Une maison est un gros investissement. C’est aussi un gros mangeur d’argent. Et si contracter une seule hypothèque est souvent assez stressant, de nombreux propriétaires choisissent de contracter une deuxième hypothèque plus tard pour couvrir de grosses dépenses – y compris obtenir des fonds à mettre sur une première hypothèque à taux d’intérêt élevé.
Créer une deuxième hypothèque, comme contracter une première hypothèque, n’est pas quelque chose qui devrait être poursuivi sans beaucoup de recherche. Ci-dessous, nous allons passer en revue les bases des hypothèques de second rang pour aider à guider votre prise de décision, ainsi que de partager certains des avantages qui pourraient rendre une bonne idée pour vous de prendre une deuxième hypothèque. En plus de faire des recherches ici, nous vous recommandons également de parler à un conseiller financier qui peut vous aider à déterminer si d’autres options de financement pourraient mieux répondre à vos besoins.
Qu’est-ce qu’une deuxième hypothèque?
Une deuxième hypothèque est un prêt garanti par votre maison (une autre façon de dire cela est que votre maison est votre garantie sur le prêt – c’est-à-dire que si vous ne remboursez pas le prêt, vous ne pouvez pas garder votre maison). Son fonctionnement est très similaire à celui d’une première hypothèque, la principale différence étant qu’il s’agit d’une hypothèque supplémentaire sur votre maison et non du seul prêt sur la propriété.
Le montant que vous pouvez emprunter lorsque vous prenez une deuxième hypothèque dépend de la valeur nette que vous avez dans votre maison, ainsi que de sa valeur marchande. Rappelez-vous : l’équité est le montant du capital que vous possédez dans votre maison. Ce montant augmente ou diminue en fonction du montant que vous payez pour votre hypothèque chaque mois et selon que la maison a augmenté en valeur, diminué en valeur ou maintenu sa valeur.
Une deuxième hypothèque est un paiement forfaitaire important, de sorte que les propriétaires n’en contractent généralement une que pour des dépenses importantes. Il s’agit notamment de :
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- Des améliorations substantielles de la maison, comme des réparations ou des rénovations coûteuses de la maison
- Frais de scolarité
- Consolidation de la dette
- Placer plus d’argent vers une première hypothèque à taux d’intérêt élevé et/ou une première hypothèque avec une PMI (assurance hypothécaire privée)
Notez qu’une deuxième hypothèque est subordonnée à une première hypothèque. Cela signifie que si vous faites défaut sur vos deux prêts, c’est votre prêteur hypothécaire initial qui aura la priorité sur le produit de la vente ou de la forclusion. Cela fait d’une deuxième hypothèque une entreprise plus risquée pour les prêteurs, et explique pourquoi vous pourriez être confronté à des taux d’intérêt plus élevés que la première fois.
La deuxième hypothèque par rapport au refinancement en espèces
Si tout cela vous semble familier, alors c’est peut-être parce que vous avez entendu parler d’autres options de prêt qui utilisent votre maison comme garantie, y compris le refinancement en espèces. La principale différence entre une deuxième hypothèque et un refinancement en espèces est que, bien que les deux vous permettent d’emprunter de l’argent en utilisant la valeur nette que vous possédez dans votre maison, une deuxième hypothèque crée une hypothèque supplémentaire qui existe à côté de votre première, tandis qu’un refinancement en espèces remplace votre première hypothèque par une nouvelle.
Pourquoi alors choisir de prendre une deuxième hypothèque au lieu de simplement créer une nouvelle hypothèque ? Si les taux hypothécaires ont augmenté, vous aurez probablement intérêt à prendre une deuxième hypothèque plus petite pour couvrir juste ce dont vous avez besoin, au lieu de refinancer à un taux d’intérêt plus élevé. Le fait de retirer moins d’argent signifie également des frais de clôture moins élevés, ce qui est un bon gain à court terme.
La deuxième hypothèque par rapport à la ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC)
Une autre option de financement dont vous avez probablement déjà entendu parler est la ligne de crédit sur valeur domiciliaire, ou HELOC. Avec une LDCVD, vous empruntez à nouveau de l’argent sur la valeur nette de votre maison, avec une période de tirage standard de 10 ans pendant laquelle vous pouvez retirer des fonds de ce montant, généralement suivie de 20 ans pour le remboursement. Comme une deuxième hypothèque, cela crée un prêt qui s’ajoute à votre premier prêt, par opposition à son remplacement comme vous le feriez avec un refinancement en espèces.
Pour ce qui est de choisir une deuxième hypothèque plutôt qu’une ligne de crédit sur valeur domiciliaire, cela se résume encore une fois habituellement aux taux – bien que dans un sens différent du refinancement. Les taux d’intérêt d’une deuxième hypothèque sont généralement fixes, ce qui signifie que ce que vous acceptez le jour de la clôture est ce que vous paierez pendant la durée du prêt. Une ligne de crédit sur valeur domiciliaire, par contre, a généralement un taux d’intérêt variable qui peut changer (et change souvent) pendant la durée du prêt. Si les taux augmentent, vous pourriez finir par payer plus que prévu.
Avantages d’une deuxième hypothèque
Si vous avez besoin de beaucoup de fonds – et rapidement – alors une deuxième hypothèque est certainement une option qui vaut la peine d’être considérée. Il y a trois grands avantages à choisir cette voie :
Vous pouvez emprunter beaucoup. Si vous avez besoin de beaucoup d’argent pour quelque chose comme une amélioration majeure de la maison, alors une deuxième hypothèque est un bon moyen de l’obtenir. Contrairement aux prêts personnels, qui sont souvent plafonnés à un certain montant admissible, la limite d’emprunt d’une deuxième hypothèque est basée sur la valeur nette de votre maison. Et si vous êtes là depuis un certain temps, vous devriez en avoir beaucoup. Vous pouvez généralement emprunter jusqu’à 80 % de la valeur de votre maison, bien que le montant encore dû sur votre première hypothèque soit pris en considération.
Vous pourriez bénéficier de certains avantages fiscaux. Selon ce pour quoi vous prévoyez de contracter une deuxième hypothèque, vous pourriez bénéficier de certains avantages fiscaux – par exemple, si vous utilisez l’argent pour certaines améliorations éconergétiques. Les avantages fiscaux ne sont cependant pas une garantie, surtout avec le Tax Cuts and Jobs Act de 2017 (vous pouvez trouver une bonne explication de ce plan ici), mais cela vaut certainement la peine de parler à votre préparateur fiscal pour voir si vos plans pour votre deuxième hypothèque justifient un ou deux allégements fiscaux.
Vous pourriez obtenir un taux d’intérêt plus bas que d’autres options de financement. Une maison a beaucoup de valeur, ce qui en fait une garantie privilégiée sur un prêt. Et bien que ce soit votre premier prêteur qui ait la pleine revendication du produit de l’actif en cas de défaut de paiement, le fait d’avoir une garantie aussi solide signifie tout de même souvent que vous obtenez un taux d’intérêt inférieur à celui des options de financement qui ne sont pas garanties par votre maison.
Pour ce qui est des inconvénients, tous les prêts comportent certains risques que vous devez équilibrer avec les avantages. Et l’un des plus grands risques avec une deuxième hypothèque est que vous devrez faire deux paiements hypothécaires chaque mois au lieu d’un seul, ce qui pourrait étirer votre budget mince et conduire à la forclusion. Vous devrez également couvrir à nouveau les frais de clôture, y compris des choses comme les vérifications de crédit et les frais d’origination – ce qui peut s’additionner rapidement.
La meilleure façon de vous assurer que vous prenez la décision financière la plus intelligente pour obtenir l’argent dont vous avez besoin est de travailler avec un conseiller qualifié qui peut examiner votre situation et l’évaluer avec vos différentes options de financement.
S’assurer qu’en plus de faire votre diligence raisonnable en matière de recherche, vous magasinez également pour obtenir les meilleures conditions. Bien que votre taux d’intérêt soit largement basé sur votre revenu et vos antécédents de crédit, vous trouverez probablement des conditions différentes d’un prêteur à l’autre. Vous ne savez pas par où commencer ? Parlez à votre courtier en prêts hypothécaires initial. Vous pouvez également parler à votre agent immobilier et obtenir des recommandations pour un courtier ou un préparateur de prêt.