Sono finiti i giorni dei parcheggi pieni di Buick e dei lampadari scintillanti nella Crystal Room di Sears. Il fatiscente centro commerciale Cloverleaf, situato all’ingresso principale di Chesterfield, era un pugno nell’occhio in una contea che si vantava della sua reputazione di prospero vicino meridionale di Richmond.
Con una valutazione che era scesa da 60 milioni di dollari nel 1995 a 11 milioni di dollari nel 2004, i funzionari eletti stavano potenzialmente guardando il prossimo corridoio della Jefferson Davis Highway, ha detto il supervisore di Midlothian Leslie Haley durante una recente sessione di lavoro che ha dato al pubblico il suo primo sguardo completo al progetto in circa due anni.
Il centro commerciale Stonebridge – con l’aiuto della contea – ora vanta una valutazione di 72 milioni di dollari e ricavi in eccesso.
I funzionari hanno presentato i dettagli finanziari del progetto dopo che la contea ha risposto alle domande sul suo ruolo nello sviluppo economico da parte di persone che erano insoddisfatte di una proposta ormai inattiva di costruire un megasito nel sud-est di Chesterfield.
La storia di successo di Stonebridge è arrivata un decennio dopo che la contea si è mossa con un’urgenza e una proattività che il corridoio Jeff Davis, che continua a seguire altre aree della contea, non ha visto.
“Sono stato a una tonnellata di riunioni, ma non credo che qualcosa mi abbia scosso tanto quanto sentire, in prima persona, qualcuno dire, ‘Questo posto stava per diventare un altro Jeff Davis’. Questo mi ha davvero stordito e mi ha fatto male”, ha scritto Kim Marble, il capo della Jefferson Davis Association senza scopo di lucro, in una e-mail. Marble ha vissuto lungo la U.S. 1 per oltre 25 anni.
“Ho capito esattamente cosa intendeva la persona con il paragone, e non credo che intendesse alcuna cattiva volontà verso i residenti della Route 1, ma è stato un colpo al cuore sentire che il posto in cui vivo è stato usato in modo iconico per dire, ‘Non vogliamo essere come quel posto’. Non credo che fosse l’intenzione, ma sembrava una forte delineazione tra noi e loro.”
I funzionari della contea hanno detto che volevano evitare che la storia di Jeff Davis si ripetesse.
“La contea è stata più proattiva nel corridoio orientale di Midlothian. Nessuno di noi può salire sulla DeLorean e tornare agli anni ’50. Ma possiamo imparare dall’esperienza storica su Jeff Davis e assicurarci di avere un risultato diverso sul corridoio Midlothian”, ha detto il vice amministratore della contea Matt Harris.
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Quando ha aperto nell’agosto 1972, il Cloverleaf Mall era il più grande centro commerciale al coperto della regione di Richmond. La gente entrava in una corte centrale con una piscina di 20 piedi, alberi di cristallo e acqua che cadeva. Il JCPenney era il più grande dell’azienda nello stato.
Ma il boom edilizio della contea si diffuse a ovest e a sud, mentre la nuova Powhite Parkway attraversava la Midlothian Turnpike. Proprio come il Cloverleaf Mall una volta rubava la vita al Southside Plaza, gli sviluppi più lontani hanno lentamente estinto il Cloverleaf.
Il centro commerciale ha perso JCPenney nel 2001, seguito da Sears e Hecht’s. Il Regal Cinemas situato dietro il Cloverleaf ha chiuso nel 2001.
Il centro commerciale è stato venduto in tribunale fallimentare a una banca canadese nel 2002.
Circa un decennio fa, il Richmond Christian Center ha perso una guerra di offerte contro i leader eletti della contea, che non erano disposti ad aspettare il mercato privato.
“Abbiamo tutti riconosciuto l’assoluto. Non potevamo perderlo come ente contribuente”, ha detto Harris. “Beh, quello che il settore privato ci ha portato – senza offesa per loro – era fondamentalmente una megachiesa che sarebbe uscita dai registri delle tasse. Perderemmo questi 82 acri in una posizione molto, molto strategica.”
Fabrizio Fasulo, direttore del Center for Urban and Regional Analysis della Virginia Commonwealth University’s L. Douglas Wilder School of Government. Douglas Wilder School of Government and Public Affairs, ha detto che senza l’intervento della contea, la trasformazione positiva di Stonebridge probabilmente non sarebbe avvenuta. Questo è un ottimo esempio per dimostrare che l’iniziativa pubblica attraverso l’investimento e la pianificazione a lungo termine è necessaria, almeno nelle fasi iniziali della riqualificazione, per ridurre i rischi, attirando così gli investimenti privati lungo la linea”.
“In altre parole, mentre il mercato è in modalità “wait-and-watch”, qualcuno – in questo caso, un ente pubblico – deve correre il rischio e pilotare un progetto per testare le acque.”
La contea si è mossa in fretta.
“Il consiglio ha affermato che dovremmo fare qualcosa; non dovremmo essere laissez-faire. Ci sono quelli che pensano che il governo non dovrebbe mai fare nulla, e si ottengono alcuni posti, alcune aree dovrei dire, dove non c’è interesse, nessun investimento. E si vede cosa succede”, ha detto il supervisore James Holland durante la sessione di lavoro di fine maggio.
Non si riferiva a un’area in particolare, ha detto più tardi, ma ha aggiunto: “Probabilmente non c’era l’urgenza di migliorare la comunità che avete visto con Stonebridge, ma credo che ci sia ora.”
Marble ha detto che c’era un’urgenza di rivitalizzare il corridoio U.S. 1 una generazione fa, che ha portato alla Jeff Davis Association in primo luogo così come un piano di rivitalizzazione del 1993 che i residenti credevano “potrebbe e sarebbe stato realizzato.”
Ha detto che ha avuto grande rispetto per i leader di Chesterfield che stanno aiutando a cambiare la cultura del governo della contea in un momento in cui più persone vogliono ritorni più rapidi e glamour sugli investimenti a cui i problemi complessi su Jeff Davis non si prestano facilmente.
Ma, ha aggiunto, quel cambiamento sta “arrivando molto più lentamente di quanto potrebbe e dovrebbe.”
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Quando si trattava di Cloverleaf, non c’era così tanto da fare come lungo Jeff Davis, ha detto Harris.
Il corridoio Jeff Davis è decaduto molto prima del centro commerciale nel più ricco distretto settentrionale Midlothian di Chesterfield, a partire dalla costruzione della Interstate 95 a metà degli anni 50. L’area di Stonebridge, d’altra parte, ha toccato il fondo nei primi anni 2000.
“Molta dell’esperienza e della conoscenza che abbiamo guadagnato in Midlothian orientale, stiamo andando applicare a Jeff Davis settentrionale. È una collina più ripida da scalare a Jeff Davis. Stiamo entrando in quei luoghi in punti diversi del loro ciclo di vita. Il livello di impegno e di interesse è uguale nella prospettiva della contea”, ha detto Harris.
I leader eletti hanno recentemente approvato un piano speciale di zona per la parte settentrionale del corridoio Jeff Davis, che era destinato a realizzare ciò che i pianificatori hanno riconosciuto che un piano del 1993 non ha. Gli avvocati e i residenti hanno recentemente spinto la contea a mettere dei soldi nel suo bilancio più recente dietro il piano speciale, ma i leader eletti hanno voluto un comitato per dare la priorità ai cambiamenti prima.
“Anche se la contea ha, in collaborazione con la comunità, presentato un ambizioso piano speciale, non stiamo ancora vedendo alcun investimento finanziario tangibile sul corridoio da parte della contea. Il comitato direttivo sta per riunirsi per la prima volta e noi contiamo sulla contea per mantenere le sue promesse di investire qui, e più presto che tardi”, ha scritto Marble.
“Sono un giocatore di squadra e ho rispetto per la nostra attuale leadership del governo locale, ma ammetto che è stato scoraggiante quando vado alle riunioni e sento parlare di gente che vuole finanziamenti da mettere da parte per i parchi per cani, sentire il prezzo del tappeto erboso per i campi da calcio, e sento parlare di nuove scuole che devono essere fatte passare in fretta attraverso il sistema per mantenere il nuovo sviluppo, mentre noi continuiamo a sostenere i marciapiedi perché le persone sono in pericolo mentre camminano su una trafficata autostrada a quattro corsie per andare al negozio di alimentari o alla lavanderia a gettoni.”
Sul corridoio Midlothian, l’ex proprietà Cloverleaf che si trova fuori da Midlothian Turnpike e Chippenham Parkway è ora un lontano grido da quello che un funzionario eletto ha descritto come una terra desolata prima che martelli e bulldozer la riducessero in macerie nel 2011.
“Abbiamo famiglie più giovani che si stanno trasferendo e che hanno accesso a quella vendita al dettaglio”, ha detto il supervisore Chris Winslow.
“Si vede la nuova vita che si respira nei vecchi quartieri. … È stato molto, molto positivo.”
Sono passati 10 anni da quando la contea ha preso il pieno controllo degli 82,7 acri di Stonebridge con un prestito di 16,3 milioni di dollari.
Solo 25 acri del valore di circa 5 milioni di dollari rimangono liberi.
Due vendite nel 2011 e nel 2013 hanno pagato la maggior parte di quel debito di 16,3 milioni di dollari e hanno aperto la strada a un centro commerciale ancorato alla Kroger, combinato con appartamenti dove un appartamento con una camera da letto e un bagno viene pubblicizzato a poco più di 1.274 dollari al mese.
In altri due anni al massimo, Harris si aspetta che i restanti 25 acri vengano venduti a enti privati, permettendo alla contea di usare il ricavato per pagare i 16,3 milioni di dollari.
Il ricavato delle vendite e delle imposte sugli immobili, superiore alle aspettative, ha creato un’altra buona notizia per il secondo braccio del finanziamento di Stonebridge. Quei fondi hanno rasato quasi 10 anni da un altro pacchetto di debito per un totale di 11 milioni di dollari.
Quello che era previsto essere un pagamento di 30 anni è ora programmato per essere pagato nel 2032.
Invece di pacchetti di incentivi per le imprese, quegli 11 milioni di dollari sono andati verso miglioramenti “di terra” come marciapiedi, lampioni e la demolizione, ha detto Harris. Questo è stato combinato con i milioni messi dai partner privati della contea.
Ancora, la comunità dovrà aspettare anni prima che altre entrate di Stonebridge possano fluire nel resto della contea per aiutare a pagare cose come pompieri o insegnanti.
Le entrate fiscali e qualsiasi surplus di Stonebridge vanno verso il pagamento del debito di 11 milioni di dollari, che le eccedenze stanno permettendo di accadere più velocemente. Complessivamente, il progetto ha prodotto 1,15 milioni di dollari di entrate fiscali annuali nel 2018.
“Questo non è un caso in cui i dollari da altre parti della contea fluiscono a Stonebridge. Deve essere autosufficiente”, ha detto Harris.
Gli effetti di ricaduta, come l’aumento delle valutazioni delle proprietà vicine e i posti di lavoro aggiunti, stanno già contribuendo all’economia locale. A causa degli accordi con i commerci di Stonebridge, Harris non potrebbe dire ai leader eletti un conteggio esatto dei posti di lavoro per Stonebridge.
Anche oggi, la contea continua a giocare un ruolo attivo sulla proprietà.
L’anno scorso, i leader hanno deciso di mantenere la proprietà di 12,5 acri del valore di circa 2,5 milioni di dollari in un punto più difficile da sviluppare sulla terra. Poi, l’Autorità per lo sviluppo economico della contea ha preso un prestito di 7 milioni di dollari per costruire una struttura di 50.000 piedi quadrati, un debito che viene pagato principalmente dal contratto di locazione del Richmond Volleyball Center sulla proprietà.
L’edificio offre anche programmi orientati agli anziani attraverso il Dipartimento Parchi e Ricreazione della contea.
Il centro di pallavolo è venuto dopo che gli sviluppatori della parte al dettaglio di Stonebridge hanno spostato l’attenzione dai rivenditori di grandi dimensioni. Il centro capitalizza anche su un mercato del turismo sportivo in cui Chesterfield ha recentemente investito milioni.
L’ultimo giorno in cui il Cloverleaf Mall era aperto, le guardie hanno fatto i loro ultimi giri lungo la silenziosa food court e i negozi vacanti. Un cartello affisso alle porte d’ingresso del centro commerciale ringraziava le persone per il loro patrocinio. Non sarebbe passato molto tempo prima che arrivasse Kroger.