando.

• ¿Qué es el mantenimiento preventivo?

• Los cuatro puntos de acción del mantenimiento preventivo

• Beneficios clave del mantenimiento preventivo

• Mantenimiento reactivo vs. mantenimiento preventivo

• . mantenimiento preventivo

• Tipos de mantenimiento preventivo

• Utilizar el mantenimiento preventivo para reducir el riesgo

• Cómo crear un programa de mantenimiento preventivo

• Más recursos sobre mantenimiento preventivo

¿Qué es el mantenimiento preventivo?

El mantenimiento preventivo (también llamado mantenimiento «preventivo») es un enfoque sistemático de las operaciones del edificio que tiene como objetivo predecir y prevenir fallos catastróficos de los equipos antes de que ocurran. Para lograr este objetivo, el personal de las instalaciones lleva a cabo inspecciones rutinarias, mantenimiento y reparaciones en los activos para garantizar que funcionan como el fabricante pretende. Los equipos funcionales permiten a los miembros del personal de las instalaciones centrarse menos en el mantenimiento reactivo y más en las próximas tareas de mantenimiento o en las órdenes de trabajo urgentes.



Como regla general, es mejor prevenir los problemas que reaccionar ante ellos. El mantenimiento preventivo reduce la probabilidad de que se produzcan problemas inesperados, ya que fomenta el rendimiento óptimo de los equipos. La siguiente lista presenta algunas formas en que los equipos de instalaciones pueden estar al tanto del mantenimiento preventivo en sus departamentos:

• Programar y realizar inspecciones periódicas de los equipos

• Realizar una limpieza periódica de los edificios, terrenos y activos

• Lubricar las piezas móviles para reducir el desgastedesgarro

• Ajustar los controles para obtener un rendimiento óptimo y eficiencia energética

• Reparar y sustituir cualquier pieza defectuosa del equipo



¿Cuáles son los cuatro puntos de acción clave del mantenimiento preventivo?

El mantenimiento preventivo adopta un enfoque proactivo hacia el mantenimiento e implica cuatro elementos de acción clave: inspección, detección, corrección y prevención. Echemos un vistazo más de cerca a cómo cada concepto es fundamental para un programa de mantenimiento preventivo exitoso.

1. Inspección: Las inspecciones son una parte necesaria del mantenimiento preventivo y ayudan a las organizaciones de dos maneras. En primer lugar, las inspecciones de las instalaciones garantizan que los equipos sean seguros de usar. Las inspecciones regulares ayudan a prevenir las lesiones en el lugar de trabajo y proporcionan a la empresa una mayor protección de la responsabilidad. En segundo lugar, las inspecciones periódicas protegen la propiedad. Las inspecciones garantizan que los equipos funcionan tal y como el fabricante pretende.

2. Detección: Operar con un enfoque de funcionamiento hasta el fallo puede acabar costando al departamento de instalaciones un dinero considerable, por lo que muchos gestores de instalaciones optan por utilizar un enfoque preventivo del mantenimiento. El mantenimiento preventivo ayuda a los gestores de las instalaciones a detectar los problemas a tiempo, cuando los problemas son todavía relativamente fáciles y baratos de solucionar.

3. Corrección: El mantenimiento preventivo anima a los gestores de las instalaciones a adoptar un enfoque proactivo hacia el cuidado de los equipos y a corregir los problemas antes de que se produzcan. Si se detecta un problema (o un problema potencial), los gestores de las instalaciones toman medidas para solucionar el problema rápidamente antes de que empeore o detenga las operaciones.

4. Prevención: Los gestores de las instalaciones pueden combinar los registros de inspección y las notas de mantenimiento para aprender de los errores del pasado y corregir los problemas repetidos de los equipos. La prevención de fallos en los activos reduce el estrés y aumenta la productividad de los equipos de las instalaciones. Cuando los equipos funcionan tal y como se inspeccionan, el personal puede centrarse en tareas de mantenimiento proactivas (en lugar de reactivas).

5. ¿Cuáles son los beneficios del mantenimiento preventivo?

   El mantenimiento preventivo tiene dos objetivos generales: aumentar la longevidad y la productividad de los activos y mantener a las personas y los activos a salvo de cualquier daño. Los gestores de instalaciones y sus equipos pueden utilizar los principios del mantenimiento preventivo para lograr diversos beneficios, entre ellos los siguientes:

   • Disminuir el exceso de depreciación de los equipos

   • Prevenir las averías inoportunas de los equipos críticos

   • Eliminar las inspecciones y tareas de mantenimiento

   • Ahorre dinero alargando la vida útil de los activos

   • Prepárese y evite que se produzcan futuros problemas

   Mantenimiento «reactivo» vs. «preventivo». Mantenimiento «Preventivo»: ¿Cuál es la diferencia?

   En la gestión de instalaciones, las reacciones a los problemas son inevitables. Las cosas pueden ir mal y lo harán. Sin embargo, los gestores de instalaciones pueden tomar medidas para promover la seguridad y reducir el mantenimiento reaccionario adoptando un enfoque proactivo hacia las correcciones. Los gestores de las instalaciones deben empezar por comprender las ventajas del mantenimiento proactivo frente a la respuesta reactiva.

   • El mantenimiento reactivo se centra en diagnosticar y solucionar un problema una vez que el activo ya se ha averiado o funciona mal. Un técnico de mantenimiento identifica el problema que se ha producido y toma medidas para restablecer el activo a su estado operativo.

   • El mantenimiento preventivo hace hincapié en las tareas de mantenimiento programadas regularmente. El objetivo del mantenimiento preventivo es dar a un activo el cuidado que requiere mientras está en funcionamiento. Este enfoque minimiza activamente la posibilidad de que se produzcan fallos, reparaciones costosas y tiempos de inactividad no programados.

   

   Una idea errónea común es que el mantenimiento reactivo es algo malo. La verdad es que la mayoría de los departamentos de instalaciones experimentan un equilibrio saludable entre el mantenimiento reactivo y el mantenimiento preventivo a lo largo del año. Esto se debe a que es casi imposible predecir y prevenir todos los fallos de los activos.

   Las tareas de mantenimiento reactivo deben minimizarse siempre que sea posible. Ni los ocupantes ni el personal de mantenimiento disfrutan lidiando con un aire acondicionado roto o una tubería con fugas.

   ¿Cuáles son los diferentes tipos de mantenimiento preventivo?

   El mantenimiento preventivo puede seguir un enfoque basado en el tiempo, un enfoque basado en el uso o una combinación de ambos. Veamos ejemplos de cada uno de ellos.

   Mantenimiento preventivo basado en el tiempo

   El mantenimiento preventivo basado en el tiempo recibe una variedad de nombres, siendo uno de los principales el mantenimiento «basado en el calendario». Independientemente del término que utilice su departamento, este enfoque consiste en establecer un calendario de mantenimiento preventivo para realizar inspecciones periódicas en los equipos, especialmente en aquellos que tendrían un impacto severo en la producción en caso de avería.

   El mantenimiento preventivo basado en el tiempo se utiliza mejor para los activos acotados (como los equipos contra incendios/seguridad) y los activos críticos (como los sistemas de climatización y las bombas), aunque los gestores de las instalaciones pueden utilizar este enfoque para cualquier activo que requiera mantenimiento preventivo. He aquí algunos ejemplos para ilustrar.

   1. «Inspeccionar el aparcamiento en busca de grietas una vez al mes»

   2. «Cambiar los filtros de la unidad de tratamiento de aire cada tres meses»

   3. «Inspeccionar los calentadores de agua semestralmente»

   Mantenimiento preventivo basado en el uso

   Mantenimiento basado en el uso, también llamado «mantenimiento en tiempo de ejecución», es un enfoque que desencadena el mantenimiento después de una cierta cantidad de tiempo de ejecución del activo (como cada «X» cantidad de kilómetros, millas, horas o ciclos de producción).

   

   El mantenimiento preventivo basado en el uso se asegura de que los equipos sigan funcionando como el fabricante pretende. A diferencia del mantenimiento basado en el tiempo, que se produce en un programa más rígido, el mantenimiento basado en el uso se produce con la frecuencia que un activo necesita, ya sea cada mes o cada seis meses, lo que ocurra primero. Consulte estos ejemplos de mantenimiento preventivo basado en el uso.

   1. «Inspeccionar las correas cada 100 horas de producción»

   2. «Revisar los vehículos de motor cada 5.000 millas»

   3. «Lubricar las bombas cada 10.000 horas de funcionamiento»

   ¿Cómo puede el mantenimiento preventivo reducir el riesgo en mis instalaciones?

   Todas las instalaciones se enfrentan a riesgos potenciales que, si no se controlan, pueden poner en peligro a los trabajadores, los ocupantes y los objetivos de una empresa. Los gestores de instalaciones y sus equipos son responsables de asegurar estos riesgos y mantener la seguridad en una instalación. Un sólido plan de mantenimiento preventivo puede reducir eficazmente dos tipos de riesgos en sus edificios. Echemos un vistazo a cada tipo.

   El mantenimiento preventivo reduce el riesgo para las personas.

   Los gestores de las instalaciones tienen el poder de prevenir lesiones y reducir los días que los empleados pasan fuera del trabajo. El mantenimiento preventivo puede utilizarse para apoyar la seguridad de los equipos para todos los ocupantes de una instalación.

   Mantenga la seguridad de los ocupantes realizando un mantenimiento e inspecciones recurrentes de la maquinaria peligrosa. Haga lo mismo con las cámaras de seguridad, las cerraduras de las puertas, los extintores, las señales de salida de emergencia y cualquier otro activo que proteja a las personas de cualquier daño.

   El mantenimiento preventivo reduce el riesgo para la propiedad.

   El mantenimiento reactivo puede ser caro. Los gestores de instalaciones se enfrentan a costes considerables cuando un activo se avería de forma inesperada, incluidos los costes de diagnóstico del problema, de sustitución de piezas y, en última instancia, de reparación del problema. El mantenimiento preventivo puede reducir drásticamente la probabilidad de estos riesgos.

   Los gestores de las instalaciones deben realizar comprobaciones rutinarias de los activos y un mantenimiento planificado para evitar costosas reparaciones en el futuro. Utilice esta lista de comprobación de preparación de inspecciones de instalaciones para determinar los activos que debe inspeccionar regularmente.

   

   ¿Cómo puedo crear un programa de mantenimiento preventivo que realmente funcione?

   A muchos administradores de instalaciones les gusta la idea del mantenimiento preventivo, pero rápidamente se frustran al no saber por dónde empezar. La buena noticia es que implementar un proceso proactivo puede ser indoloro si los equipos de los edificios desarrollan una estrategia sólida y utilizan las herramientas adecuadas.

   La forma más rápida y sencilla de apoyar un programa de mantenimiento preventivo ganador es utilizando un software de gestión de instalaciones (FMS). Un FMS de vanguardia no sólo puede automatizar las tareas de mantenimiento preventivo para usted, sino que también reemplazará las voluminosas pilas de papel y las hojas de cálculo desordenadas. El software responsabiliza a su equipo y les proporciona acceso instantáneo a la información de los activos y a los protocolos de mantenimiento preventivo sobre el terreno.

   

   Aquí tiene otras formas notables en las que el software de gestión de instalaciones puede ayudar a su equipo a adelantarse y mantenerse organizado con el mantenimiento preventivo durante todo el año. Asegúrese de que está utilizando el mejor software de mantenimiento para su equipo.

   • Utilice el mapeo de activos basado en la ubicación para encontrar y dar servicio a los equipos.
     El mapeo de activos basado en la ubicación permite a los usuarios del software filtrar los activos a través de un mapa de planta interactivo para que vean sólo los pines de activos que necesitan. Esta función es especialmente útil si se asigna a un miembro del equipo la inspección o el servicio de todos los activos de un determinado tipo (por ejemplo, inspeccionar todas las señales de salida de emergencia para ver si hay bombillas fundidas) como parte de un programa de mantenimiento preventivo.

   • Utilice un módulo de programación de órdenes de trabajo y MP para crear tareas de mantenimiento preventivo recurrentes.
     El software facilita la gestión de las órdenes de trabajo y la programación del mantenimiento preventivo. Tendrá la capacidad de clasificar las solicitudes de servicio entrantes por edificio o planta, asignar órdenes de trabajo a miembros específicos del equipo y recibir recordatorios automáticos de las próximas tareas de mantenimiento preventivo.

   • Cargue la documentación de los activos, los recibos y los manuales de O&M para futuras referencias.
     El software incluye la gestión de documentos de las instalaciones, que protege la documentación más importante del edificio y garantiza el acceso instantáneo a la misma sobre el terreno, donde más importa. Podrá cargar y almacenar cualquier documento, incluidos los manuales de O&M, la información de la garantía, los recibos y los informes de puesta en marcha.

   • Manténgase informado sobre el éxito del mantenimiento preventivo con un panel de informes de datos.
     Muchos gestores de instalaciones se guían por los datos y quieren ver la evidencia del éxito (o la necesidad de mejora) a través de los números. Algunas soluciones de software de gestión de instalaciones cuentan con un cuadro de mando de estadísticas, que sirve como ventanilla única para los datos departamentales. Estos datos resultan muy útiles a la hora de elaborar informes anuales para los administradores de su organización.

   • Acceda a la información del PM de los activos que se encuentran en el campo a través de cualquier dispositivo electrónico.
     El software de gestión de instalaciones hace que su equipo se levante, se mueva y realice más trabajo a lo largo del día. Ya no tendrá que estar atado a su ordenador de sobremesa e impresora, ya que un FMS puede funcionar en cualquier dispositivo móvil y elimina la necesidad de imprimir órdenes de trabajo para las tareas de mantenimiento preventivo.

   • Escanee códigos QR para ver las órdenes de trabajo de mantenimiento preventivo de un activo.
     Un código QR es un tipo de código de barras que puede colocarse en equipos y activos dentro de una instalación. Utilice un dispositivo móvil con cámara para escanear el código QR de un activo. Con el escaneo del código de barras, su equipo obtendrá acceso instantáneo al historial de PM del activo, así como a cualquier tarea de mantenimiento próxima que deba completarse.

   Haga clic aquí para ver las capacidades del software de gestión de instalaciones en acción y aprender cómo pueden ayudar a su departamento a tener más éxito.

   ¿Dónde puedo encontrar más recursos gratuitos sobre mantenimiento preventivo?

   El mantenimiento preventivo es un tema extenso. Los administradores de instalaciones deben tomarse el tiempo para buscar una variedad de recursos sobre el mantenimiento preventivo con el fin de formar un plan que funcione mejor para sus instalaciones. ¿No sabe por dónde empezar? AkitaBox lo tiene cubierto. Le sugerimos que explore los siguientes recursos gratuitos para ayudarle a poner en marcha su programa de mantenimiento preventivo nuevo o revisado.

   • Lea la Guía definitiva de mantenimiento preventivo de AkitaBox
     Cambiar una instalación a un modelo de mantenimiento preventivo no tiene por qué ser un reto. Rompa el ciclo del mantenimiento reactivo con la Guía de Mantenimiento Preventivo de AkitaBox, una guía gratuita que le ofrece la información y las herramientas que necesita para elaborar una estrategia para su departamento. Obtenga su copia aquí.

   • Descargue la lista de comprobación de mantenimiento preventivo de AkitaBox.
     Mantenga el enfoque en el mantenimiento preventivo frente al mantenimiento reactivo con la lista de verificación de mantenimiento preventivo definitiva. Esta lista de comprobación paso a paso cubre la identificación de activos, las convenciones de nomenclatura y la precisión de la recopilación de datos.

   • Consulte la Guía para entender e implementar el mantenimiento preventivo de AkitaBox.
     ¿Piensa implementar un nuevo o mejorado plan de mantenimiento preventivo para sus instalaciones? La Guía para entender e implementar el mantenimiento preventivo cubre los fundamentos de una estrategia proactiva, consejos y trucos para implementar un plan de MP, y una línea de tiempo para implementar completamente y perfeccionar su programa. Descargue la guía aquí.

   • Hable con un asesor del sector de la gestión de instalaciones.
     Es una buena idea contactar con un profesional de la gestión de instalaciones que pueda orientarle sobre las mejores prácticas de mantenimiento preventivo que mejor se adapten a su edificio y a su sector. Comience por programar una hora para hablar con un asesor de AkitaBox. Nuestro amable equipo está aquí para ayudar y trabajará con usted para determinar una solución personalizada creada solo para usted.

   Implementación del mantenimiento preventivo en su instalación

   Los gestores de instalaciones que llevan a cabo un programa basado en el mantenimiento reactivo pueden ver el mantenimiento preventivo como un coste general que, al principio, es difícil de justificar. Pero todo lo que se necesita es un accidente grave o un período significativo de tiempo de inactividad para demostrar lo importante que es emprender un programa de estrategias de mantenimiento proactivo.

   Las estrategias de mantenimiento más exitosas valoran el mantenimiento preventivo como su enfoque principal. Al adelantarse en el mantenimiento y la reparación, su departamento obtendrá importantes ahorros de costes y una mayor fiabilidad de los activos. Manténgase informado sobre las últimas estrategias de mantenimiento preventivo en la Guía de Mantenimiento Preventivo de AkitaBox Este completo recurso explica cómo recopilar y actualizar los datos de los activos, cómo documentar las auditorías e inspecciones de las instalaciones y cómo presupuestar eficazmente su nuevo programa de MP. Descargue el kit de herramientas gratuito aquí.