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FIRPTA significa la Ley de Impuestos sobre la Inversión Extranjera en Bienes Raíces de 1980. La FIRPTA autorizó a los Estados Unidos a gravar a las personas extranjeras por la enajenación de intereses inmobiliarios en los Estados Unidos. Requiere que un comprador de bienes raíces retenga el 10% del precio de venta bruto (sujeto a ciertas excepciones y exclusiones) y remita los fondos al Servicio de Impuestos Internos si el vendedor es una «persona extranjera». Esto incluye, pero no se limita, a una venta o intercambio, liquidación, redención, regalo, transferencias, etc.

Una persona extranjera se define como un individuo extranjero no residente, una corporación extranjera, una sociedad, un fideicomiso, un patrimonio u otra entidad. El impuesto propiamente dicho se aplica sobre el importe bruto realizado por el vendedor, sin que se conceda ni se deduzcan los gastos de venta. Sin embargo, muchos inversores extranjeros pueden acogerse a una excepción.

La retención se realiza durante el proceso de custodia y el procedimiento puede variar en función de la estructura. En la mayoría de los casos, el cesionario/comprador es el agente de retención. Si usted es el cesionario/comprador debe averiguar si el cedente es una persona extranjera. Si el cedente es una persona extranjera y usted no retiene el impuesto, podría ser considerado responsable del mismo.

Las sanciones por incumplimiento pueden ser sustanciales. Podemos ayudarle a comprender los requisitos de la FIRPTA y a determinar si puede acogerse a una exclusión en virtud de la ley.

Si un extranjero no residente vende un interés inmobiliario estadounidense, el comprador generalmente está obligado a retener los impuestos estadounidenses en el momento del cierre (IRC §897). El importe de la retención suele ser el 10% del importe total recibido por el vendedor en forma de efectivo, valor justo de mercado de otros bienes transferidos y/o asunción de las obligaciones del vendedor. El importe puede reducirse o eliminarse en las siguientes circunstancias:

• El precio de venta no es superior a 300.000 dólares y el comprador tiene planes definitivos de residir en la propiedad durante al menos el 50% del número de días que la propiedad es utilizada por cualquier persona durante cada uno de los dos primeros períodos de 12 meses siguientes a la fecha de la transferencia.
• El extranjero aporta una certificación en la que se declara, bajo pena de perjurio, que no es una persona extranjera.
• El extranjero aporta un certificado de retención que demuestre que se debe retener una cantidad menor.
• El extranjero proporciona una notificación por escrito de que no se requiere el reconocimiento de ninguna ganancia o pérdida en la transferencia debido a una disposición de no reconocimiento en el Código de Rentas Internas (por ejemplo, la casa calificó como la residencia principal del extranjero durante dos de los últimos cinco años).
• La cantidad que el extranjero realiza en la transferencia es cero.
• La propiedad es adquirida por el gobierno de los Estados Unidos, estado, posesión, subdivisión política o el Distrito de Columbia.
• Ciertas otras disposiciones relacionadas con la disposición de los intereses corporativos o de asociación o la caducidad de una opción.

Con el aumento de la inversión extranjera en los Estados Unidos, la comprensión de los requisitos de retención se ha vuelto muy importante. La mayoría de los agentes inmobiliarios no lo entienden (esto es lógico porque no son profesionales de la fiscalidad) y a veces los abogados incluso tienen problemas con ello. La realidad es que el inversor extranjero debe tener una comprensión general de cómo funciona la FIRPTA y cuándo le será aplicable.

Si un extranjero no residente vende o dispone de un interés de propiedad inmobiliaria estadounidense, el comprador generalmente está obligado a retener los impuestos estadounidenses en el momento del cierre (IRC §897). El importe de la retención suele ser el 10% del importe total recibido por el vendedor en forma de efectivo, valor justo de mercado de otros bienes transferidos y/o asunción de las obligaciones del vendedor. El importe puede reducirse o eliminarse en las siguientes circunstancias:

• El precio de venta no es superior a 300.000 dólares y el comprador tiene planes definitivos de residir en la propiedad durante al menos el 50% del número de días que la propiedad es utilizada por cualquier persona durante cada uno de los dos primeros períodos de 12 meses siguientes a la fecha de transferencia.
• El extranjero aporta una certificación en la que se declara, bajo pena de perjurio, que no es una persona extranjera.
• El extranjero aporta un certificado de retención que demuestre que se debe retener una cantidad menor.
• El extranjero proporciona una notificación por escrito de que no se requiere el reconocimiento de cualquier ganancia o pérdida en la transferencia debido a una disposición de no reconocimiento en el Código de Rentas Internas (por ejemplo, la casa calificada como la residencia principal del extranjero durante dos de los últimos cinco años).
• La cantidad que el extranjero realiza en la transferencia es cero.
• La propiedad es adquirida por el U.UU, un estado, una posesión, una subdivisión política o el Distrito de Columbia.
• Ciertas otras disposiciones relacionadas con la disposición de los intereses corporativos o de asociación o la caducidad de una opción.

La venta de bienes inmuebles estadounidenses por parte de una persona extranjera está sujeta a la retención de impuestos de la Ley de Inversión Extranjera en Bienes Inmuebles de 1980 («FIRPTA»). La FIRPTA exige que el comprador de un inmueble retenga el 10% del precio bruto de venta (sujeto a ciertas excepciones) y remita el importe al IRS.

Sin embargo, el importe que debe retenerse de la venta puede reducirse o eliminarse si el vendedor recibe un certificado de retención FIRPTA emitido por el IRS. El vendedor, el agente del vendedor o el comprador pueden solicitar un certificado de retención. Un certificado de retención puede ser emitido debido a:

1. Una determinación del IRS de que una retención reducida es más apropiada porque, o bien:
   1. La cantidad que originalmente iba a ser retenida sería más que la obligación tributaria máxima del vendedor; o
   2. La retención de la cantidad más baja no pondría en peligro ninguna recaudación del impuesto evaluado.
   3. La exención del impuesto estadounidense de toda la ganancia realizada por el vendedor; o
   4. Existe un acuerdo entre el vendedor y el comprador para el pago del impuesto, que proporciona seguridad para el mismo.

   Las solicitudes de certificados de retención FIRPTA se dividen en seis categorías principales. Estas categorías proporcionan información específica que se necesita para procesar las solicitudes. Las seis categorías son:

   1. Solicitudes basadas en la afirmación de que la transferencia tiene derecho al tratamiento de no reconocimiento o está exenta del impuesto sobre la renta;
   2. Solicitudes que se basan en el cálculo de la obligación tributaria máxima del vendedor;
   3. Solicitudes tramitadas bajo las reglas de venta a plazos;
   4. Solicitudes que se basan en un acuerdo para el pago del impuesto con la garantía aplicable;
   5. Solicitudes de certificados FIRPTA de retención global; y
   6. Solicitudes basadas en cualquier otra base o criterio.

   Conseguir un certificado de retención no siempre es fácil. El solicitante debe poner a disposición toda la información requerida para verificar que las declaraciones en las que se basa la aceptación del acuerdo son completas y precisas. Además, la Agencia Tributaria necesita tener la certeza de que las obligaciones del solicitante se cumplirán de conformidad con el acuerdo. En caso de que el solicitante no proporcione la información requerida, lo más probable es que la solicitud sea rechazada, a menos que el IRS determine que está justificada una prórroga.

   Cualquier persona autorizada que firme la solicitud (incluida cualquier persona bajo un poder en el formulario 2848) debe verificar bajo pena de perjurio que todas las representaciones son verdaderas, correctas y completas según la creencia y el conocimiento de esa persona. En caso de que la solicitud se base en información proporcionada por otra parte en el trato o la transacción, esa información también debe tener una verificación por escrito firmada bajo pena de perjurio por esa parte.

   Un vendedor que solicita un certificado de retención debe notificar al comprador por escrito que el certificado ha sido solicitado el día de o el día anterior a la transferencia real. Si la solicitud de un certificado de retención se presenta al IRS antes o en la fecha de una transferencia y la solicitud está todavía pendiente con el IRS en la fecha de la transferencia, la retención correcta debe ser retenida, pero no tiene que ser reportada y pagada inmediatamente. La cantidad retenida (o una cantidad menor según determine el IRS) debe ser declarada e ingresada dentro de los 20 días siguientes al día en que el IRS envíe por correo una copia del certificado de retención o de la notificación de denegación.

   El IRS generalmente actuará sobre estas solicitudes dentro de los 90 días siguientes a la recepción de una solicitud completa que incluya los Números de Identificación del Contribuyente (TIN) de todas las partes de la transacción.