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Se il tuo scenario è complesso (a causa del tuo reddito o di altri fattori), allora potrebbe essere necessario ulteriore tempo e sforzo per chiudere il tuo prestito. Altri fattori, come i tempi di consegna delle perizie, sono al di fuori del suo controllo, ma potrebbero anche avere un impatto sulla velocità di chiusura del suo prestito. Spesso è una buona idea rivelare potenziali bandiere rosse in anticipo piuttosto che aspettare che i sottoscrittori le colgano e facciano ulteriori domande in seguito.

Applicazione (1 giorno)

Una volta che la sua offerta per una casa è stata accettata, può iniziare il processo di prestito con una richiesta ufficiale di prestito. Ci sono sei informazioni necessarie affinché un creditore ipotecario prenda in considerazione la vostra domanda: il vostro nome, il numero di previdenza sociale, il reddito stimato, l’indirizzo della proprietà, il valore stimato e l’importo del prestito richiesto.

La completa Uniform Residential Loan Application, o URLA, si estende da cinque a sei pagine di informazioni necessarie per elaborare e sottoscrivere completamente la vostra domanda. Il vostro prestatore potrebbe chiedervi queste informazioni al telefono, farvi compilare un modulo online o farvi compilare una copia cartacea. Il processo di applicazione dovrebbe essere completato il primo giorno.

Disclosure (~3 giorni)

Non appena un creditore ipotecario ha i sei dettagli menzionati sopra, sono tenuti per legge a fornirvi le informazioni ufficiali sul prestito, compresa una stima del prestito entro tre giorni.

La maggior parte dei creditori chiederà il vostro consenso per inviare le informazioni elettronicamente in modo che tutta la documentazione iniziale possa essere fornita tramite un collegamento sicuro attraverso un portale, o tramite un servizio di acquisizione della firma elettronica. È importante notare che se lei non dà il suo consenso, le copie cartacee di tutte le informazioni le saranno inviate per posta, aggiungendo potenzialmente giorni al processo di prestito.

Documentazione (~pochi giorni)

Il suo istituto di credito avrà bisogno di ulteriore documentazione da lei per quanto riguarda il suo reddito e i suoi beni al fine di presentare un file completo per la sottoscrizione. Spesso ci sono più richieste di informazioni, in quanto ulteriori domande possono essere sollevate durante la revisione dei vostri documenti. Per esempio, se le vostre dichiarazioni dei redditi mostrano un reddito da una proprietà in affitto, allora verranno richieste informazioni sul mutuo, sulle tasse di proprietà e sull’assicurazione del proprietario di casa.

Il processo di richiesta, raccolta, invio e revisione della documentazione e delle informazioni potrebbe richiedere solo pochi giorni, o molto più tempo a seconda della disponibilità della vostra documentazione e del tempo che il vostro prestatore impiega per esaminarla.

Svalutazione (1-2 settimane)

Ordinare la vostra valutazione può avvenire non appena fornite al vostro prestatore il vostro modulo firmato “Intent to Proceed”. Prima si può ordinare la perizia, meglio è, dato che questo servizio di terzi è richiesto per chiudere la maggior parte dei prestiti e dipende dalla programmazione di un perito indipendente con licenza.

Il processo di perizia stesso comporta la programmazione dell’ispezione iniziale, il perito che esegue l’ispezione e la preparazione di un rapporto di perizia. Il rapporto viene consegnato alla società di gestione della valutazione per un controllo di qualità prima di essere restituito al vostro prestatore. Questo processo potrebbe richiedere da una a due settimane, anche se il processo potrebbe richiedere più tempo per le località più remote. Per i venditori, è una buona idea prendere questo tempo per fare alcuni miglioramenti cosmetici alla vostra proprietà per aumentare la probabilità che la vostra valutazione arrivi a un valore ragionevole.

Sottoscrizione (1-3 giorni)

Tutte le informazioni riguardanti il vostro reddito, i beni, la proprietà e il credito saranno esaminate da un sottoscrittore, o da un team di sottoscrittori, per garantire che la vostra domanda soddisfi tutte le linee guida del programma per il prodotto di prestito che state cercando. Oltre alle linee guida generali del prodotto, molti istituti di credito hanno linee guida interne che vanno al di là dei requisiti di base (a volte chiamati overlay) che è necessario soddisfare pure.

I tempi di sottoscrizione variano da istituto di credito a istituto di credito, ma da 24 a 72 ore è considerato normale. Se vi trovate in un mercato caldo per l’acquisto, o nel bel mezzo di un boom di rifinanziamenti, tuttavia, i tempi si allungheranno spesso a causa del maggior volume di prestiti.

Approvazione condizionata (1-2 settimane)

Una volta che la vostra domanda è stata esaminata da un sottoscrittore per la prima volta, essi approveranno condizionatamente il vostro file, sospenderanno il vostro file in attesa di ulteriori informazioni necessarie per prendere una decisione, o negheranno il vostro file se non soddisfa le linee guida del programma.

Un’approvazione condizionata sarà spesso accompagnata da una lista di documentazione aggiuntiva, lettere di spiegazione e informazioni supplementari che il sottoscrittore dovrà esaminare prima di firmare l’approvazione finale del suo prestito. Il processo di richiesta, raccolta, invio e revisione delle condizioni può passare attraverso più cicli di avanti e indietro prima che i requisiti di sottoscrizione siano soddisfatti. A seconda dei tempi di revisione, questo potrebbe richiedere da una a due settimane.

Cleared to Close (3 giorni)

Avere il via libera per chiudere è l’ultimo passo prima che i documenti finali del prestito possano essere redatti e consegnati a lei per essere firmati e autenticati. Un’informativa finale di chiusura che descrive in dettaglio tutti i termini del prestito, i costi e altri dettagli sarà preparata dal suo prestatore e le sarà fornita per la revisione.

C’è un periodo di attesa obbligatorio di tre giorni dopo aver ricevuto l’informativa di chiusura prima che lei possa firmare i suoi documenti di prestito. La legge impone che le venga assegnato questo periodo per rivedere le condizioni finali del prestito e consultarsi con i consulenti di cui ha bisogno.

Closing and Funding (~1 giorno)

Dopo aver firmato i documenti finali del prestito, questi vengono restituiti al suo prestatore che li esaminerà per verificarne la completezza e assicurarsi che tutti i rapporti e le informazioni di terzi siano in ordine prima di erogare il prestito. Una volta che il suo prestito è stato finanziato, la nuova ipoteca sarà registrata presso la sua contea, a volte nello stesso giorno lavorativo o in quello successivo.

Tempi tipici di chiusura: Per Tipo di Prestito

Diversi tipi di prestito richiedono più tempo per chiudere a seconda dei requisiti e delle linee guida del programma. Ecco una ripartizione dei tempi medi di chiusura, in giorni, tra i prestiti ipotecari medi, i prestiti FHA e i prestiti VA:

Tempo medio di chiusura per un prestito convenzionale

Ci vogliono circa 47 giorni per chiudere un prestito ipotecario convenzionale secondo gli standard di prestito qualificati di Fannie Mae. I rifinanziamenti convenzionali sono più veloci e richiedono in media circa 35 giorni per chiudere.

I mutui ipotecari convenzionali seguono il percorso più tradizionale dalla richiesta alla chiusura e al finanziamento. A differenza dei prestiti FHA e VA, di solito non ci sono requisiti di sottoscrizione, valutazione o approvazione specializzati oltre alle linee guida di Fannie Mae o Freddie Mac. In generale, i rifinanziamenti richiedono molto meno tempo per chiudere rispetto ai nuovi prestiti d’acquisto.

Tempo medio di chiusura per un prestito FHA

Ci vogliono circa 47 giorni per chiudere un prestito ipotecario FHA. I rifinanziamenti FHA sono più veloci e richiedono in media circa 32 giorni per chiudere.

I mutui FHA generalmente si chiudono in un lasso di tempo molto simile ai mutui convenzionali, ma possono richiedere tempo aggiuntivo in punti specifici del processo. Per esempio, le perizie sui prestiti FHA devono essere eseguite da un perito approvato dalla FHA, e qualsiasi problema di sicurezza o di abitabilità deve essere risolto prima che il prestito possa essere chiuso. La grande differenza nei tempi di chiusura tra i rifinanziamenti FHA e i prestiti d’acquisto è probabilmente dovuta al processo accelerato offerto dai rifinanziamenti FHA streamline.

Tempo medio di chiusura per un prestito VA

Ci vogliono circa 49 giorni per chiudere un mutuo VA. I rifinanziamenti VA sono più veloci e richiedono circa 42 giorni per chiudere in media.

I prestiti VA tendono a richiedere più tempo per chiudere rispetto ai prestiti convenzionali. Questo è dovuto ai requisiti di sottoscrizione più severi per i prestiti VA e al fatto che non tutti i prestatori sottoscrivono i prestiti VA in-house. La grande differenza nei tempi di chiusura tra i rifinanziamenti VA e i prestiti per l’acquisto è probabilmente dovuta al processo accelerato offerto dai rifinanziamenti VA streamline.

Solo i prestatori con un’approvazione diretta della VA possono sottoscrivere i propri prestiti VA; gli altri prestatori devono presentare i loro file di prestito direttamente al Dipartimento degli Affari dei Veterani per la revisione e l’approvazione, aumentando significativamente il tempo di chiusura.

Come sono cambiati i tempi di chiusura nel tempo?

A partire da febbraio 2019, i tempi di chiusura hanno mantenuto una gamma stretta di 42-48 giorni in media su tutti i tipi di prestito negli ultimi 18 mesi. Ciò indica che, nonostante le fluttuazioni stagionali del mercato e lo spostamento delle tendenze abitative, ci vogliono circa sei-sette settimane per chiudere un prestito ipotecario.

I miglioramenti nelle procedure di sottoscrizione combinati con un passaggio al prestito ipotecario digitalizzato hanno accelerato i tempi di chiusura in media. Tuttavia, mentre molti istituti di credito online vantano tempi di chiusura accelerati, la vostra esperienza può variare ampiamente a seconda del vostro profilo finanziario, nonché le capacità e la capacità del prestatore scelto.

Come posso ottenere una chiusura veloce del mutuo per la casa?

Ci sono diverse cose che potete fare per accelerare il processo di chiusura. Come regola generale, conviene essere preparati e tempestivi quando si tratta di rispondere alle richieste del prestatore.

Iniziare il processo di prestito il prima possibile ottenendo la pre-approvazione.

Prima ancora di essere sotto contratto per la proprietà, ottenere la pre-approvazione dal tuo prestatore fornendo loro il tuo reddito, il patrimonio e le informazioni di credito. Al fine di emettere una lettera di pre-approvazione, il vostro prestatore dovrà tirare il vostro rapporto di credito, calcolare il vostro rapporto debito-reddito e verificare i vostri beni disponibili per l’acconto.

Fare questo in anticipo consente di risparmiare del tempo una volta che la vostra offerta è accettata e aggiunge alla probabilità che il vostro prestito sia approvato. È una buona idea ottenere la pre-approvazione da più prestatori in questa fase per essere sicuri di ottenere il miglior tasso di mutuo.

Rispondere a tutte le richieste del prestatore rapidamente e fornire una documentazione completa.

Fornendo tutta la documentazione il più velocemente e completamente possibile, si può aiutare a mantenere il processo in movimento. Molte chiusure sono spesso bloccate perché il mutuatario non presta attenzione alle e-mail o non risponde alle chiamate.

È una buona idea rispondere rapidamente se il creditore vi chiede di firmare le informative, restituire la documentazione richiesta o riconoscere documenti sensibili al tempo come la Closing Disclosure in modo che i periodi di attesa obbligatori possano iniziare. Questo richiederà un po’ di diligenza in più da parte vostra, ma lo sforzo vi ripagherà una volta che il prestito sarà erogato.

Scegliete un processo di mutuo digitalizzato.

Scegliere un prestatore di mutui che offra un processo di mutuo online o digitale può anche aiutare ad accelerare il processo sfruttando la tecnologia per preparare documenti e informative.

I prestatori di mutui digitalizzati possono completare le firme elettroniche e persino sottoscrivere le domande di mutuo secondo le linee guida Fannie Mae o Freddie Mac. Anche se non c’è garanzia che altre parti del processo di prestito si muoveranno altrettanto velocemente, l’impegno ad aumentare l’efficienza attraverso la tecnologia può essere un buon indicatore della capacità di una società di chiudere il vostro prestito rapidamente.