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Riesgos que debe considerar ANTES de transferir la propiedad de su casa.

Por el abogado John L. Roberts

Los acuerdos de propiedad vitalicia o conjunta pueden funcionar para algunas personas que quieren evitar la sucesión. Pero no firme una escritura de transferencia de su casa a menos que tenga los ojos bien abiertos a los problemas que la transferencia podría causarle a usted y a su familia. Considere los riesgos del patrimonio vitalicio y de la copropiedad, antes de decidirse:

Riesgo nº 1: Si la casa se vende en vida, puede tener problemas con el impuesto sobre la renta.

La Exclusión de la Residencia Principal es una importante exención fiscal que está disponible para los propietarios de viviendas. Asegúrese de entender cómo funciona la exclusión antes de transferir la casa a un familiar. La transferencia de una residencia principal puede descalificarle de una parte o de toda la exclusión del impuesto sobre las ganancias de capital en la venta de la residencia, y causar una responsabilidad innecesaria del impuesto sobre la renta cuando la residencia se venda en el futuro. Si pierde la exclusión y la familia decide vender la casa en vida, podría enfrentarse a un impuesto sobre las ganancias de capital sobre cualquier ganancia (beneficio) en la venta de la casa.

La pareja perdió la Exclusión Fiscal de la Vivienda Principal. Mi padre y yo almorzamos en su centro de asistencia con una pareja que nos contó cómo no podían vender su casa. La casa valía diez veces más de lo que pagaron en los años 50. El problema no era que nadie quisiera comprar la casa. El problema era el impuesto sobre la renta. Cuando cedieron la casa a sus hijos años antes, mantuvieron un patrimonio vitalicio, lo que anuló la exclusión fiscal de la vivienda principal. Para recuperar la exclusión, tendrían que volver a mudarse a la casa y vivir en ella durante dos años. Ahora, si la casa se vende antes de su muerte, los hijos deben pagar impuestos sobre las plusvalías por el aumento de valor.

Riesgo #2: El valor de la casa cuenta en su contra si necesita Medicaid para pagar la atención en un Hogar de Ancianos dentro de los 5 años posteriores a la transferencia.

Medicaid tiene un periodo de 5 años de espera. Salvo algunas excepciones, el traspaso de una casa contará como una descalificación si usted solicita la cobertura de un hogar de ancianos dentro de los 5 años posteriores al traspaso de la casa.

La viuda se descalifica de la cobertura de residencia de ancianos de Medicaid. Una viuda y sus hijos decidieron que ella traspasaría la casa a sus hijos, conservando un patrimonio vitalicio. Un año después, la viuda se trasladó a una residencia asistida y, meses después, necesitó cuidados en una residencia. El traspaso de la casa la descalificó de la cobertura de Medicaid que necesitaba para pagar la residencia de ancianos. Si la viuda de este ejemplo concreto hubiera obtenido asesoramiento profesional, podría haberse informado sobre la normativa de Medicaid que permite a un hijo cuidador obtener la propiedad de la casa de sus padres si éstos se trasladan directamente a una residencia de ancianos.El hijo adulto había vivido en su casa durante más de dos años, y la cuidaba. Pero la escritura de propiedad vitalicia anuló la excepción del cuidador.

Riesgo#3: Su hijo o familiar podría entrar en quiebra.

Si da la copropiedad o un interés residual de su casa a su hijo u otro familiar, su casa queda expuesta a los problemas financieros, embargos y acreedores de todos los copropietarios.

La viuda paga la quiebra de su hijo. Una viuda transfirió la propiedad de su vivienda a su hijo, conservando un patrimonio vitalicio. Años más tarde, la madre se trasladó a una residencia asistida, y necesitaba el patrimonio de la casa para pagar el alquiler. Cuando llegó el momento de vender la casa, los registros de la propiedad mostraban que su hijo se había declarado en quiebra. Para liberar el título de la casa, el administrador de la quiebra exigió parte de los ingresos de la venta de la casa para pagar a los acreedores del hijo,

Riesgo #4: Su hijo o familiar podría divorciarse.

Si mamá transfiere un interés de propiedad en su casa a su hijo, y el hijo tiene que divorciarse, la casa de mamá es un problema en el proceso de divorcio, porque el hijo es un propietario de la casa.

Riesgo #5: Su hijo o familiar podría tener un accidente grave.

Si usted transfiere la propiedad de su casa a un hijo o familiar, y éste se hace responsable de un accidente grave, se pueden colocar embargos contra la casa. Si el seguro del hijo no cubre la responsabilidad, la víctima puede colocar embargos y forzar la venta de la casa.

Una pareja tuvo que deshacer la escritura de usufructo y recuperar la casa de su hijo. Una pareja traspasó su vivienda a su hijo mayor de edad, conservando un patrimonio vitalicio. Años más tarde, el hijo tuvo un grave accidente, quedó incapacitado y necesitó la cobertura de Medicaid. El hijo tuvo que devolver la casa a los padres.

Riesgo # 6: Su hijo o familiar podría fallecer antes que usted.

Si transfieres tu casa a tu hijo, y éste fallece, la propiedad de la casa forma parte del patrimonio del hijo. El problema es aún más complicado si el hijo no tiene testamento, y/o pasa con acreedores u otras responsabilidades.

La escritura de herencia vitalicia obliga a la familia a testar el patrimonio del hijo fallecido. Una viuda transmitió la propiedad de su vivienda a sus hijos, conservando un patrimonio vitalicio. Años después, a uno de los hijos se le diagnosticó una enfermedad terminal, y falleció. La vivienda de la viuda pasaba a ser en parte propiedad del patrimonio del hijo fallecido. La única forma de venderla o traspasarla es con un juicio sucesorio para la herencia del hijo.

Riesgo #7: Puede decidir que ya no quiere vivir en la casa, pero su hijo no le devolverá la casa.

Las personas suelen transferir la propiedad de sus casas pensando que van a vivir allí el resto de sus vidas. A veces las personas cambian de opinión y se dan cuenta de que prefieren vivir en otro lugar menos caro, más nuevo, en un clima más cálido, más cerca de los amigos o lo que sea. Si el niño se niega a transferirle la propiedad, usted está a merced del niño. Enlace al dictamen de un perito en el caso del Tribunal Superior del Condado de Hampden.

El niño exige dinero para liberar la propiedad de la casa de sus padres. Un matrimonio transfirió la propiedad de su vivienda a sus hijos, conservando un patrimonio vitalicio. Años después, uno de los hijos fue encarcelado. Los padres deseaban que se les devolviera la propiedad de la vivienda. El hijo insistió en que sus padres le pagaran para firmar una escritura de devolución de su vivienda.

Riesgo #8: Puede decidir que quiere arreglar la casa para seguir viviendo en ella.

Poner una casa o cualquier otro bien en copropiedad vitalicia supone renunciar al control. Usted renuncia al derecho de hacer lo que quiera con su casa. Se le exige que comparta la gestión del bien con las otras personas propietarias de la casa. Pueden oponerse o ignorar sus peticiones de realizar reparaciones y mejoras. Este riesgo puede evitarse con un fideicomiso que obligue al fiduciario a proteger sus intereses. Si la casa se transfiere a un fideicomiso, el fiduciario debe cumplir con las instrucciones que usted escriba en el documento del fideicomiso. El Fideicomisario tiene el deber fiduciario de proteger sus intereses.

Conclusión:

Consulte siempre a un profesional que le explique los riesgos y comprenda sus mejores intereses, antes de designar beneficiarios, cambiar la titularidad de los bienes o transferir los intereses de propiedad a los hijos, familiares u otras personas. La copropiedad puede tener graves consecuencias fiscales y puede exponer toda la propiedad a los acreedores de cualquiera de los copropietarios. Considere las alternativas que podrían darle la flexibilidad y la protección que desea para su salud, su casa y sus ahorros de toda la vida:
Fideicomiso vitalicio revocable
Fideicomiso de protección de activos revocable
Fideicomiso testamentario
Contrato de cuidado