Heading

Większość lokatorów mieszkaniowych w Chicago jest chroniona przez Chicagowskie Rozporządzenie o Wynajmowaniu Lokali Mieszkaniowych („RLTO”), które przyznaje wiele praw i środków zaradczych tym, którzy wynajmują lokale w mieście.

Rynek wynajmu mieszkań w Chicago jest wysoce uregulowany; wynajmujący muszą przestrzegać rozporządzeń miejskich, prawa stanowego, przepisów budowlanych i prawa federalnego. Większość istotnych praw jest zapewniona przez RLTO, więc na tym się tutaj skupimy.

W tej chwili przyjmujemy tylko sprawy dotyczące depozytu zabezpieczającego, ale mamy dużą sieć poleceń. Kliknij tutaj, aby poprosić o skierowanie.

Jeśli jesteś zainteresowany w konsultacji z prawnikiem do reprezentacji w jednym z tych obszarów, prosimy o kontakt.

Jeśli masz pytania dotyczące innego rodzaju sporu, mam nadzieję, że ten przewodnik może być pomocny.

Table of Contents

Cel RLTO
Właściwości objęte RLTO
Prawo do bycia wolnym od nieuzasadnionego dostępu
Prawo do utrzymania nieruchomości
Prawo do bezpiecznego środowiska i podstawowych usług
Prawo do opuszczenia nieruchomości w przypadku pożaru lub innych szkód losowych
Prawo do sprawiedliwego traktowania prawo do uczciwego traktowania depozytów zabezpieczających
prawo do poznania tożsamości właściciela lub agenta
prawo do powiadomienia o przejęciu
prawo do powiadomienia o warunkach wpływających na możliwość zamieszkania
prawo do rozsądnego podnajmu
prawo do uczciwej umowy najmu
prawo do bycia wolnym od odwetu
prawo do bycia wolnym od blokady
Prawo do otrzymania kopii Streszczenia Rozporządzenia
Kary za naruszenie przepisów

Jaki jest cel RLTO?

Miasto Chicago jest gęsto zaludnione i wielu mieszkańców mieszka w mieszkaniach. Chicago troszczy się o ochronę zdrowia i dobrobytu swoich obywateli, dlatego uchwaliło prawo zachęcające wynajmujących i najemców do poprawy jakości dostępnych mieszkań. Rozporządzenie to służy również określeniu praw, które nie mogą być unieważnione przez umowę najmu napisaną przez nadgorliwego właściciela. RLTO chroni prawa większości lokatorów mieszkaniowych i podnosi standardy dla wszystkich.

Jakie nieruchomości są objęte RLTO?

Chicago RLTO dotyczy większości lokali mieszkalnych znajdujących się na terenie miasta Chicago. Istnieją jednak pewne wyjątki. RLTO nie ma zastosowania do następujących nieruchomości, o ile umowa najmu nie stwierdza, że RLTO ma zastosowanie:

• Budynki z sześcioma lub mniejszą liczbą jednostek, gdy właściciel mieszka w budynku;
• Hotele, motele i domy z pokojami, chyba że czynsz jest płacony za miesiąc, a jednostka jest zajęta przez więcej niż 32 dni;
• Szkolne akademiki, schroniska i kwatery pracownicze;
• Szpitala i klasztory;
• Domy opieki i azyle;
• Nieruchomości mieszkalne; i
• Spółdzielnie i kondominia zajmowane przez właściciela.

Jakie są prawa najemcy w Chicago?

Uwolnienie od nieuzasadnionego dostępu do lokalu przez wynajmującego

Prawdą jest, że wynajmujący może uzyskać dostęp do wynajmowanego lokalu z uzasadnionych powodów i po odpowiednim powiadomieniu, ale nie może nękać najemcy, uzyskać dostępu do lokalu bez ważnego powodu lub uzyskać dostępu do lokalu bez odpowiedniego powiadomienia. Zgodnie z RLTO, wynajmujący musi powiadomić najemcę o zamiarze wejścia co najmniej dwa dni przed planowanym wejściem do lokalu. Musi on dokonać zawiadomienia w dobrej wierze, używając metody, która z dużym prawdopodobieństwem zapewni najemcy zawiadomienie. RLTO sugeruje, że zawiadomienie może być przekazane pocztą, telefonicznie lub w formie pisemnej wywieszonej na mieszkaniu.

Właściciel może uzyskać dostęp do lokalu tylko w rozsądnych godzinach, określonych jako 8:00 do 20:00, chyba że najemca wyrazi zgodę na inne godziny lub w nagłych wypadkach.

Istnieją dwa scenariusze, w których zawiadomienie o zamiarze wejścia nie jest wymagane; sytuacje te mają miejsce w nagłych wypadkach lub kiedy naprawy innych części budynku nieoczekiwanie wymagają od wynajmującego wejścia do lokalu najemcy. W tych przypadkach nie jest wymagane uprzednie zawiadomienie ani zgoda. Po tym, jak wynajmujący wejdzie do lokalu zgodnie z tymi dwoma scenariuszami, musi on powiadomić najemcę w ciągu dwóch dni po wejściu.

Jeśli wynajmujący naruszy to postanowienie RLTO, najemca ma wybór środków zaradczych. Może on uzyskać nakaz sądowy nakazujący właścicielowi zaprzestanie niewłaściwego wejścia lub może wypowiedzieć umowę najmu. Niezależnie od tego, jaki środek zaradczy wybierze najemca, może on również odzyskać wyższą z dwóch kwot: miesięcznego czynszu lub dwukrotnej wartości rzeczywiście wyrządzonej mu szkody. Najemca może również otrzymać zwrot kosztów zastępstwa procesowego.

Do utrzymania nieruchomości w należytym stanie

Właściciele muszą utrzymywać lokal zgodnie z prawem i muszą dokonywać napraw w mieszkaniu, aby utrzymać je w zgodności z przepisami.

Lista przykładów braku utrzymania nieruchomości jest długa, obejmuje ona:

• Nieutrzymywanie integralności strukturalnej budynku;
• Nieutrzymywanie bezpiecznych podłóg;
• Nieutrzymywanie wystarczającej liczby wystarczających i bezpiecznych wyjść;
• Nieutrzymywanie dróg pożarowych i schodów;
• Nieposiadanie wymaganego oznakowania dróg pożarowych;
• Niezapewnienie detektorów dymu, alarmów pożarowych i gaśnic, gdy jest to wymagane;
• Nieutrzymywanie wind;
• Nieutrzymywanie lub niezapewnianie działającej toalety, zlewu, wanny i prysznica/wanny;
• Nieutrzymywanie urządzeń grzewczych;
• Nieutrzymywanie żadnych urządzeń gazowych;
• Niezapewnienie ciepła;
• Niezapewnienie ciepłej wody;
• Niezapewnienie zimnej wody;
• Niezapewnienie odpowiedniego oświetlenia korytarzy i klatek schodowych;
• Nieutrzymywanie dachu tak, aby był w znacznym stopniu wodoszczelny;
• Nieutrzymywanie budynku tak, aby był w znacznym stopniu zabezpieczony przed gryzoniami;
• Nieutrzymywanie podłóg, sufitów i ścian wewnętrznych;
• Nieutrzymywanie okien, drzwi zewnętrznych i włazów do piwnic;
• Nieutrzymywanie lub dostarczanie zamków, urządzeń zabezpieczających, zamków deadbolt, zamków skrzydła i okien lub drzwi wejściowych peepholes;
• Nie dostarczanie ekranów z naruszeniem kodu;
• Nieutrzymywanie schodów i ganków w bezpiecznym stanie;
• Nieutrzymywanie piwnic w bezpiecznym i sanitarnym stanie;
• Nieutrzymywanie kominów;
• Pozwalanie na gromadzenie się wody stojącej;
• Nie tępienie gryzoni, owadów i innych szkodników;
• Nie zapewnienie lub utrzymanie urządzeń do segregacji śmieci;
• Nie zapobieganie gromadzeniu się śmieci lub gruzu;
• Nie zapewnienie odpowiedniego oświetlenia lub wentylacji;
• Nieutrzymywanie instalacji wodno-kanalizacyjnej i urządzeń;
• Nieutrzymywanie systemów elektrycznych;
• Nieutrzymywanie sprzętu dostarczonego przez wynajmującego; lub
• Nieutrzymywanie jednostki i obszarów wspólnych w stanie nadającym się do zamieszkania.

Chociaż lista potencjalnych naruszeń jest długa, nie jest ona wyczerpująca. Rzeczywistość jest taka, że właściciele nie mogą pozwolić, by ich nieruchomość popadła w ruinę i wynajmować nieruchomości przypominające slumsy. RLTO przewiduje środki zaradcze w celu ochrony praw najemcy.

Środki zaradcze przewidziane za naruszenie obowiązku utrzymywania nieruchomości należą do najbardziej skomplikowanych w RLTO i wszyscy najemcy powinni skonsultować się z prawnikiem przed próbą skorzystania ze swoich praw, ponieważ wynajmujący często dążą do eksmisji lub pozywają najemców, gdy to zrobią.

Jeśli wynajmujący naruszy obowiązek utrzymywania nieruchomości, najemca może:

Wypowiedzieć umowę. Przekazać wynajmującemu pisemne zawiadomienie o działaniach lub zaniechaniach, które naruszają RLTO lub umowę najmu, określając, że umowa najmu zostanie rozwiązana po upływie 14 dni od otrzymania zawiadomienia, jeżeli wynajmujący nie naprawi tych warunków. Jeżeli wynajmujący nie naprawi problemu, umowa najmu wygasa, a najemca musi opuścić lokal w ciągu 30 dni. Właściciel musi zwrócić przedpłacony czynsz, kaucję i odsetki.

Zawiadomienie i potrącenie. W przypadku drobnych naruszeń, kiedy koszt naprawy jest mniejszy niż większa z dwóch kwot: 500 dolarów lub połowa miesięcznego czynszu, najemca może powiadomić wynajmującego na piśmie, że jeżeli stan nie zostanie naprawiony w ciągu 14 dni od powiadomienia (lub mniej w nagłych wypadkach), najemca naprawi stan i odliczy koszty od czynszu. Jeżeli wynajmujący nie naprawi stanu rzeczy, najemca może zlecić naprawę w sposób fachowy za rozsądną cenę, zwyczajowo pobieraną za taką pracę. Najemca może następnie przedłożyć wynajmującemu zapłacony rachunek i odliczyć tę kwotę od czynszu. Ten środek zaradczy nie jest dostępny, jeżeli stan został spowodowany przez najemcę, jego rodzinę lub gości.

Powiadomienie i wstrzymanie. Najemca może zatrzymać z miesięcznego czynszu kwotę, która rozsądnie odzwierciedla obniżoną wartość mieszkania z powodu naruszenia przepisów przez wynajmującego. Jeżeli najemca powiadomi wynajmującego o niedociągnięciach na piśmie, a wynajmujący nie naprawi ich w ciągu 14 dni od powiadomienia, najemca może odliczyć uzasadnione obniżenie wartości od czynszu tak długo, jak długo istnieją niedociągnięcia. Ten środek zaradczy nie jest również dostępny, jeżeli stan został spowodowany przez najemcę, jego rodzinę lub gości.

Odszkodowania i nakaz sądowy. Najemca może pozwać wynajmującego o odszkodowanie lub powołać się na istotną niezgodność jako obronę. Najemca może również uzyskać nakaz sądowy przeciwko wynajmującemu.

Mieszkanie w bezpiecznym środowisku z podstawowymi usługami.

Jeśli wynajmujący narusza umowę najmu lub kodeks miejski i takie naruszenie powoduje bezpośrednie zagrożenie dla zdrowia lub bezpieczeństwa najemcy lub jeśli wynajmujący nie dostarcza ciepła, elektryczności, ciepłej wody, bieżącej wody, gazu lub instalacji wodno-kanalizacyjnej, najemca może:

• Uzyskać ciepło, bieżącą wodę, ciepłą wodę, elektryczność, gaz lub instalację wodno-kanalizacyjną i odliczyć koszty udowodnione rachunkami od czynszu; lub
• Pozwać wynajmującego o odszkodowanie w oparciu o obniżoną wartość mieszkania; lub
• Zająć mieszkanie zastępcze, nie płacić czynszu i odzyskać wartość mieszkania zastępczego, o ile jest ona rozsądna i nie przekracza miesięcznego czynszu.Ponadto, najemca może również:
  • Zatrzymać część czynszu, który rozsądnie odzwierciedla obniżoną wartość, jeżeli stan nie zostanie naprawiony w ciągu 24 godzin po powiadomieniu, tak długo, jak problem nie jest spowodowany niezdolnością dostawcy usług komunalnych do świadczenia usług; lub
  • Rozwiązać umowę najmu, jeżeli wada trwa dłużej niż 72 godziny po powiadomieniu i tak długo, jak awaria nie jest spowodowana niezdolnością dostawcy usług komunalnych do świadczenia usług. Najemca musi przekazać posiadanie wynajmującemu w ciągu 30 dni, a wynajmujący zwróci kaucję, niezapłacony czynsz i odsetki.

  Opróżnienie mieszkania w przypadku pożaru lub szkody spowodowanej wypadkiem

  Jeśli mieszkanie zostanie uszkodzone lub zniszczone w wyniku pożaru lub innego wypadku powodującego naruszenie umowy najmu lub przepisów, najemca może:

  • Natychmiastowo opuścić lokal i powiadomić wynajmującego na piśmie w ciągu 14 dni, że najemca zamierza wypowiedzieć umowę najmu; lub
  • Opuścić każdą część mieszkania, która nie nadaje się do użytku i obniżyć czynsz o godziwą wartość rynkową straty; lub
  • Jeśli najemca pozostaje w lokalu z powodu obietnic naprawy ze strony wynajmującego, a wynajmujący nie wywiązuje się z tych obietnic, najemca może wypowiedzieć umowę najmu z 14-dniowym wyprzedzeniem i opuścić lokal.

  Wynajmujący zwróci najemcy przedpłacony czynsz, kaucję i odsetki, jak również każdą część czynszu przypadającą na część okresu po wypadku.

  Dostarczenie posiadania wynajmowanego lokalu w odpowiednim stanie

  Czasami wynajmujący nie są w stanie lub nie chcą zapewnić najemcy posiadania mieszkania w momencie rozpoczęcia najmu. Innym razem wynajmujący może przekazać posiadanie, ale lokal nie jest w stanie nadającym się do zamieszkania. Kiedy wynajmujący nie zapewni posiadania lokalu w stanie nadającym się do zamieszkania na początku okresu najmu, czynsz ulega obniżeniu, a najemca ma dwie możliwości:

  • Dać pisemne wypowiedzenie i rozwiązać umowę najmu; lub
  • Żądać wykonania umowy najmu i pozwać wynajmującego oraz każdą osobę niesłusznie będącą w posiadaniu za posiadanie mieszkania i odzyskać odszkodowanie.

  Jeśli niedostarczenie mieszkania było umyślne, najemca może odzyskać większy z dwóch miesięcznych czynszów lub rzeczywiste poniesione szkody.

  Sprawiedliwe traktowanie depozytów zabezpieczających

  Wszyscy najemcy wiedzą, że wynajmujący nie mogą ukraść ich depozytu zabezpieczającego, chociaż niektórzy akceptują to jako niefortunną rzeczywistość. Na szczęście, Chicago ma bardzo surowe przepisy dotyczące nadużywania kaucji i każde uchybienie ze strony wynajmującego może skutkować bardzo surowymi konsekwencjami. Przepisy są liczne.

  Właściwe postępowanie z depozytami

  Właściciele muszą trzymać depozyty na koncie oprocentowanym ubezpieczonym przez FDIC w banku znajdującym się w stanie Illinois. Fundusze te nie mogą być mieszane z własnymi funduszami wynajmującego i nie mogą podlegać roszczeniom jego wierzycieli. Najemca jest właścicielem odsetek zarobionych na depozycie zabezpieczającym.

  Ujawnienie lokalizacji depozytu zabezpieczającego

  Nie tylko wynajmujący musi trzymać pieniądze na oddzielnym koncie w kwalifikowanym banku, ale musi również powiedzieć o tym najemcy. RLTO nakazuje, aby nazwa i adres instytucji finansowej przechowującej kaucję były wymienione w pisemnej umowie najmu lub, jeśli nie ma pisemnej umowy najmu, aby zostały ujawnione najemcy na piśmie w ciągu 14 dni od otrzymania kaucji.

  Wynajmujący musi również powiadomić najemcę na piśmie, jeśli przeniesie kaucję do innego banku. Powiadomienie to musi nastąpić w ciągu 14 dni po dokonaniu przelewu i musi ujawnić nazwę i adres instytucji, która teraz przechowuje kaucję.

  Pokwitowanie wpłaty kaucji

  Gdy wynajmujący otrzymuje kaucję od najemcy lub potencjalnego najemcy, musi dać mu pokwitowanie, na którym wyszczególniona jest kwota kaucji, nazwisko osoby otrzymującej kaucję, nazwisko wynajmującego, data otrzymania kaucji i opis lokalu. Dodatkowo, osoba odbierająca kaucję musi podpisać pokwitowanie. Nieco inne zasady obowiązują w przypadku otrzymania przez wynajmującego kaucji przelewem elektronicznym.

  Wypłata odsetek od kaucji

  RLTO reguluje również kwestię wypłaty odsetek. Jeśli wynajmujący posiada depozyt zabezpieczający na okres dłuższy niż sześć miesięcy, musi on wypłacić najemcy odsetki od depozytu każdego roku w gotówce lub na poczet należnego czynszu. Odsetki te muszą być wypłacone lub dopisane w ciągu 30 dni po zakończeniu każdego 12-miesięcznego okresu wynajmu. Przepis ten jest jednym z najczęściej naruszanych przez wynajmujących, ponieważ często pomijają oni płacenie odsetek od kaucji, kiedy najemca odnawia swoją umowę najmu.

  Zwrot kaucji

  Właściciel musi w odpowiednim czasie zwrócić najemcy kaucję po tym, jak najemca opuści lokal lub powiadomi wynajmującego o zamiarze opuszczenia lokalu z powodu szkód losowych. Kaucja musi być zwrócona w ciągu siedmiu dni od powiadomienia, kiedy najemca opuszcza lokal z powodu przypadkowego uszkodzenia i w ciągu 45 dni od wyprowadzki w każdej innej sytuacji.

  Właściciel może potrącić z kaucji niezapłacony czynsz, który nie został prawomocnie wstrzymany oraz rozsądną kwotę niezbędną do naprawy wszelkich szkód spowodowanych przez najemcę lub osobę pod kontrolą najemcy lub w lokalu za zgodą najemcy.

  Właściciel nie może potrącić pieniędzy z kaucji za normalne zużycie.

  Jeśli wynajmujący dokonuje potrąceń z kaucji za uszkodzenia lokalu, musi on podjąć następujące kroki:

  • Dostarczyć wyszczególnione zestawienie szkód rzekomo wyrządzonych w ciągu 30 dni od opuszczenia lokalu przez najemcę;
  • Wyszczególnione zestawienie musi zawierać szacunkowy lub rzeczywisty koszt naprawy lub wymiany danej rzeczy;
  • Jeśli zestawienie wymienia rzeczywiste koszty, wynajmujący musi załączyć kopie lub pokwitowania lub zaświadczenie o rzeczywistych kosztach napraw (jeżeli pracownicy wynajmującego wykonali pracę);
  • Jeśli wymieniono szacunkowe koszty, wynajmujący musi dostarczyć pokwitowania lub zaświadczenia w ciągu 30 dni od dostarczenia najemcy zestawienia przedstawiającego szacunkowe koszty.

  Przekazanie kaucji bezpieczeństwa nowemu wynajmującemu

  RLTO zawiera również szczegółowe przepisy dotyczące przekazania kaucji bezpieczeństwa i przedpłaconego czynszu w przypadku przeniesienia własności lub kontroli nad nieruchomością.

  Jeśli nieruchomość zostanie przeniesiona, pierwotny wynajmujący jest nadal odpowiedzialny za kaucję bezpieczeństwa i niezapłacony czynsz, chyba że i dopóki nie przeniesie kaucji na cesjonariusza i dostarczy najemcy pisemne zawiadomienie o przeniesieniu. Zawiadomienie musi być dokonane w ciągu 10 dni od przekazania kaucji i określać nazwisko, adres siedziby i numer telefonu przejmującego lub jego agenta.

  Gdy przejmujący otrzyma kaucję lub przedpłacony czynsz, musi dostarczyć najemcy pisemne zawiadomienie. Zawiadomienie musi zawierać jego imię i nazwisko oraz adres służbowy i numer telefonu służbowego lub jego agenta.

  Kary za naruszenie postanowień dotyczących kaucji

  Jeśli nastąpi naruszenie któregokolwiek z postanowień dotyczących kaucji, wynajmujący musi zapłacić najemcy dwukrotność kaucji wraz z odsetkami jako karę, jak również honorarium adwokata i koszty sądowe. Jedynym wyjątkiem od tej zasady jest błędne naliczenie (a nie niezapłacenie) odsetek.

  Wynajmujący musi ujawnić swoją tożsamość lub tożsamość swojego agenta

  Przy rozpoczęciu najmu lub przed nim, wynajmujący musi ujawnić na piśmie nazwisko, adres i numer telefonu:

  • Właściciela lub upoważnionego zarządcy; oraz
  • osoby upoważnionej do działania w imieniu lub na rzecz właściciela w celu otrzymywania doręczeń, zawiadomień i żądań.

  Informacje te muszą być na bieżąco aktualizowane, a jeżeli wynajmujący nie dokona odpowiednich ujawnień, najemca może wypowiedzieć umowę najmu. Jeśli najemca przekaże właściwe zawiadomienie, a wynajmujący nadal nie będzie się stosował, najemca może odzyskać czynsz za jeden miesiąc lub rzeczywiste szkody, w zależności od tego, która z tych kwot jest wyższa.

  Wynajmujący musi powiadomić najemcę o postępowaniu egzekucyjnym

  Niefortunną rzeczywistością ostatnich czasów jest to, że wiele działek nieruchomości, w tym nieruchomości czynszowych, staje się przedmiotem egzekucji. Gdy wynajmującemu zostanie doręczona skarga o przejęcie, musi on powiadomić najemcę (i każdą osobę trzecią, która regularnie płaci czynsz za najemcę) na piśmie, że wniesiono powództwo o przejęcie. Jeżeli wynajmujący próbuje wynająć mieszkanie, musi również ujawnić toczące się postępowanie o ujawnienie przed podpisaniem umowy najmu.

  Niezależnie od tego, czy ujawnienie jest dokonywane wobec obecnych czy przyszłych najemców, wynajmujący musi ujawnić nazwę sprawy, numer sprawy i konkretny język ustawowy, dający najemcy do zrozumienia, że nie musi on w tej chwili opuścić mieszkania, że musi nadal płacić czynsz i że własność nie uległa zmianie. Wynajmujący musi powiadomić najemcę, że jest on nadal odpowiedzialny za swoje zobowiązania wynikające z umowy i że jeżeli nastąpi zmiana właściciela, to wynajmujący powiadomi najemcę.

  Jeżeli wynajmujący nie dokona właściwego ujawnienia, najemca może złożyć pisemne wypowiedzenie i rozwiązać umowę. Najemca może również odzyskać 200,00 dolarów odszkodowania.

  Wynajmujący musi ujawnić warunki wpływające na możliwość zamieszkania

  Przed podpisaniem pierwszej umowy najmu lub zawarciem przez najemcę umowy odnowienia, wynajmujący lub jego agent musi ujawnić następujące informacje:

  • Czy części wspólne lub lokal mieszkalny zostały skrytykowane za jakiekolwiek naruszenie kodeksu miasta Chicago w ciągu ostatnich 12 miesięcy i czy toczy się jakiekolwiek postępowanie sądowe lub postępowanie przed komisją ds. zgodności z przepisami; oraz
  • Czy miasto Chicago lub dostawca usług komunalnych wydał zawiadomienie o zamiarze zakończenia świadczenia usług komunalnych dla lokalu mieszkalnego lub części wspólnych.

  Obowiązek ujawnienia informacji jest obowiązkiem ciągłym.

  Jeśli wynajmujący naruszy to postanowienie, najemca może złożyć pisemne wypowiedzenie i rozwiązać umowę. Najemca może również odzyskać $200.00 odszkodowania.

  Rozsądne podnajem i złagodzenie szkód

  Wynajmujący w Chicago muszą pozwolić swoim najemcom na podnajem. Wynajmujący może wymagać, aby najemca uzyskał jego zgodę, ale zgoda ta nie może być bezpodstawnie wstrzymana, a wynajmujący nie może nakładać dodatkowych opłat lub należności.

  Jeśli najemca wypowie umowę najmu bez podania przyczyny, wynajmujący musi w dobrej wierze podjąć starania, aby wynająć mieszkanie po godziwej wartości czynszowej. Jeżeli wynajmujący jest w stanie podnająć lokal, najemca, który wypowiedział umowę, jest odpowiedzialny tylko w takim zakresie, w jakim wynajmujący otrzymuje mniejszy czynsz niż ten, który otrzymałby w ramach zerwanej umowy najmu. Jeżeli wynajmujący próbuje podnająć lokal w dobrej wierze, ale nie udaje mu się go wynająć, najemca, który zerwał umowę jest odpowiedzialny za należny czynsz, jak również za koszty reklamy poniesione przez wynajmującego.

  Uczciwe warunki umowy najmu

  RLTO zakazuje szeregu warunków najmu, które Miasto uważa za nadużycia. Następujące warunki nie są możliwe do wyegzekwowania:

  • Zgody na zrzeczenie się praw, środków zaradczych lub obowiązków przewidzianych przez RLTO;
  • Upoważnienie do przyznania się do wyroku;
  • Zgody, które ograniczają odpowiedzialność wynajmującego lub najemcy;
  • Umowy o odstąpieniu od pisemnego wypowiedzenia lub sposobu doręczenia;
  • Umowy o odstąpieniu od procesu sądowego z udziałem ławy przysięgłych;
  • Umowy, że najemca zapłaci wynajmującemu honorarium adwokata, z wyjątkiem przypadków przewidzianych w przepisach sądowych, ustawie lub rozporządzeniu;
  • Umowy, że którakolwiek ze stron może anulować lub wypowiedzieć umowę najmu w krótszym okresie czasu niż druga strona, chyba że zostanie to ujawnione w oddzielnym zawiadomieniu; oraz
  • Umowy dotyczące opłat za zwłokę przekraczających ustawowe maksimum;

  Powyższe postanowienia są niewykonalne i najemcy mogą odzyskać rzeczywiste szkody poniesione, jeżeli wynajmujący będzie je egzekwował. Jeżeli wynajmujący będzie próbował wyegzekwować zakazane postanowienie, najemca może odzyskać dwumiesięczny czynsz.

  Wolność od odwetu

  Wynajmujący nie może podejmować działań odwetowych przeciwko najemcy z wyjątkiem naruszenia Umowy Najmu lub naruszenia prawa lub rozporządzenia. Odwet obejmuje, ale nie jest ograniczony do:

  • Przedłużenia umowy najmu;
  • Podwyższenia czynszu;
  • Zmniejszenia usług;
  • Wniesienia lub groźby wniesienia pozwu przeciwko najemcy za posiadanie; oraz
  • Odmowy odnowienia umowy najmu.

  Właściciel nie może w szczególności podejmować działań odwetowych przeciwko najemcy, jeżeli najemca w dobrej wierze wykonał którekolwiek z poniższych działań:

  • Zgłosił naruszenie kodeksu lub nielegalne praktyki wynajmującego rządowi, mediom lub organizacjom społecznym;
  • Poprosił o pomoc organizację społeczną lub media w sprawie naruszenia kodeksu lub nielegalnej praktyki wynajmującego;
  • Zażądał od wynajmującego dokonania napraw wymaganych przez kodeks, rozporządzenia lub umowę najmu;
  • Został członkiem związku najemców;
  • Zeznawał w sądzie lub postępowaniu administracyjnym dotyczącym mieszkania; lub
  • Wykorzystał jakiekolwiek prawo lub środek zaradczy przewidziany przez prawo.

  Odwet jest obroną w pozwie o posiadanie i najemca może również odzyskać dwukrotność czynszu lub dwukrotność rzeczywistych szkód, w zależności od tego, która kwota jest większa. Najemca może również odzyskać uzasadnione honoraria adwokackie i może odzyskać posiadanie lub rozwiązać umowę najmu.

  Zastosowanie odwetu jest domniemane, jeżeli chronione zachowanie miało miejsce w ciągu roku przed aktem odwetu. To domniemanie jest obalalne.

  Można być eksmitowanym tylko przez szeryfa po wydaniu wyroku posiadania

  Illinois nie jest stanem samopomocy. Właściciele nie mogą eksmitować lokatorów na własną rękę. Jedynym środkiem, aby wejść w posiadanie mieszkania jest złożenie pozwu o posiadanie w sądzie, uzyskanie wyroku i eksmisja lokatora przez szeryfa.

  Historycznie właściciele próbowali na wszelkie sposoby zmusić lokatorów do opuszczenia mieszkań bez wchodzenia na drogę sądową. Następujące działania są szczególnie zabronione:

  • Podłączanie, zmiana lub usuwanie zamków;
  • Blokowanie wejścia;
  • Usuwanie drzwi lub okien;
  • Ingerowanie w usługi komunalne;
  • Usuwanie własności osobistej najemcy;
  • Usuwanie lub obezwładnianie armatury i urządzeń;
  • Używanie lub grożenie użyciem siły lub przemocy; lub
  • Uczynienie jakiejkolwiek części mieszkania niedostępną lub nienadającą się do zamieszkania.

  Naruszenia zakazu samopomocy są traktowane bardzo poważnie. Departament Policji Chicago musi przeprowadzić dochodzenie w sprawie domniemanych naruszeń i nakłada na właściciela grzywnę w wysokości od 200 do 500 dolarów za każdy dzień trwania naruszenia. Najemcy mogą odzyskać posiadanie lokalu i większą z dwóch miesięcznych opłat czynszowych lub dwukrotność rzeczywistych szkód.

  Otrzymaj kopię Streszczenia Rozporządzenia

  Komisarz Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Gospodarczego przygotował streszczenie RLTO, które musi być dołączone do każdej umowy najmu lub jej odnowienia. Jeśli wynajmujący nie dołączy streszczenia, najemca może złożyć pisemne wypowiedzenie i rozwiązać umowę, a także odzyskać 100 dolarów odszkodowania.

  Co się stanie, jeśli wynajmujący naruszy prawo?

  Jak wspomniano powyżej, istnieje wiele środków zaradczych dostępnych dla najemców, gdy ich wynajmujący naruszy prawo. Środki te obejmują:

  • Ostatutowe odszkodowanie w wysokości wielokrotności czynszu lub kaucji;
  • Prawo do wypowiedzenia umowy najmu;
  • Prawo do pozwania o rzeczywiste szkody;
  • Prawo do wstrzymania czynszu;
  • Prawo do dokonania napraw;
  • Prawo do posiadania; oraz
  • Opłaty adwokackie i koszty sądowe.

  Jesteśmy tylko biorąc sprawy depozytu bezpieczeństwa teraz, ale mamy dużą sieć skierowań. Kliknij tutaj, aby poprosić o skierowanie.

  Jeśli jesteś zainteresowany konsultacją z prawnikiem w celu reprezentacji w jednym z tych obszarów, prosimy o kontakt.

  Jeśli Twój pozew jest skuteczny, właściciel prawie zawsze płaci honoraria adwokackie i koszty sądowe. Inne środki zaradcze są specyficzne dla danego rodzaju naruszenia.