Requisitos para un préstamo convencional
Veamos cuáles son los criterios para calificar para un préstamo convencional conforme a lo establecido por Fannie Mae y Freddie Mac. Para nuestros propósitos, estamos hablando estrictamente de las transacciones de compra de una sola unidad para una residencia principal – esencialmente, una típica compra de vivienda.
También vamos a tratar de darle una idea de lo que los requisitos para un préstamo no conforme pueden ser, pero usted tendrá que hablar con los prestamistas individualmente para averiguar si usted cumple con sus requisitos específicos para un préstamo no conforme.
Tenga en cuenta, también, que las directrices de préstamos conformes sólo dictan qué tipos de préstamos comprarán Fannie y Freddie; los prestamistas también pueden tener sus propios requisitos para los préstamos que ofrecen, siempre y cuando no entren en conflicto con las directrices de préstamos conformes. Así que es posible encontrar prestamistas que tienen requisitos más estrictos que los enumerados aquí.
Pago inicial
Cuando usted obtiene un préstamo convencional, casi siempre tendrá que traer una cierta cantidad de dinero en efectivo a la mesa usted mismo; no se puede financiar la transacción en su totalidad con un préstamo. Hacer un pago inicial asegura que usted tiene una participación en la casa, lo que se traduce en menos riesgo para el prestamista.
Tanto Fannie como Freddie tienen programas que le permiten poner tan sólo el 3% del precio total de la casa. Sin embargo, si no cumple con los requisitos para la opción del 3% de entrada, es probable que tenga que poner al menos el 5% del precio de la casa – posiblemente más.
Si hace un pago inicial por debajo del 20%, tendrá que pagar un seguro hipotecario, que ayuda a proteger al prestamista en caso de que un comprador incumpla. Sin embargo, podrá eliminar el seguro hipotecario una vez que alcance el 20% de capital en su vivienda.
Con los préstamos no conformes, normalmente puede esperar que los requisitos mínimos para un pago inicial sean mayores, aunque depende del prestamista y de las características del préstamo. Si su préstamo es no conforme porque usted está pidiendo una suma que es mayor que lo que normalmente se permite con los préstamos conformes (también conocido como un préstamo jumbo), por ejemplo, es posible que tenga que poner por lo menos el 10%, posiblemente más.
Puntuación crediticia
Para los préstamos conformes, por lo general necesitará una puntuación de crédito de al menos 620 para ser elegible para la aprobación de la hipoteca, aunque los prestamistas individuales pueden requerir una puntuación más alta.
Si bien 620 es lo más bajo que puede obtener para los préstamos convencionales, es posible que necesite un puntaje más alto si tiene otros factores que aumentan su riesgo crediticio, como una alta relación deuda-ingresos o un pequeño pago inicial.
Cuando se trata de préstamos no conformes, el puntaje crediticio requerido dependerá del tipo de préstamo que esté obteniendo. Si usted está solicitando un préstamo no conforme que está dirigido a los prestatarios con mal historial de crédito, los requisitos de crédito pueden ser más indulgentes. Sin embargo, si está solicitando un préstamo jumbo, es probable que se requiera una puntuación de crédito superior a la media.
Relación deuda-ingresos
Su relación deuda-ingresos es la comparación de sus obligaciones de deuda mensuales (incluyendo cualquier deuda que deba actualmente más su pago hipotecario futuro propuesto) con sus ingresos brutos mensuales. En general, es mejor tratar de mantener su DTI por debajo del 36%, especialmente si desea obtener una buena tasa de interés en su hipoteca.
Puede obtener una hipoteca con un DTI mayor, pero es probable que tenga que tener de otra manera una solicitud fuerte (incluyendo una buena puntuación de crédito, un pago inicial sustancial y una cierta cantidad de reservas de efectivo) para ser calificado y todavía enganchar una tasa de interés decente.
De hecho, es posible obtener una hipoteca convencional, conforme con un DTI de hasta el 50%. Sin embargo, sólo porque Fannie y Freddie comprarán una hipoteca con un DTI del 50% no significa que un prestamista tenga que ofrecerlo, por lo que puede tener que buscar para encontrar un prestamista que trabaje con usted.
Los requisitos de DTI para los préstamos no conformes pueden ser más bajos que los requisitos para los préstamos conformes. Por ejemplo, un prestamista individual puede limitar el DTI al 45% o menos para sus préstamos no conformes.