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Passaggi chiave

• Come investire in case vacanze

• Le case vacanze sono buoni investimenti?

• Pros & contro delle proprietà in affitto

• Metodi di finanziamento

Il concetto di proprietà in affitto per le vacanze ha guadagnato un notevole slancio negli ultimi anni, e per una buona ragione: l’espansione dell’economia, oltre all’avvento del settore dell’alloggio privato, ha reso molto più facile per le famiglie fare più vacanze in proprio.

Con il miglioramento dell’economia, sempre più persone trovano il reddito disponibile da spendere in vacanze.

Contrariamente a quanto pensano molti investitori, possedere una proprietà in affitto per le vacanze non è come investire in immobili tradizionali. L’acquisto di una proprietà in affitto per le vacanze richiede una profonda comprensione dei mercati locali e delle entrate previste. (Ricordate, a differenza di una tradizionale proprietà “buy and hold”, comprare una casa vacanza significa aggiungere una proprietà al vostro portafoglio che avrà dei posti liberi durante tutto l’anno.)

Quindi, ecco alcune cose che ogni potenziale acquirente di case vacanza dovrebbe sapere prima di fare un’offerta e iniziare il processo di acquisto di una proprietà in affitto per le vacanze.

Passi per investire in case vacanza

Prima ancora di considerare l’acquisto di una proprietà in affitto per le vacanze, ci sono alcune cose che dovete capire. Questo perché imparare a comprare una casa vacanza richiede una serie speciale di strategie.

Fortunatamente, non è così difficile iniziare a investire in case vacanza come molti pensano. Infatti, ho suddiviso l’intero processo in cinque semplici passi che chiunque abbia una buona etica del lavoro e una mente per la dovuta diligenza può comprendere. Vale per quasi ogni tipo di investimento immobiliare, il primo passo è fare i compiti a casa prima di intraprendere qualsiasi azione.

Fare i compiti

Lo abbiamo già sentito tutti: la regola d’oro del settore immobiliare è la posizione, la posizione, la posizione. Molto semplicemente, la posizione di una proprietà è più importante di qualsiasi altra cosa; è l’unica cosa che in definitiva non può essere cambiata. Detto questo, non dovrebbe sorprendere nessuno sapere che il primo passo per investire in proprietà per le vacanze consiste nel decidere una posizione. Procedere a scegliere non solo una città in cui investire, ma una regione all’interno di detta città. Più specifici si può essere, meglio è. Fate la vostra due diligence e prestate particolare attenzione a tutte le cose che contano: condizioni di mercato, tasso di occupazione, tempo, vicinanza a certi servizi, domanda, inventario e una serie di altri fattori. Anche se dovete certamente considerare gli aspetti finanziari tangibili di una potenziale proprietà, non potete ignorare il fatto che il vostro imminente acquisto deve essere in una posizione piacevole, accessibile e desiderabile per attirare facilmente gli ospiti.

Condurre un’approfondita analisi di mercato

Una volta che avete ristretto la vostra ricerca a una o due potenziali località, è il momento di esaminare il mercato e la domanda ancora più da vicino. Tenete a mente che la domanda di case vacanza è un animale diverso rispetto alla domanda residenziale. Chiedetevi: vorreste voi stessi andare in vacanza in questa zona? Considerate cose pratiche, come il tipo di attrazioni nelle vicinanze, e come la popolarità di queste attrazioni raggiunge e diminuisce durante l’anno. Poi chiedetevi: c’è una domanda abbastanza consistente per l’investimento in case vacanze da essere considerato sostenibile? C’è tanto appeal in inverno quanto in estate, e viceversa? Bisogna prendere in attenta considerazione le tendenze delle vacanze, così come i tipi di proprietà, che stanno influenzando una particolare area.

Oltre a guardare le tendenze delle vacanze, bisogna anche prendere in attenta considerazione i tipi di proprietà e il mercato locale. Una volta che avete capito che tipo di proprietà vi piacerebbe comprare, è il momento di fare alcuni confronti di mercato. Altrimenti conosciuti come “comparabili”, queste proprietà ti daranno uno sguardo all’interno di come il mercato si sta comportando per un particolare tipo di bene. I siti di annunci gratuiti come Airbnb e VRBO sono un ottimo posto per iniziare a compilare i dati di mercato. Oltre a familiarizzare con una determinata area, puoi facilmente identificare una fascia di prezzo per l’affitto e iniziare a formulare il reddito che puoi ragionevolmente aspettarti dalla proprietà che ti interessa. Date un’occhiata alla nostra lista dei 10 posti migliori in cui comprare una proprietà in affitto per le vacanze.

Capire il ritmo delle case vacanza

Prima abbiamo parlato dei flussi e riflussi della domanda, che meritano uno sguardo ancora più attento. Le proprietà per le vacanze sono molto diverse dagli affitti tradizionali: il reddito generato dipende spesso dalla stagione. Una casa vicino all’acqua attirerà più interesse in estate. Una casa vicino a una stazione sciistica prospererà durante i mesi invernali. È necessario sapere cosa ci si può aspettare sia durante l’alta stagione che nei mesi morti. È inoltre necessario avere un’idea di quali saranno le spese mensili complessive. Dovete considerare che dovrete arredare la proprietà e pulirla ogni poche settimane. L’assicurazione dei proprietari di casa può essere aumentata, e ci sarà un’assicurazione contro le inondazioni se la casa è vicina all’acqua. Se avete intenzione di acquistare la proprietà, avrete bisogno di almeno un 25 per cento di acconto, e ci si può aspettare un tasso di interesse più alto.

Calcolate il vostro reddito previsto e le spese

Potete procedere a scavare un po’ più a fondo se il mercato selezionato mostra una domanda intrinseca e i numeri che avete sgranocchiato indicano una buona promessa di flusso di cassa positivo costante. (Non sai come calcolare il flusso di cassa? Allora non volete perdervi la nostra guida al calcolo del flusso di cassa degli affitti – è cruciale imparare questo importante passo della vostra due diligence!)

Mentre il reddito da locazione dipenderà certamente dall’area in cui si acquista, la maggior parte dei proprietari dovrebbe aspettarsi di fissare il tasso di affitto settimanale dal 10 al 20 per cento più alto dei pagamenti mensili previsti per il mutuo. Vale la pena notare, tuttavia, che nel mercato di oggi, i padroni di casa in aree ad alta domanda potrebbero cavarsela chiedendo anche di più (questa è solo una ragione per cui le ricerche di mercato e i confronti sono così importanti). Ricordate, volete fare soldi ogni mese, ma non volete spaventare i potenziali inquilini; dovete trovare una via di mezzo accettabile.

Oltre a regolare il vostro reddito per essere in grado di coprire più del vostro mutuo previsto, assicuratevi di mettere in conto gli inevitabili tempi morti che la vostra proprietà probabilmente dovrà affrontare. Dopo tutto, la maggior parte delle case vacanza sono stagionali. Mentre ci si può aspettare una forte domanda durante l’alta stagione, la domanda deve essere abbastanza lucrativa da compensare i mesi meno trafficati. Raccomando di calcolare almeno un 25 per cento di tasso di sfitto, per tenere conto di quei periodi in cui è più probabile che la proprietà rimanga vuota. Inoltre, è necessario tenere conto di una serie di altre spese: spese condominiali, tasse HOA, manutenzione ordinaria, ecc.

C’è un’ultima tassa che deve essere presa in considerazione: la tassa di gestione della proprietà. Mentre è del tutto possibile agire come padrone di casa, arruolare i servizi di un manager qualificato è altamente raccomandato. Questo è particolarmente vero se state investendo a distanza. Con il loro aiuto, anche una proprietà media può diventare una grande proprietà – il tutto senza che voi facciate altro che sedervi e raccogliere gli assegni dell’affitto.

A questo punto, dovreste avere una buona idea di quanto potreste aspettarvi che la proprietà ottenga come reddito da affitto e le spese che ne deriveranno. A condizione che il saldo restante sia a vostro favore, potreste avere un affare tra le mani.

Pubblicizza la tua proprietà

Una volta che hai fatto il tuo investimento in una casa vacanze, è il momento di iniziare a commercializzare la tua proprietà e riempire il tuo calendario con quante più prenotazioni possibili. Fortunatamente, ci sono diversi siti di prenotazione poco costosi che permettono ai proprietari di case vacanze di ottenere il maggior numero possibile di occhi sulle loro proprietà. Vedi alcuni esempi qui sotto:

• Airbnb: Probabilmente il più noto sito di annunci di case vacanza là fuori. Questa piattaforma, senza canone annuo, è la migliore per gli affitti in città e le proprietà in destinazioni calde. Assicurati solo di fare una ricerca nella tua zona, se non c’è molto traffico sul sito nella tua zona, è meglio elencare altrove. Questa piattaforma offre un’interfaccia mobile-friendly, bassi costi di inserzione, ed è il servizio di inserzione più popolare, aiutando ad ottenere il maggior numero di occhi sulla tua proprietà.

• VRBO, HomeAway e VacationRentals.com: HomeAway non è solo un sito, ma tre siti che contengono milioni di annunci in tutto il mondo. Con questo aumento di esposizione arriva anche una forte concorrenza tra i proprietari di case vacanza, e con una pesante tassa annuale (quasi 350 dollari al momento in cui queste parole vengono scritte), questa opzione funziona meglio per le proprietà in zone ad alto traffico di proprietà di persone che cercano di affittare in modo coerente.

• Affitta come un campione: Vivi in una città universitaria o in un ambiente rurale che ospita eventi annuali o periodici, come la 500 miglia di Indianapolis o una partita di football universitario? Rent Like a Champion potrebbe essere il modo perfetto per riempire la tua casa libera per quelle persone che viaggiano per il grande gioco. Questo sito è utile se possiedi già una casa vacanza in aree di nicchia.

• Il tuo sito web: Perché affidarsi solo ai grandi siti di annunci di case vacanze per generare contatti e fornire informazioni agli aspiranti inquilini? Piattaforme come Airbnb e VRBO forniscono un sacco di servizi convenienti, sia per l’inquilino che per l’affittuario, ma questo non significa che non si possa creare un sito web dedicato che fornisca informazioni (soprattutto video e immagini) che dia agli affittuari uno sguardo dettagliato sul perché la vostra proprietà è la scelta migliore. La cosa migliore è che puoi linkare il tuo sito web per le case vacanza all’interno dei profili del tuo servizio di annunci e persino usarlo nei canali di marketing come i video di YouTube e i post su Facebook.

Il possesso di una casa vacanza è un buon investimento?

Quando gli investitori seguono i passi appropriati per acquistare una proprietà in affitto per le vacanze, è più che probabile che raccolgano i molti benefici che questo investimento offre. Il più grande guadagno delle case vacanza è l’aumento del flusso di cassa. Le piattaforme di affitto per le vacanze (come Airbnb o VRBO) sono un ottimo modo per generare reddito da un affitto a breve termine, e se la vostra proprietà è molto richiesta, vedrete profitti ancora maggiori.

Anche i benefici fiscali associati agli affitti per le vacanze possono essere sfruttati. La vostra casa per le vacanze è considerata un’attività se viene affittata per almeno 2 settimane all’anno o più ai fini fiscali. Questo significa che il reddito dell’affitto sarà tassato, ma siete anche in grado di dedurre molte delle spese della vostra proprietà in affitto. Ci sono molte voci che potete dedurre dalle vostre tasse, inclusi i costi delle utenze, le spese di gestione della proprietà, le tasse di occupazione, gli interessi del mutuo e altro.

Non solo potete generare reddito affittando la vostra proprietà in affitto, ma avete anche il vantaggio di andarci in vacanza voi stessi. Se decidete di fare una vacanza, la vostra casa vacanza può essere messa a disposizione per il vostro uso personale. Potete anche tenere la vostra casa per le vacanze per usarla come futura casa di riposo.

Pro degli investimenti in case vacanza

È ovvio che ci sono diversi vantaggi nel possedere una proprietà in affitto per le vacanze. Negli ultimi anni, Airbnb e VRBO continuano a crescere e sempre più proprietà vengono elencate su queste applicazioni. La convenienza di queste app ha reso la ricerca e la commercializzazione delle case vacanza più comoda che mai. A sua volta, gli interessati agli investimenti in case vacanze sono saliti alle stelle. Ecco alcuni dei benefici degli investimenti in case vacanze:

1. Più reddito: Il primo e più attraente beneficio degli investimenti in case vacanza è un maggiore reddito. Un host Airbnb può guadagnare in media 900 dollari al mese. Se avete investimenti in case vacanze nelle aree più popolate del mondo, questo reddito può moltiplicarsi esponenzialmente.

2. Avere la vostra fuga: Investire in proprietà in affitto per le vacanze ti permette di avere la tua fuga ideale ogni volta che vuoi. Usa la proprietà per qualsiasi evento speciale come compleanni, feste o riunioni di famiglia. Provate a investire in un’area che volete visitare ancora e ancora. La convenienza parla da sola.

3. Scarico fiscale: Affittare una proprietà per più di due settimane è considerato un business. Questo è estremamente utile ai fini fiscali. Mentre devi pagare le tasse sul reddito che porta, ti permette anche di scrivere molte delle spese per mantenere, riparare e migliorare la proprietà. Puoi anche dedurre le spese di hosting addebitate da Airbnb e VRBO. Questi write-off includono, ma non sono limitati a pulizia, forniture, premi assicurativi, interessi ipotecari e spese di gestione della proprietà.

4. Assicurare le finanze & Casa di riposo: Investire in case vacanza è ottimo per assicurarsi di avere spese future per l’assistenza sanitaria, piani di viaggio futuri, emergenze, ecc Oppure, se tutto va secondo i piani, si può tenere come casa di riposo. In entrambi i casi, investire in case vacanze può essere un bene affidabile per il futuro.

Cons degli investimenti in case vacanze

Come per ogni tipo di investimento, ci sono diversi svantaggi tra cui costi, ostacoli e svantaggi quando si tratta di proprietà in affitto per le vacanze. Tutti questi meritano la stessa considerazione dei benefici. Ecco alcuni degli svantaggi degli investimenti in case vacanza:

1. Gestione della proprietà: Anche se avere la propria proprietà per le vacanze è lussuoso e conveniente, comporta anche il compito di gestire la proprietà se si spera di affittarla. Le proprietà in affitto per le vacanze possono essere gli investimenti più coinvolti che avrete. Per ogni nuovo ospite, è vostra responsabilità pulire, rifornire e mantenere la proprietà quasi tutto l’anno se la vostra proprietà cresce in popolarità. Al costo del 10%-15% del vostro reddito, potreste assumere una società di gestione della proprietà che faccia tutto questo lavoro per voi.

2. Cercare gli ospiti: Va da sé che il marketing è una parte fondamentale per trarre profitto dal vostro investimento per le vacanze. Trovare affittuari può essere un compito difficile e scoraggiante soprattutto per i nuovi investitori. In primo luogo, è necessario rendere la vostra proprietà attraente per gli affittuari. Dovrete fornire un arredamento confortevole e attraente e allo stesso tempo fare appello al vostro pubblico target. Una volta fatto, dovrete consultare le migliori piattaforme, come Airbnb e VRBO, per elencare la vostra proprietà. Infine, dovrai trovare un prezzo appetibile che alla fine ti farà anche guadagnare. Fare promozioni e sconti speciali può aiutare la tua proprietà a decollare nelle stagioni più lente.

3. Restrizioni & Norme: Alcune città e HOA hanno diverse restrizioni e regolamenti quando si tratta di affitti per vacanze a breve termine. Assicurati di consultare le politiche locali di affitto una volta che hai un’idea di dove investire.

4. Pagamenti mensili & Spese: Senza un’attenta gestione, gli investimenti in case vacanza possono causare problemi anche nel vostro reddito. Per prima cosa, avrete un pagamento extra del mutuo. Poi ci sono le spese extra che derivano dal possedere una casa, compresa la manutenzione, le riparazioni e le utenze. Assicuratevi di avere le vostre finanze in ordine per evitare qualsiasi stress extra che la gestione di un’altra casa potrebbe avere.

5. Finanziamento extra: Probabilmente il più grande svantaggio è che dovrete pagare di più per finanziare il vostro investimento per le vacanze. È comune che i prestiti per investimenti immobiliari abbiano tassi d’interesse più alti dei normali mutui. A sua volta, avrete un pagamento mensile e interessi più alti per tutta la durata del prestito. I finanziatori di solito richiedono anche un acconto maggiore, in media circa il 25% in più.

Finanziamento di una proprietà in affitto per le vacanze

La maggior parte degli investitori dovrà cercare una fonte di finanziamento per la loro nuova proprietà in affitto. Fortunatamente, ci sono diverse opzioni che vanno dal breve termine al lungo termine. Prestiti conformi, prestiti di portafoglio, prestiti multifamiliari, e contratti a breve termine come un prestito ponte o hard money sono tutti disponibili per voi.

1. Prestito conforme: Questa è un’opzione popolare per le case vacanza perché i criteri di qualificazione non sono così severi come quelli per una residenza primaria. Un buon punteggio di credito (680+) e un acconto di circa il 20% sono comuni.

2. Prestito di portafoglio: I prestiti di portafoglio sono spesso usati dagli investitori con proprietà multiple o una proprietà multi-unità. Le qualifiche per questi prestiti sono più indulgenti di altri tipi.

3. Prestito multifamiliare: I prestiti multifamiliari sono usati per proprietà di 2-4 unità per le vacanze o per edifici di appartamenti con più di 4 unità. I prestiti di portafoglio rientrano in questa categoria, insieme ai mutui convenzionali, prestiti garantiti dal governo e prestiti multifamiliari a breve termine.

4. Prestito a breve termine: Un prestito a breve termine è una grande opzione per gli investitori che hanno bisogno di contanti per acquistare una proprietà per le vacanze prima di essersi assicurati un finanziamento a lungo termine. I prestiti ponte e gli hard money rientrano entrambi in questa categoria.

Sommario

Una proprietà in affitto per le vacanze è un ottimo modo per entrare nella comunità del reddito passivo. Tuttavia, non basta semplicemente buttarsi a capofitto senza un piano. Al contrario, fate attenzione alla due diligence e sappiate a cosa state andando incontro prima di fare il salto. Con la giusta preparazione, potreste scoprire che il vostro investimento ne vale la pena. I benefici fiscali, l’aumento del flusso di cassa e la possibilità di andare in vacanza in una casa che già possedete sono solo alcuni dei vantaggi che l’investimento in una proprietà immobiliare per le vacanze può portare. Coloro che sono preparati potrebbero scoprire che la loro decisione di entrare nelle proprietà per le vacanze è una decisione che potrebbe ripagare per gli anni a venire.

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