Los inquilinos en los Estados Unidos están enfrentando el desalojo debido a la pérdida de ingresos y una repentina incapacidad para pagar el alquiler. El gobierno federal ha aprobado varias leyes para ayudar a los inquilinos. En Pensilvania, el gobernador Tom Wolf ha emitido órdenes de emergencia para proteger a los inquilinos. El sistema judicial de Pensilvania también ha emitido órdenes de emergencia que afectan a los derechos de los inquilinos.
Para algunos inquilinos, estas protecciones dan tiempo a que se procesen sus solicitudes de desempleo, para que tengan suficiente dinero para pagar el alquiler. Otros pueden estar recuperándose de una enfermedad o cuidando a sus familiares, y esperar a volver al trabajo. Existen diferentes normas estatales y leyes federales que pueden ayudar a los inquilinos durante esta crisis. Los defensores legales están prestando mucha atención a los cambios en la ley a nivel federal y estatal, ya que puede haber actualizaciones de estas órdenes o extensiones en cualquier momento.
Moratoria de desalojo en Pensilvania
Muchos residentes de Pensilvania están haciendo frente a la pérdida de ingresos debido al COVID-19. Pensilvania ha tomado medidas para frenar los desahucios y ha impedido que muchos propietarios entreguen notificaciones de desalojo. A principios de la primavera, el Tribunal Supremo de Pensilvania emitió una Orden de Emergencia para detener los desalojos, pero esta Orden terminó el 11 de mayo de 2020. El gobernador de Pensilvania, Tom Wolf, emitió una nueva orden de emergencia, efectiva el 11 de mayo, para continuar con la moratoria de desalojo para ciertos inquilinos. El 9 de julio de 2020, el Gobernador emitió una extensión de la moratoria de desalojos hasta el 31 de agosto de 2020. Uno de los propósitos importantes de la orden del Gobernador es dar tiempo a los inquilinos para que busquen ayuda estatal o local, si la necesitan, para pagar los alquileres adeudados desde marzo hasta diciembre de 2020.
La orden del Gobernador establece lo siguiente:
Todos los procedimientos de desalojo residencial que requieran el cumplimiento de la Ley de Propietarios e Inquilinos de 1951 y la Ley de Derechos de la Comunidad de Casas Manufacturadas no pueden comenzar hasta el 31 de agosto de 2020. Todos los plazos de desalojo deben computarse con una fecha de inicio del 31 de agosto de 2020, momento en el que se considerarán entregadas todas las notificaciones de la Ley de Propietarios e Inquilinos de 1951 y de la Ley de Derechos de las Comunidades de Viviendas Prefabricadas y podrá comenzar cualquier procedimiento de desalojo. Orden ejecutiva de PA del 9 de julio de 2020
Esta orden que suspende los requisitos de notificación se aplica a cualquier arrendador o comunidad de casas prefabricadas que esté obligado a enviar una notificación de desalojo y tenga un inquilino que esté atrasado en el pago del alquiler o que el contrato de arrendamiento esté programado para terminar durante este período. Si el inquilino está atrasado en el alquiler o en el alquiler del lote, ha perdido ingresos o está en el desempleo, debe solicitar asistencia financiera tan pronto como sea posible.
La Orden del Gobernador no perdona el alquiler. Todo el alquiler se seguirá debiendo al propietario durante este periodo de tiempo. Los inquilinos que no paguen pueden tener un caso de desalojo en su contra después del 31 de agosto de 2020. El inquilino y el propietario pueden llegar a un acuerdo para reducir el alquiler o llegar a un acuerdo de pago, que debe ser por escrito y firmado por las partes. Esto puede hacerse con la ayuda de un abogado o un programa de mediación local, si hay uno disponible.
La Ley Federal CARES
Muchos inquilinos en Pensilvania también calificarán para la protección bajo una ley federal llamada la Ley CARES. Esta ley se aplica a los inquilinos con un subsidio de alquiler del HUD. Esto incluye a los inquilinos que viven en viviendas públicas o en un edificio de crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos, o que tienen un vale bajo la Sección 8, o que participan en los programas HOME o HOPWA, o que viven en Viviendas de Apoyo Permanente (PSH), viviendas subvencionadas para personas mayores, o cualquier otro tipo de vivienda financiada por el HUD.
Las protecciones de la Ley CARES también se aplican a los inquilinos que viven en propiedades que tienen una hipoteca unifamiliar o multifamiliar respaldada por el gobierno federal. Esto incluye las hipotecas que son
- Aseguradas por la FHA;
- Garantizadas, proporcionadas o aseguradas por el HUD, el VA o el USDA; y/o
- Garantizadas o propiedad de Fannie Mae o Freddie Mac.
- Entregue al inquilino un aviso de desalojo de 30 días que comience en o después del 25 de julio de 2020; y
- Espere hasta después de que el aviso de desalojo de 30 días haya expirado antes de presentar el caso de desalojo.
Un inquilino puede no saber si el edificio en el que vive tiene una hipoteca respaldada por el gobierno federal. El arrendador o el propietario del edificio deben saber si la hipoteca está respaldada por el gobierno federal. Si lo es, el propietario del edificio no puede presentar un desahucio contra un inquilino por falta de pago del alquiler o de las cuotas hasta después del 26 de agosto de 2020. El Tribunal Supremo de Pensilvania exige ahora que todo propietario presente una declaración jurada y la adjunte a la demanda cuando la presente en el tribunal de distrito magisterial (MDJ) o en el tribunal de causas comunes (CCP).
Si el propietario presenta un desahucio antes del 26 de agosto de 2020, o no incluye la declaración jurada con la presentación, el inquilino o su abogado deben asistir a la audiencia y pedir que se desestime el caso. El inquilino o su abogado deben comprobar si la propiedad es una que podría estar cubierta por la Ley CARES.
Si se aplica la Ley CARES, el propietario no puede presentar un desalojo por falta de pago del alquiler o de las cuotas añadidas entre el 27 de marzo y el 25 de julio de 2020, a menos que primero:
La fecha más temprana en la que se puede presentar un desahucio en un caso que esté cubierto por estas protecciones de la Ley CARES sería el 26 de agosto de 2020. El propietario no puede cobrar las cuotas atrasadas por el alquiler que se retrasó o no se pagó entre el 27 de marzo y el 25 de julio de 2020. Si el MDJ (Magisterial District Judge) encuentra que el arrendador siguió todas las reglas anteriores, puede emitir una sentencia a favor del arrendador. La Ley CARES sólo protege a los inquilinos contra el desalojo por falta de pago del alquiler o de las cuotas atrasadas. No hay restricciones para presentar un caso de desahucio por un motivo distinto al impago del alquiler, como el incumplimiento del contrato de alquiler. Pero el MDJ no debe emitir una sentencia por alquileres atrasados (se han dejado de pagar una o más cuotas), ya que no debe formar parte de la demanda. Cualquiera de las partes puede apelar la decisión del MDJ ante el Tribunal de Causas Comunes si no está de acuerdo con la notificación de la sentencia.
El alquiler durante el Coronavirus
El alquiler no se suspendió durante la moratoria de desalojo. Todos los inquilinos deben seguir pagando su renta completa. Un inquilino que no puede pagar el alquiler completo debe hablar con su propietario y ver si acepta un plan de pago o acepta temporalmente menos alquiler. A un inquilino que reúna los requisitos para la protección de los inquilinos en virtud de la Ley federal CARES no se le pueden cobrar cargos por retraso en el pago del alquiler entre el 27 de marzo y el 25 de julio de 2020. Si un inquilino necesita ayuda para pagar el alquiler, hay programas establecidos para proporcionar asistencia para el alquiler. Quien esté interesado en conocer los programas de ayuda al alquiler en Pensilvania puede llamar al 211 para obtener más información. Vea también nuestro artículo sobre el Programa de Alivio de Alquileres de la PHFA y el Programa de Asistencia Hipotecaria por Pandemia.
Vea también nuestro artículo: Se extiende la moratoria de ejecuciones hipotecarias y desalojos de hipotecas respaldadas por el HUD, la FHA y la VA